转型之战 激流勇退还是狡兔三窟？

杨旭然

地产公司转型从来不是一个新鲜的话题，在2010年左右，就有大量的地产上市公司在不堪的产业环境下选择转型。

经过了2009年的宽松之后，地产行业快速回暖，但随之而来的是提高首付比例、房贷收紧等宏观调控政策，这给刚刚经历了行业巨幅波动的地产商们带来了极大的不安全感。

但是在当时，习惯了挣“快钱”的地产商们，大多数都瞄准了另外一个挣快钱的行业——矿业，当时的典型代表包括万泽地产、绿景地产、中珠控股等。

在当年的大宗商品牛市中，矿业是大量上市公司努力追捧的行业，甚至一度有“炒元素周期表”的说法。据不完全统计，仅在2011上半年，就有差不多近六分之一的上市房企或多或少涉足矿业。

随后几年的时间里，虽然几经周折，全国范围内的各级城市房屋价格不断上涨，大型房地产企业也赚到了非常多的利润，但出乎人们意料的是，有更多的房地产企业对自己的处境不满，始于2010年的地产企业转型，竟然只是一个开始。

王石还在念叨着“不能多元化”，但已经不断有房地产企业开始利用资金优势跨界转型。2011年之后转型的不仅有矿业，还有了金融、医疗甚至是互联网高科技和农业。观察这些中国“最土豪”企业的变迁，我们可以感受到时代脉搏的清晰跳动。

万科 聚焦于人

2017年，和其他很多行业一样，中国房地产行业的集中程度也在进一步提高。前四大房地产开发企业销售金额占比从2012年的6.61%上升至2017年的14.56%，“强者恒强”的局面已经非常清晰。

中小型房地产企业的生存空间受到了剧烈挤压，或勉强支撑，或退出市场，但头部企业也并非心无旁骛的买地盖楼。地产行业经过几十年的发展已经十分成熟，行业里最受益、最成功的企业，对此也有着非常清晰的认识，并且积极着手布局下一个增长点。

即便是行业内增长最稳健、资产负债情况最好的万科，也已经开始了自己的转型之路。根据万科的规划，将由原本聚焦在一、二线城市的中产阶级住宅地产的提供商，转向“城市配套服务商”和“城乡建设与生活服务商”的战略定位。这个听起来有些宏大的定位，实际上凝结了郁亮对于人居生态的思考。

2015年，万科物流地产发展有限公司成立，同时万科物业主动拓展了近400个非万科项目的住宅项目。另外，万科在这一年还通过联合股权投资的形式，与上海地产集团、上海中医药大学共同组建混合所有制公司，专注养老运营服务。

2017年，万科联合多家机构共同收购全球最大的物流地产企业普洛斯，其中万科为大股东持股比例21.4%，一举成为物流地产行业最具竞争优势的企业之一。2018年7月，又宣布收购太古冷链，获得了上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库资产，并且具备分拣配送等服务功能。

可以看到，万科在物业、物流领域的推进，背后的逻辑是对人的需求的思考。城镇化完成之后，生活在城市里的人们需要更有优质的配套服务，不论是居住还是购物。郁亮试图去满足居住在建筑中的人们的生活，而不是陷入建筑本身的窠臼。

融创 精神需求

对于乐视的收购，一度将融创推向了风口浪尖。这家原本在地产领域势头迅猛的企业， 忽然之间调头玩起了互联网，还是以一种令人如此瞠目结舌的方式进入——收购已经明显处于颓势并且问题重重的乐视网。

最终精明的孙宏斌不得不咽下投资受损的苦果，目前看来这100多亿的收购完全可以在几个月之后以腰斩甚至更低的价格实现。有人会因此去质疑孙宏斌的投资能力，但融创此举背后，确实有一整套的战略思考。

在2018年亚布力中国企业家论坛上，孙宏斌第一次系统阐述了自己的转型理论，也标志着以激进著称的融创正式开启转型之路。此前他也曾多次表示房地产行业的下半场就是“投资美好生活”，也就是买套好房子（融创），再回去看电视（乐视），电视上放好看的电影（万达影业），然后出门去旅行（万达城）。

和郁亮的思路类似，但孙宏斌更看重精神文化层面的消费。这些在基本物质生活、居住条件满足之后的文化需求，最集中的体现就是视频节目、电影和旅行，因此融创先后收购了乐视，投资了万达电影和万达城。

和万科循序渐进不同的是，融创在转型方面的动作，和在地产行业本身的动作一样，都属于偏激进的操作，不论是165.5亿投资乐视，还是632亿收购万达项目，还是参与万达电影的投资，都花费了巨额资本。

无论在目前来看转型是否成功，都不影响融创成为中国房地产市场第一梯队的一员。在这个集中度越来越高、强者恒强的市场中，融创已经占据一席之地。

宜华地产 激进大健康

地产公司的转型，受限于行业原本相对较强的盈利能力，因此往往会选择矿业等看起来同样“吸金”的行业来做，对于技术能力要求较高的行业，大多数地产公司都没有太大的兴趣。

宜华则是地产公司转型中相对特殊的一个情况，选择不断收购医院、医疗医药类企业，来形成大健康的全面布局。

到2017年报，宜华健康上市公司所有收入、利润已经全部来自大健康产业，其中以各种类型的医院为主的医疗板块，占总收入比的92%以上。

并购是宜华主要的策略。仅在2018年，公司先后收购了玉山县博爱医院70%的股权、永川卧龙医院65%的股权、新疆人民医院苏州路院区10年特许经营权，并且通过配股募资30亿元，继续打造医疗健康服务网络。

在此前2017年，公司还收购了包括余干县楚东医院60%的股權、昆山长海医院70%的股权等，并且在这一年非常坚决的剥离了原地产主业。

但值得注意的是，因为采用相对激进的并购方式进行大健康转型，宜华已经付出了大量的资本，其中有非常多是以杠杆方式进行的，截至2018年一季度，其资产负债率已经达到67.39%，但是净资产收益率水平仍然较低。

医疗机构看似每天顾客盈门，是几乎所有医疗器械、医药和健康服务最大的入口，但实际上亏损者甚多，各地国营医院有很多都是负债经营。因此虽然行业的前景看好，但眼前的经营环境并非一马平川，习惯了赚快钱的地产公司，能否适应这种复杂的经营模式，以及艰巨的整合任务，还有待观察。