银行业该如何看待长租公寓金融

吴坤岭

长租公寓这种商业模式事实上已经存在很多年了，过去我们常用“二房东”这类的词汇来称谓。2018年6月份开始，由于北京房租涨价，政府认为是中介机构从中抬高房租所致，因此刮起了房地产市场的整顿风，而长租公寓这种形式，成为了这次房屋租赁市场整顿的焦点。由于长租公寓形式大量存在，令政府决策面临着难题，业界也是争论非常大。我根据自己多年对国内外房地产的研究和对于房地产市场经济规律的探索，发表一下我个人的观点。

长租公寓符合市场规律

对于银行业来说，是否该参与长租公寓的投资，主要应该搞清楚长租公寓这种商业模式是否具有合法性和是否具有长远的发展前景。关于长租公寓的问题，我个人旗帜鲜明地认为，符合市场规律，不存在违法性问题。

首先，房地产中介机构或投资运营机构长租业主的房产， 对房产进行管理，有利于减轻业主负担，所谓术业有专攻，业主将可以用于出租的房屋委托给专业机构来打理，具有降低社会交易成本、提高社会效率的好处。而对于求租者来说，由于有了诸如“自如”这样的品牌长租机构的出现，在使用房屋的过程中遇到任何问题都可以得到标准化的解决，不至于找业主扯皮。近些年，由于住户生活条件的改善，出现了原来安置性住房，几乎一个小区大多数房产都出租的现象，如果有长租公寓这种机构存在，甚至对于小区的物业管理都会给予巨大帮助。

次，有人提出长租公寓商业模式的存在是否会出现P2P 现象。对于这个问题，我们必须冷静地分析一下P2P行业出问题的原因。P2P行业出问题的主要原因在于借款人违约不被纳入征信系统，违约没有成本，所以才使得大量的借款人违约，借钱不还。近两年，P2P平台纷纷倒闭，投资人集体维权现象出现。这种现象出现后，国家征信系统开始将P2P违约纳入征信系统以后，投资人违约现象立即消失了，应该说P2P又开始了新的发展机遇。同样道理，只要我们制度设计合理，相应法律维护市场经济发展，那么就一定会良性发展的，而且非常具有广阔的前景。

最后，长租公寓具有准REITs特征。大家都知道，我国目前处于发展中状态，大量的房地产交易都是首次交易，即以购买新房为主，未来成熟的房地产一定是以二手房交易和出租交易为主，特别是持有物业将成为主要的商业形态，房地产信托投资基金等金融产品必将大行其道，广泛发展。美国已经设立了第三金融市场，即资产证券化市场，我国近些年在发展资产证券化方面徘徊摇摆，但随着商业性物业总量的积累，资产证券化是必然发展的一条道路。所谓REITs是资产证券化的一个主要门类，而长租公寓金融虽然不属于房地产信托类业务，但它是依据《物权法》而衍生出来的类似于REITs的业务，可以预见，随着房地产市场经济的成熟和完善，长租公寓金融必然会大行其道的。

从上面分析看，我个人认为，作为银行业特别是中小商业银行，如果不关注长租公寓的商业形态，跟踪研究其发展规律，设立产品，则必然失去一种机遇。

长租公寓金融产品该如何设计

长租公寓金融产品大体可以分为三种形式。第一种，经营性物业贷款。依据《物权法》，租约受到保护，针对长租公寓运营商的信用条件，在对于物业进行针对性管理的情况下，提供贷款周期为5～10年的经营性物业贷款，利率不必上浮，甚至可以下浮。第二种，基金形式。可以设置结构化基金，即运营商或其他投资人作为劣后级合伙人，而银行作为优先级合伙人，一般说来，2∶8的结构即可以，信用条件好的甚至可以1∶9，当然信用条件稍差的也可以按照3∶7设计。如果有夹层投资者参与其中， 则更是好事儿。第三种，理财产品。银行可以面向保险公司或高净值人群发行理财产品。不论哪种形式，收益率都是“魔鬼”， 如果运营商的内部收益率达不到机会成本，那么这种投融资模式一定不会持续，如果内部收益率能超过融资成本，那么就可以长足发展。我们通过专业分析得知，运营商有条件实现财务成本平衡，况且，按照市场经济规律，择优汰劣，具有整合能力和管理能力的运营机构，不断扩张规模，形成有影响力的品牌，就可以降低综合管理成本，从而为融资留出空间。对于银行来说，长租公寓由于租约收入具有规律性，现金流稳定，如果有任何异常波动，几乎可以当日发现状况，因此，从未来发展的角度，我认为是一个非常好的金融产品。

在技术层面上，银行对长租公寓机构提供贷款或优先基金份额的同时也可以作为托管银行和收支结算银行，达到揽储和扩大服务的效果，放大资金使用效率，借助互联网的运营管理模式， 可以有效地管理资金和降低运营成本。

银行应该积极地参与长租公寓业务，找出金融产品设计的最佳方案，从而为房地产市场经济体系的完善做出应有的贡献，同时也是为银行自身创利寻找机遇。

安全性问题

互联网是金融安全管理的神器

长租公寓运营机构，本身有成熟的网络条件，银行系统可以在设定好防火墙的前提下，介入运营机构网络，“实地”观察运营机构的合规性，而即时的收付都可以网络实现。参照政府房管局对于房屋交易的管理模式，以网签和上网为准则，这样的话， 在法律纠纷处理上就有了非常清晰的界定，甚至会因为网签而降低或消除纠纷的出现。

市场风险

一种好的商业模式出现后，势必存在过度竞争或市场波动的风险，从而会有相对较弱的运营机构败下阵来，难免威胁到投资的安全性问题。因此，我们认为在市场发展长租公寓业态的初级阶段，可以先试行30%兜底的模式，而运营方应该将全部的股权质押给贷款银行，在必要的时候可以强行并购或接管。随着运营者信用条件的逐步升级，可以发展到20%甚至10%兜底的条件。

增加主动风控意识

《物权法》的出台，特别是租约物权逐渐参与市场经济运行，为银行业投资轻资产运营创造了条件，而主动风控是弥补银行投资管理的有效方法。我们认为，主动风控的措施有以下几种建议：第一，与运营机构签定合同，银行有随时强行干预合同执行的權力，对于合同要实行备份，防止出现套资金现象；第二， 对于支付给业主方的租约，由银行直接账户拨付，而且可以要求业主在本银行开户；第三，租约收入必须进入银行，可以由银行代收。虽然这种业务不属于股权投资范围，但由于运营机构为轻资产运营，所以对于运营机构的股权质押和管理监督还是必要的，这也是主动风控的必要措施。

总而言之，我们认为在做好风控的前提下，虽然运营机构为轻资产运营者，仍然是可以参与的，而且可以相见，其市场前景是非常好的，这也是我们探索参与轻资产运营投资的一种尝试。参与长租公寓的金融设计，对于探索银行业投资轻资产运营意义非常重大，所以我建议银行界的朋友们予以关注。

（作者系《银行家》研究中心高级研究员）