房产项目测绘中成图环节的检核作用

陈勇

[摘要]房产项目测绘是指房屋权属管理、经营管理、开发管理以及其他房产管理过程中需要测绘房产分丘平面图、分层分户平面图及相关的图表数据等测绘活动，是房产专业测绘中的重要组成部分。

[关键词]房产测绘；成图；检核；作用 文章编号：2095-4085（2018）04-0004-02

在房屋权属管理中，以房产分丘平面图、分层分户平面图及房屋面积测算数据为主要内容的测绘成果，是确定房屋权属关系的法律依据。确认房屋的所有权，必须是经房产登记机关对房产项目测绘成果审核后，向房屋所有权人发放所有权证书、纳入房屋产权管理档案。即我们平时所说的房屋确权。房屋所有权证书是产权人拥有房屋所有权的唯一有效凭证，证书内载明的相关图表数据及房产平面图的正确与否，直接关系到房屋权利人的切身利益。因此，房产项目测绘作为房屋产权产籍管理的一项基础性工作是十分重要的。在房产项目测绘的工作程序中，成图是至关重要的一个环节，这一环节是对现场测量形成的数据的书面反映，也是房屋面积测算的直接依据，影响着测绘成果的准确性。在成图过程中，应用计算机及其成图软件输入现场测量数据，对检核测量数据的准确性具有不可替代的作用。

1 在绘制房产分丘平面图过程中检核房产占用土地的合法性

《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条规定：“土地使用者必须按照出让合同的约定，支付土地使用权出让金。”房地产是一个有机的不可分割的统一体，房地产权属登记管理实行房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权主体一致的原则。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人应同属一个主体（法律、法规规定的除外）。

绘制房产分丘平面图，首先依据土地使用权证书确定的土地使用权界限确定丘界，其次依据现场测量数据确定房屋相对位置，如果房屋超出丘界，说明该房屋超出土地使用权界限，占用了不属于自己使用的土地。这种情况下有三种处理办法。一是不予办理确权手续；二是只办理在允许使用土地范围内的部分房屋的确权手续；三是补办多占用土地的使用权手续后再办理房屋确权手续。通过房产分丘平面图成图过程，就可以检核出房屋所占用土地是否在其允许的使用权界限范围内，能够确认房产占用土地的合法性与非法性，有效地控制国有土地超出使用范围而被无偿占用，造成国家土地资源流失。

2 在绘制分层分户平面图过程中检核现场测量数据的准确性

房屋建筑施工图是进行房屋现场测量、成图以及面积测算的基本依据。通过房产现场测量，检查房屋实际尺寸与图纸尺寸是否相符，发现不符的要绘制草图并做现场测量记录，成图按现场测量草图及现场测量记录的实际数据进行。由于受各方面因素的影响，现场测量可能产生差错，最常见的差错是细部轴线尺寸之和与总尺寸不相等，或上部轴线尺寸与下部轴线尺寸不相等。如果实测数据存在上述差错，成图过程中就会出现图形不闭合现象。就要退回外业，由测量人员认真检查、核实现场测量数据，必要时重新进行现场测量，从而保证成图数据的准确性。

3 在房屋建筑面积测算过程中检核图示尺寸的正确性

房屋建筑面积由套内建筑面积和共有建筑面积两部分组成。由于各类房屋的结构类型、建筑式样、使用功能等实际情况不同，尤其随着建筑设计水平、施工技术水平的不断提高，人们的住房需求层次以及建筑风格的多样化，使房屋建筑面积的计算特别是共有建筑面积的分摊也越来越复杂。在成图及房屋建筑面积计算过程中，房屋分层分户平面图的图示尺寸是否正确，共有建筑面积的计算和分摊方法是否科学合理，直接影响着分户建筑面积计算结果，关系到房屋权利各方的合法权益。因此，房产测绘成图过程中，必须以《房产测量规范》和现场测量数据为基本依据，从客观实际出发，合理确定各项成图数据，做出科学、严谨的房屋建筑面积计算成果。现举三个比较常见的例子。

（1）钢筋混凝土框架结构房屋的建筑施工图轴线尺寸大都体现为结构柱的柱中轴距离尺寸，而不是普通墙体轴线尺寸。对于这种情况，就必须以柱轴线尺寸为基础，按实际情况外扩或内扩来确定房屋建筑面积计算尺寸。为保证共有墙体建筑面积的合理分摊，面积计算时应遵循以下原则，外墙（包括山墙）的内半墙厚度按同一楼层分户隔墙厚度的一半计算记入共有建筑面积分摊。

（2）坡屋顶结构的房屋造型美观，近年来在住宅工程建设中应用越来越广泛，这种结构增加了测量、成图和面积计算的难度。《房产测量规范》规定，层高小于2.2m的房屋不计算建筑面积，在计算坡屋顶结构顶层房屋建筑面积时，只能计算层高2.2m以上部分的建筑面积。必须在房产平面图中注明坡屋顶距地面高度在2.2m处的界线作为房屋建筑面积计算的尺寸依据，这个界线除了依据房屋坡屋顶施工祥图注明的坡度、标高等数据计算外，还要与现场测量数据进行比对，如果发现出入较大时，应对现场测量数据进行重新复核。

（3）住宅建筑頂层设置露台，使顶层居住环境更具人性化，受到许多用户的青睐。按照《房产测量规范》规定，露台设有顶盖不计算建筑面积，但有些房屋的露台部分有顶盖，这部分属于有顶盖的不封闭结构，应当对有顶盖部分按顶盖水平投影面积的一半记入房屋建筑面积。成图时应当分析现场测量数据是露台尺寸，还是露台顶盖尺寸，在房产平面图中注明顶盖部分的水平投影界线。

（4）应用计算机进行房产测绘的成图、计算具有高效、准确的特点，在成图过程中只要房屋套内尺寸设定准确，分摊面积设定合理，就会计算出正确的房屋建筑面积成果。

4 结语

综上所述，房产测绘成图的操作人员只有在实际工作中保持科学、严谨、公正、公平的工作作风，才能保证测绘成果的准确性。