试析房地产企业成本核算与管控

秦艾珍

【摘 要】2016年开始，全国各地房价出现大幅度上涨，2017年下半年，政府开始加大宏观调控，房价开始逐步回归理性稳步发展，房地产市场这种“动荡不安”的局面，使得房地产企业对成本核算与管控提上了重要日程。不重视成本，企业发展就会走得不远。为了能够在这场竞争中脱颖而出，各企业对自己的成本核算和管控都在进行着改革和创新。本文结合房地产企业成本核算与管控的现状，提出一系列相关的具体措施。

【关键词】房地产企业；成本核算；成本控制

一、房地产企业成本核算与管控的重要性

房地产企业利润的获得，一方面与售价有关；另一方面与成本有关。由于房地产企业所销售的产品不可以搬运且开发周期长，所需资金多，导致了房地产开发企业的成本核算也有别于一般性的生产企业，而行业内的竞争更加激烈。因此，要想获得经营利润，处理好成本核算与管控就显得尤其重要。如何在政府宏观调控的环境下，加强成本管理、提高企业效益、增强企业在同行业中竞争优势，已成为地产企业重中之重的要事。

无论是大房企还是小房企，传统的成本管控模式已经跟不上日新月异的房地产发展的速度，而房地产开发产品形态各异，有普通住宅、有洋房、有商铺、有办公楼、有公寓。只有充分利用科学的方法，完善成本控制管理，建立健全成本管理体制，发挥企业的潜在能力，才能实现资本投入回报最大化和利润最大化，并让企业在激烈的竞争中永远走在前列。因此，处理好房地产企业成本核算与管控是提高经营利润的重要法宝。

二、房地产企业成本核算与管控现状

1.成本管理意识淡薄，成本管控方法不规范

对一个公司的考核，通常会有销售指标、回款指标、利润指标、资产周转率指标、净现金净流量指标。在这些指标的压力下，首当其冲的是销售指标，各地产企业习惯性的将销售作为公司的龙头，一切行动围绕销售来进行，用销售来倒排各部门的全年工作计划。开发过程中只关注市场营销、开盘节奏、拿地速度，比拚土地储备量。此时，公司内部的成本管理意识比较淡薄，成本管理制度比较单一，成本管控水平相对粗放，大多还是停留在个人经验判断阶段，缺少应有的科学成本数据进行对比分析，成本全过程无动态跟踪更新，部门间沟通不顺畅，导致资金计划不详细，资金使用不确定情况较多，成本管控远远脱离工作实际。成本管理形同虚设，无法有效降低成本。

2.成本核算对象不清晰，成本科目处置不合理

房地产项目的用地一般需要分期分批来进行开发，产品种类各异，有普通住宅、有洋房、有商铺、有公寓、有别墅等，在会计准则中并没有明确规定企业如何进行成本核算对象的划分，所以，各企业在归集成本核算对象时，有时不能很好地考虑后期交房后税务清算时遇到的问题，常会将不同业态的成本眉毛胡子一把抓，一级二级三级会计科目使用混乱，特别是在地块很大且周期很长的时候，常会导致企业在计算所得税与土地增值税时无法清楚分开各业态的成本，从而使得企业成本利润数据失真。

3.成本核算缺乏专业人才，后期培训不到位

房地产企业在我国来说还是一个相对新兴的行业，因为房地产企业的利润相对较高，让越来越多的人进入到这个行业中来，很多是由其他行业转入的，但对于房地产行业的特殊性不甚了解，整个的管理模式还是不能适应房地产市场外部环境的变化，再加上房地产开发节奏较快，后期人员专业培训跟不上，造成目前许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。更有个别房地产企业，因家族制的管理，管理人员多是亲属关系，内部管理混乱，如对于建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象，当期尚未发生但应当由当期负担的，除税收规定可以计入当期限成本对象外，一律不得计入当期成本对象。但有些企业，为了压缩利润额，不顾法律法规的规定，故意人为增加成本，从而不能真实反映项目实际成本，同时也给企业带来了税务法律风险。

三、房地产企业加强成本核算与管控的措施

1.更新成本管理理念，规范成本控制体系

（1）更新管理层和员工的成本管理理念。更新成本管理理念是进行成本控制的基本前提。更新成本管理理念首先应从管理层入手，只有管理层意识到成本管理的重要性，根据公司实际情况，进而做出正确的决策才能从根本上解决成本管理的问题。成本管理不单纯是成本部或财务部一两个部门的事，一定要形成全员参与成本管理，落实岗位职责，明确责、权、利，形成公司成本管理规章制度，并将岗位职责通过信息化实施到公司的日常工作规范流程并实施考核管理，只有这样，方可有效。比如设计部，可以从设计出发，现代简约或欧式风格，外墙石材的选择，用什么样的材料，什么样的设计理念，产生的效果全然不同。不同的材料就会有不同的成本产生。比如营销部，根据市场需求，想要什么样的产品，什么样的风格也会影响着成本。所以说，公司的各个部门、各个成员都是控制成本的因素。但只有领导层的成本管理理念更新了，意识到这一点时，成本控制环节才会真正地做到事前控制。

（2）利用ERP系统规范成本控制体系。规范成本控制体系是成本控制的核心。规范成本控制体系，需要建立ERP动态成本管理系统，有了动态成本，就可以实时掌握项目成本的现状。由于房地产开发成本由土地成本、开发前期费用、建安工程费用、园林环境费用、配套设施费用、开发间接费用这六大部分组成，各部分成本与合同金额相关连。所以，动态成本的管理，首先要以合同管理为中心，根据实际发生的成本，进行对比、预警，随时把握成本状态，为领导决策加快速度，提高企业竞争力。合同执行中的变更涉及动态成本的管控，合同付款則涉及资金计划与实际成本核算。因此，在各环节的成本管控中，如何有效规避重大成本风险又成为重中之重。建立有效的成本数据库进行科学分析，利用目标成本方案进行对比，如果变更金额超合同金额5%以上的，就需要详细分析原因，并及时调整ERP成本数据库。在建立ERP动态成本数据库之初，企业内的各个项目成本预算值应当是严格按照市场行情进行准确制定的，成本预算除了包括定额成本外，还要关注市场行情，有一个最高成本与最低成本，保证任何一项成本都要在可控制的区间。

2.明确成本核算对象，合理设置成本科目

（1）明确成本核算对象。根据《企业会计制度》规定：企业应当根据本企业的生产经营特点和管理要求，确定适合本企业的成本核算对象、成本项目和成本计算方法。成本核算对象、成本项目和成本计算方法一经确定，不得随意变更。房地产企业，各业态众多，企业应当根据实际情况，结合交房后税务清算的要求，明确成本核算对象。充分考虑到土地增值税与企业所得税在计算扣除项目时土地价款列支项目、房地产开发费用准予扣除形式、地价款分摊方法、借款利息扣除等方面的差异，分清成本核算对象，从而在成本归集时能准确核算各业态成本。根据现行税法规定，在土地增值税清算前未取得正式发票的成本最多按照合同总额的10%来计提，因未能及时取得发票但确已支付的款项，超过允许的金额则不得在当期税前列支。所以，在各成本核算对象明确后，还要妥善处理各业态应计提的成本金额。为公司税后利润的取得提供合理的数据支持。

（2）合理设置成本科目。合理设置成本科目，可以客观反映各业態产品的成本结构，便于降低成本。按现行房地产开发企业会计制度规定，房地产开发总成本是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各项消耗总和。主要由房地产开发成本、开发费用、开发税金三大部分组成。房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、园林环境费用、配套设施费、开发间接费用。房地产开发费用主要是指与项目建设无直接关系、不能计入某个特定开发项目的费用。主要包括管理费用、销售费用、财务费用（在产品交付前贷款利息计入开发间接费用）。房地产开发税金是指房地产企业在转让、销售、出租开发产品时按规定计算交纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等。

3.引进专业人才，加强继续教育培训

（1）加强专业人才的引进工作。人才是行业发展的动力。对于房地产快速发展的今天，专业技术人员的引进是保证企业向前发展的基础。专业人员的数量与质量是企业发展的核心，高素质的开发人才、经营人才、管理人才是企业获得成功的决定性因素，他们能够根据市场供求关系、价格特征来及时分析与预警。他们通过电视、广播、报纸、网络等媒介传播信息来了解市场。他们有着敏锐的市场触角，准确无误的判断能力，高瞻远瞩的宏观决策，为企业发展方向提供正确指引。

（2）加强继续教育培训不放松。现阶段，正处于全面深化改革新时期，自2016年5月1日“营改增”政策实施后，对各行各业的管理都提出了新的要求，管理规范与否直接影响企业的税负。所以，对企业专业人员后续的培训教育显得特别重要。俗话说：学习如逆水行舟，不进则退。同样，面对如潮的市场经济改革，如果还用一成不变的思维模式来处理各种复杂的事务，势必会给企业带来不必要的损失。因此，企业应当大力开展短期面授培训与长期远程网络培训相结合，让专业人员的专业技能与时俱进，更好地为企业长远发展提供优质服务。

四、结束语

房地产企业的成本核算与管控是一个全员参与的过程控制，在房地产的发展过程中发挥着重要的作用，对于我国社会经济发展来说，房地产企业肩负着重要的使命和责任。在当前新时期新的发展形势下，房地产企业从一个全新的角度来对于自身的管理模式和机制进行改革与创新是必然的，而且，只有不断进行改革，才能让房地产企业更加适应市场的需求。通过实施科学有效的成本核算与控制体系，保障产品质量不下降，同时可以有效降低成本，增大企业利润留成，提高企业在市场中的竞争力，只有这样，才能让企业的发展更加长长久久。

参考文献：

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