浅析房地产开发企业资金管理存在的问题及对策

张凯

【摘 要】在房地产开发企业中，资金管理对于保障企业的顺畅运行和企业的生死存亡都起着至关重要的作用。房地产行业是一个高投入、高成本，资金占用时间长而且回收期受市场因素影响比较大的行业，因此资金的风险也会比较大。如果说企业开发建设的楼盘项目铸成了房地产开发企业的筋骨，那么资金就是房地产开发企业的血液。随着房地产行业的日趋发展，房地产开发企业的资金管理问题凸显，往往企业的管理者从过去关注利润表到现在关注现金流量表可以看出，房地产行业的资金问题已逐渐成为重中之重。随着市场的发展，房地产行业已经从投资建设的产业逐步变成了“准金融”的行业。随着龙头企业的做大做强，房地产市场已经逐步形成了强者俞强弱者俞弱，最终演变成大鱼吃小鱼的行业发展局面。许多小型房地产开发企业最终倒在了资金链断裂的困境之下。因此，如何提高房地产开发企业的资金管理能力、降低企业经营风险、提高资金使用效率、加快资金周转速度成为许多房地产开发企业越来越关注的焦点。本篇论文主要结合房地产开发企业资金管理的重要性及其特点，提炼出资金管理过程中形成的问题，对应的提出若干建议和对策。

【关键词】房地产；资金管理；问题；对策

一、房地产开发企业资金管理情况概述

我国的房地产行业经历了20多年的发展已经基本过渡到了运营专业化、管理精细化的阶段，房地产行业也从生产密集型过渡到了资金密集型。现阶段的房地产行业具有资金投入周期长、资金占用量大，同时负债率高、利润率较高、投资风险也比较大的特点。从2009-2016年，行业内TOP100的企业的资产负债率平均值从58.62%上升至72.56%，尤其是TOP20的企业，资产负债率由55.55%上升至74.55%。上述的数据说明行业内排名靠前的房地产开发企业对于资金杠杆的运用程度非常高，从而也拉升了整個行业的平均水平。可以说，我国的房地产行业在现阶段属于一个高财务杠杆、高资金配比的行业，在项目开发的周期内对于资金的需求量非常大，有息负债占比也比较大。具体资产负债率变化情况见下图。

二、房地产开发企业资金管理的作用和特点

1.房地产开发企业资金管理的作用

（1）规避资金风险。房地产行业历来是属于资金密集型企业，大规模的资金流会始终伴随着项目开发进行，所以资金风险的产生几率也比较大。利用资金管理加强资金风险防控，防止企业因为资金链的断裂带来难以挽回的经营风险是非常重要的。

（2）提高资金使用效率。如何利用融资杠杆弥补暂时性的资金缺口以及如何利用资金存量进行新的项目投资是考验一个房地产开发企业管理者综合素质的问题。因此，借助资金管理提高企业整体的财务会计管理水平以及指导整个企业的战略规划是非常有必要的。我们都知道资金是有时间价值的，资金的投向是否可以创造更大的价值、为企业积累更多的内部收益是评判一个投资方案是否可行的重要依据。通过对资金的运筹管理，对于将资金的高周转程度提高、防止资金被套牢有着重要的帮助。

（3）提升企业竞争力。通过对国家宏观政策的把控与了解，积极有效的调整资金战略对于化解潜在的经营风险、解决企业的可持续发展问题是资金管理的重要意义，也就是说通过资金管理为企业的持续发展保驾护航是房地产开发企业必须要研究的重要课题。在我国当前的房地产行业发展的大背景之下，房地产开发企业是否可以做大做强取决于是否有广泛的土地储备，是否有足够的自有资金。提升企业的资金管理能力有助于企业广泛的获取资金、高效的使用资金，从而使得企业有足够的资本在行业中立足。

2.房地产开发企业资金管理的特点

（1）前瞻性。一个项目或多个项目的总体的资金状况一般是项目前期可研阶段的重要参考数据，而通过资金测算往往可以预先判断项目的资金平衡点、项目的融资规模以及项目自身的内含报酬率、项目净现值以及投资回收期。通过这些指标的测算来作为一个项目是否值得投资的标准，帮助企业的管理层进行投资决策。

（2）复杂性。一般来说房地产开发企业本身就具有开发周期长，资金周转慢的特点，单一的项目资金运作就需要考虑到对于建设周期、销售时点、资金回收期的综合考虑，而对于一些大中型的房企往往都是几个或者十几个项目同时建设，资金的平衡使用就更为复杂了。

（3）互补性。一般大中型房企都是将每个项目运营的开发节点错开来打资金流动的时间差，通过不同的开发项目的分阶段的资金投入来产生资金回报，用以在集团内部进行整体的资金综合使用。这就需要通过集团公司的层面制定统一的开发周期安排，对于相同或者类似的项目产品的开发、销售周期需要有严格的计划性以及高度的执行力，目的就在于每个项目除了获得自身的既定收益外，还要保证集团总体资金战略的实施。否则如果同时有几个项目在资金周转方面出了问题的话，那么就很有可能拖累到集团总体的资金使用计划。

（4）？风险性。主要包括市场风险、企业内部经营风险、财务风险。房地产行业本身就属于高负债率的行业，而且受房地产市场的变化影响非常大，销售市场的供需变化就将导致市场风险，而一旦市场风险形成导致存货占压资金过多，就会很快引发企业的财务风险。

三、房地产开发企业资金管理的难点和问题

1.国家宏观政策环境趋紧

近些年，国家的宏观政策对于房地产行业的调控逐渐从严。主要体现于两个方面：一是融资渠道收窄；二是项目预售资金监管力度加大。受宏观政策的影响，房地产开发企业债权性融资通道减少，拿地资金的来源受限，开发贷的监管加强，房地产信托、私募股权基金向房地产市场的投放条件越来越严苛，使得房地产开发企业从外部融资的方式愈发的困难；此外，各地相继出台了预售资金监管政策（如北京、重庆、武汉、呼和浩特等），对于以往的利用期房销售快速回笼资金的做法制约性越来越强，企业自有资金的周转速度越来越慢，有些开发项目甚至到竣工结算结束都无法实现项目的自身资金平衡，从而使得企业的资金成本大大增多，盈利水平也越来越低，甚至可能有的项目坚持不到竣工就草草收场形成大量的烂尾楼，损害了消费者的利益也给整个行业带来极其负面的影响。

2.项目立项阶段可行性分析不严谨

一些房地产开发企业在进行项目科研分析期间，对政策的把握以及企业自身的实力、现状缺乏准确、客观、严谨的分析，往往只看到有利的一面，而对于开发项目的潜在的市场风险和自身的抗风险能力预估不充分，致使项目草率上马。而等到真正进入实质性的开发阶段，开发节奏受到各种之前不确定因素制约使得工程进度放缓，销售速度受到市场环境影响致使资金回流速度差于预期，使得项目的投资回收期拉长，资金占用成本加大，最终很有可能使得一个项目的投资失败。

3.资金预算执行力度不强

现在不少企业采用动态管理的方式进行资金预算的编制。但是在实际操作的时候，集团或区域公司对于下面项目公司的具体经营状况缺乏了解，管理严格往往造成预算卡的很严，导致付款安排的过于滞后，从而间接影响施工方的工作积极性导致影响正常工程进度。反过来说，如果资金管理过于松散，又会使得资金支付节奏过快，缺少了对施工单位的管理力度，加大了施工现场的管理难度。另外，资金预算一般是一个由下到上的“编制-上报-审核”的过程，项目公司往往会出于自身一些原因把资金支出预算预估的很高，把资金回流的速度预估的又很保守。如果审批资金预算的部门对于项目开发的进度了解不明、审核不严的话，很有可能会将资金划拨至错误的方向，对于项目的资金回收速度管理也会出现失控的现象，使资金沉淀于项目公司过多，对于集团总体进行中短期的资金筹划也会产生误判。

4.企业资金周转速度过慢

不少房地产开发企业由于市场定位不准确、产品设计不合理，结果导致销售的速度非常缓慢，资金回款的周期也非常长。当然，最近几年我国房地产市场受宏观调控的影响因素也比较大，尤其是有些城市出现了对房地产项目的限价销售政策，使得不少房地产商为了获取更高的利润采取了短时间内捂盘观望的现象。这些原因都会不同程度的造成项目的资金平衡周期加长，企业的资金周转速度过慢，从而加剧了企业的资金风险。

5.资金使用缺乏集中管理

房地产开发企业一般都会在不同的城市或者区域进行开发工作。而如果采用一个项目成立一个公司的情况，那么银行的账户总量就会慢慢增加。账户的增加也必然导致资金的分散，尤其是集团公司对于各个项目公司的收入账户如果没有完善的资金归集管理，那么会使项目公司沉淀大量的闲置资金，进而影响集团公司对于资金的总体调拨、新的融资计划以及如何开展新的投资计划。

6.缺乏进行长期资金预算的统筹意识

房地产行业是一个开发运营周期比较长的行业，一个项目从开发到结束一般需要2-3年的时间，大型的项目甚至需要10年或以上的时间。而房地产市场的变化也是有周期性的，不同的城市不同的区域，土地供应量的变化、城市人口的变化会直接影响一个城市的住宅库存状况进而影响一个大型楼盘未来2-3年甚至更长时间的资金状况。但是，现在一些房地产开发企业尚缺乏这种进行长期资金测算的意识或者即使意识到了开展这项工作的时候也往往比较草率，在进行长期资金预算的时候，对于预算期内房地产市场未来的走势缺乏政策预判，往往陷入只进行静态预测的误区，缺乏从动态长远的角度进行预判。而且对于大型项目的整体开发计划没有合理性的安排，缺乏从全局性的资金的角度考虑如何安排开发周期。

四、完善资金管理的建议和措施

1.紧密结合国家政策持续开拓多元化的融资通道

房地产开发企业应当紧密的联系国家的宏观经济策略，做到业务模式的创新从而做到融资模式的创新。一是靠企业的品牌效应积累建立良好的信用评级，充分利用银行的开发贷款杠杆；二是通过信托投资、不动产债权投资计划、资产证券化等方式进行债权性融资来缓解企业的资金压力；三是建立战略性的合作伙伴，通过合作开发、股权转让的方式吸引投资者进入；四是通过自身的内部链条寻求资源，通过施工单位垫资或者施工进度款以房抵账的方式延缓企业的资金支付进度；五是开拓更多的投资模式，将单一的通过招拍挂获取土地的方式结合收购公司获取优质土地的方式相结合，争取在投资前期阶段利用最少的资金撬动更大的项目。

2.重视项目立项的可行性研究分析

房地产开发企业的立项可行性分析是一个项目开发运营的开始环节，也是一项综合性非常强的工作。在进行项目立项之前需要广泛结合国家政策、理性预测未来的房地产市场变化、综合考虑项目运作的风险，从而进行科学、合理的分析测算是非常必要的，这对于降低未来项目开发过程中产生的经营风险、资金风险有着重要的指导作用。而在这一环节宜采用内外结合的方式，可聘任外部第三方的中介机构做政策调研、提供咨询建议，由企业内部人员针对自身情况做出一整套完整、科学的分析测算模型。

3.加强资金预算编制的科学性和管控力度

可以通过编制滚动资金预算的方式加强资金使用的预判性，例如可以每次将资金计划的编制期间延伸到2-3个月。同时提高审批部门对于项目开发的了解程度，对于资金支出进行适度的审减，对于资金回流严格监控。并且可以通过设置资金预算偏离度指标加强考核，让资金预算编制部门树立审慎编制资金计划的意识，提高资金使用效率。

4.加速房企销售速度和回款速度

对于高周转、以追求去化速度为先的项目需要加快销售速度，結合市场环境的不同采用不同的营销策略，在营销手段上加大创新的思路，通过客群的划分制定不同的销售策略和优惠政策。通过提高首付比例、加大一次性客户购房的优惠促销力度等方式来提高资金回款的速度。此外，对于应收账款或按揭贷款加强前期管理和后期的催款力度，在与客户签订销售合同和与银行签订按揭合作协议的时候就将回款周期明确于合同条款。企业内部还应当制定规范的销售流程，将回款指标作为重要的业绩考核指标，指定专人负责销售回款的催缴，既可以有助于缩短资金回款的周期还有利于防止坏账风险的发生。

5.健全资金统一管理的信息化系统

房地产开发企业在具备一定规模的情况下，应当建立统一的资金管理中心，通过安全、完善的信息化系统实现收支两条线的资金管理模式。大型的房地产开发企业应当建立统一的资金归集系统，对于项目公司的资金进行实时归集以供集团公司统一调拨、管理，防止过多的资金占压在本不需要的项目部。同时项目公司的支付申请应当以资金预算的审核结果为依据进行统筹拨付，最终实现资金高效使用、统一管理的目的，尽可能的创造更多的资金价值。

6.提高企业长期的资金统筹意识

房地产开发企业应当建立长期的资金测算机制，必要时需要调整公司的部门结构，配备相应的人员组建投资测算部门，而且需要首先从宏观经济政策的角度对于整个房地产市场进行预判，形成未来若干年内的总体战略方向后，再进行投资、开发计划的编排。而且在编制长期资金预算的时候需要从企业全局的角度统筹资金计划，根据自身的资金实力理性安排项目的投资、开发节奏。将最终形成的长期资金测算结果提供给管理层，使企业的决策者对各个项目的开发节奏、新的投融资计划做出正确、合理的判断。

五、结语

随着房地产行业开发模式、开发思路的转变，企业的资金管理工作已经上升到企业战略的层面。房地产开发企业也必须有将资金管理与企业战略相结合的意识，制定出符合每一个企业自身发展的资金管理战略。在资金管理的工作，健全管理制度、完善信息系统、加强资金管控以及拓展融资渠道是企业进行资金管理的重要内容，在降低资金成本提高资金使用效率方面也需要企业的管理者投入更高的关注度。资金风险终究是会发展成为经营风险，房地企业也只有在防控企业经营风险的同时提升总体的竞争水平，才能在竞争愈发激烈的市场中存活下来甚至于做大做强。

参考文献：

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