单县农村宅基地管理中存在的问题及对策

丁拥军

改革开放以来，随着农村经济的快速发展，农民的收入逐步增加，加上人口增长的需要，农民要求改善居住条件的愿望也赿来赿迫切，新建、翻建住宅成为农村现阶段存在的普遍现象。因此，有必要对单县农村宅基地的现状、存在的问题进行深入调查，并根据各地实际提出合理性建议。

1 农村宅基地使用现状及其存在的问题

据2015年对单县农村宅基地摸底调查，在调查范围20个乡镇，1440个行政村中，村内闲置宅基地14480宗，面积2988563平方米，村内空置宅基地9947宗，面积1645577平方米。存在的主要问题有以下几个方面：

1.1 土地利用粗放，耕地破坏和土地资源浪费严重。

随着农村经济发展，农民要求改善居住条件的愿望也赿赿迫切。而由于法制观念淡薄，在没有进行土地审批的情况下，私自建房现象屡见不鲜。村民建房选址多数在自家承包田、自留地或交通便利的村庄道路附近，没有统一规划，使村庄布局杂乱无章、零散分布。建新房的同时，老房子又没有拆除，以致农村建房容积率低、一户多宅、建新不拆旧等问题普遍存在。这样便形成了“空心村”，使得村庄外延扩张，耕地遭到破坏、土地资源严重浪费。

1.2 未经先建、宅基地超标、宅基不均现象严重。

主要表现为部分村民未经国土资源管理部门和县、乡人民政府批准擅自建房或超标准建房；将旧房或者新房卖掉，重新申请宅基地，从中获得土地收益，这种现象在城郊农村尤为突出；采取欺骗手段骗取批准宅基地，如瞒报已有房屋、虚报家庭人口、新房建起而旧房不拆等，这是造成一户多宅的一个主要原因。与此相反，还有许多农民没有宅基地，一家几代人居住在一起，致使几户只有一处住宅，容易引发各种矛盾。

1.3 擅自改变宅基地用途，国家资产损失严重。

由于国家对农村宅基地实行无偿供应，一部分村民就钻法律的空子，擅自改变宅基地用途。部分村民在宅基地批准后，用宅基地建成小型工厂、商业房、饭店等，改变了宅基地用途，造成国家资产的损失。还有一部分村庄借宅基地之名搞房地产开发，这种情况主要见于城乡结合部和集镇所在地，一是以农村宅基地的名义申报，统一建房，向社会出售；二是未经批准，村集体就占用大量土地建住宅向社会出售。通过以上方式，村集体或个体开发商可获得高额利润，而国家利益却遭受巨大损失。

1.4 村级职能弱化，主管机关监督滞后。

当前村级组织自治职能弱化，缺乏调控能力，一户多宅的农户不退多余的宅基地，没有宅基地的农户得不到宅基地。乡镇国土、房建等监督管理部门因受权限、政策的影响，不能安排农房建设占地指标，只能起引导作用，对农户的需求也束手无策。

2 农村宅基地管理的措施及建议

2.1 加强宅基地法律、法规体系的建设和完善，规范宅基地管理。

针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低的问题，应该加强宅基地立法体系建设，尽快出台相关法律、法规政策。以明晰宅基地产权，明确宅基地流转，收益分配以及宅基地登机发证等问题，鉴于宅基地的市场流转面临的体制的产权设置，建立健康有序的农民宅基地流转市场，允许农村宅基地在城乡居民自由流转，彻底打破城乡二元分割的土地利用机制，明确农宅地流转的形式包括买卖、租赁、抵押等。

2.2 加大宣传力度，增强全社会土地法制观念和国策意识。

“但存方寸地，留与子孙耕”。土地是生存之本，是发展之源。保护耕地就是保护我们的“生命线”，坚持十八亿亩耕地红线，我们要把土地法律法规政策的宣传教育摆在重要位置，深入持久，坚持不懈地开展宣传教育活动。对乡、村干部，要利用多种渠道进行土地法律、法规政策的培训，增强他们的土地法制观念和国策意识，提高依法管地，依法办事水平。对广大群众，要充分利用各种媒体进行广泛宣传，采取丰富多彩，群众喜闻乐见的形式进行形象直观的宣传教育，使其知法、懂法、守法、努力营造全社会珍惜土地保护耕地的良好氛围。

2.3 加强宅基地规划管理，有计划有步骤有重点地逐步推进新农村民住宅建设。

规划是龙头，规划是基础，规划也是关键。根据经济发展和工业化、城镇化进程的客观需要，科学预测农村居民点的数量和用地规模。结合新一轮土地利用总体规划的修编工作和新农村建设，完善乡（镇）土地利用总体规划，安排专项资金编制村庄土地利用规划、村庄建设规划和开展村庄治理试点，从严控制 村庄建设用地及宅基地用规模和布局，提高土地利用率，节约用地，通过充分发挥村庄居民点布局和用地，从而有计划有步骤地改善农村生活和村容村貌。

2.4 深化宅基地审批制度改革，规范审批程序，加强宅基地审批管理。

现行的宅基地审批制度是以往计划经济时代的产物，已不符合社会主义市场经济体制的要求，跟不上新形勢的步伐。国土资源部门要加强农村宅基地用地计划管理，合理安排农村宅基地占用农用地的计划指标。要规范农村宅基地审批行为，坚持按规划、按计划、按标准、按要求、按程序、按权限依法审批，坚持统一安排、定点放样，不得自行选址；接受群众监督。

2.5 建立统一的农民不动产登记制度，实现宅基地规范化管理。

建立统一的农民不动产登记制度，加强农村宅基的变更登记工作，加快宅基地登记发证工作步伐，从而明晰宅基地产权，解决农村宅基地超占面积、闲置、一户多宅等问题，健全宅基地地籍档案，实现宅基地规范化、信息化管理，为建立规范，有序的农村宅基地市场体系，推进土地资产市场化进程奠定良好的工作基础。宏观调控农民建房，尽量利用村空闲地，不用少用优等地，集约节约用地，这既有利于规范农民建房用地，又能达到保护集体和国家利益的目的。