论我国不动产登记审查制度的完善

黄雪琳

摘 要：随着我国社会主义市场经济的飞速发展，不动产逐渐在人们的日常生活中占据着极为重要的地位。经济水平的提高大大丰富了人们的生活，居民手中所掌握的不动产也逐渐增多。由于不动产自身的特殊性，在进行变动时必须以法定公司的方法进行，以此赋予不动产变动的法律效力。目前，世界大部分国家的物权法多是在登记制度下促进不动产的变更。为了有效促进不动产变更工作的顺利进行，必须优化不动产登记制度，增强物权变动的权威和公信力。

关键词：不动产；登记审查制度；完善与发展

中圖分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2018）21-0015-02

1 前 言

不动产主要是指无法移动或者一经移动便会大大损耗其经济价值的财产与物品。不动产登记主要是指不动产拥有者通过正规的权利申请，并经过相关部门批准认可而变更实际拥有者无权利的制度。不动产登记审查制度是保证不动产交易顺利进行的重要保障，它也是维护不动产交易市场秩序的有力武器。为了更好促进不动产登记审查制度的顺利进行，我国还制定了一系列法律法规，更好保证不动产登记的法律效力，使其有法可依、有法必依。现阶段，我国的不动产登记审查制度仍处于发展阶段，在该方面我国也积极吸收借鉴西方国家的先进发展经验，并根据我国的实践与实际情况，有针对性的加强该方面的立法工作。由于不动产登记审查制度的严谨性和科学性，所以在确定审查制度时要尽可能减少登记中的失误行为。若是将不动产事实登记错误，则会造成巨大的经济损失，这也是影响社会经济发展的一大阻力，所以要及时找出不动产登记审查制度的不足之处，竭力弥补，实现不动产登记审查制度的完善与发展。

2 不动产登记审查制度中存在的主要问题

2.1 审查方式存在问题

一方面，主要表现为审查方式不明确。一般而言，不动产登记审查主要有形式审查与实质审查两大方面。就形式审查而言，登记机构必须要对申请人员所提供的诸多资料进行严格审查，但是形式审查为包含检查资料的真实有效性。实质审查是指负责机构要对申请人员提交的材料进行审核，检验治疗的真实性与有效性，保证资料中没有虚假错误信息。形式审查与实质审查存在互补关系，两者各有千秋，在实际运用过程中要分情况而言。但是从法律角度来看，我国法律法规并没有明确指出在进行登记审查时要统一采用形式审查还是实质审查，这个问题也一直存在争议，法律方面审查制度的不明确也是影响不动产登记审查制度顺利进行的一大重要因素。在不同的实施过程中，不同地区、不懂机构申请模式不一致，而对于审核的要求也宽严不一，且受各种客观因素的影响，不动产登记的整体质量参差不齐，这也大大影响了登记制度的权威性与公信力。

2.2 缺乏专业技术型人才

不动产登记审查过程较为繁琐复杂，其中所涉及的知识内容也较为广泛，所以这就要求相关登记人员必须掌握多方面的理论知识，这样才能更好面对登记工作中的诸多挑战。但是现阶段，许多登记机构没有形成统一有序的整体，登记人员也缺乏专业理论知识的熏陶，对相关知识也是一知半解，特别是欠发达地区的不动产登记人员，由于所处地区发展水平的制约，其知识水平与综合能力普遍较低，难以满足现实工作的发展需要。所以全面提高不动产登记人员的专业能力与水平也是发展中急需解决的问题。但是不动产登记工作所涉及的内容实在是太为丰富，登记人员要熟练掌握多种学科领域的专业知识，这种学习过程是漫长的，不可能一蹴而就，所以在培养专业人才方面要花费较多时间与心血。

2.3 没有建立起完善的登记审查管理体系

不动产登记的整个工作较为繁琐复杂，但是相关的管理负责部门不集中，各部门之间由于过于分散使其在信息共享方面存在许多问题。另一方面，不动产交易过程中要保证物权变动信息的透明度，但是在实际操作中相关信息的公开力度不足，也使不动产登记审查工作无法受到正常的监督与监管，大大影响了交易市场的正常运行与市场秩序。不动产的信息公开是推动物权信息变动的重要举措，这样也可以有效提高信息登记的公信力，但是我国在该方面发展上仍存在较大问题。除此之外，一些不动产的权利所有人保护自身利益的意识不强，相关部门单位也没有明确的条文规定去有效保护所有人的合法权益。登记查询程序的不合理也是影响不动产登记的重要因素，许多查询程序所包含内容较少，一般仅包含土地资料、房屋资料等内容，而对于更详细的信息这很难搜查到，登记程序不严谨且没有明确的说明，大大影响了不动产登记审查制度的整体质量。

2.4 没有形成统一有序的登记审查机关

我国的不动产登记审查机关分布的较为分散，且根据登记的内容、属性和特点分别归属于不同的政府部门，物权所有者在进行不动产登记时往往要几经波折，办理程序麻烦且繁琐。这种登记模式严重影响了不动产登记审查工作的工作效率与水平，同时也影响着登记信息资料的科学性与严谨性，而当事人在办事过程中也会受到各种因素的干扰，一定程度上损害了物权登记者的合法权益，甚至会引起一系列的纠纷。虽然后来我国推出《不动产暂行登记条例》以解决该方面的问题，但该条例中仍没有明确指出不动产登记工作归属于哪一个部门，所以难以建立起统一有序的不动产登记机关。

3 如何推动不动产登记审查制度的完善与发展

3.1 逐步建立起统一有序的登记机构

虽然不动产登记方面仍在完善发展，但仍没有明确指出该有哪个部门负责，这也是社会各界纷纷争论的一大焦点。要想晚上不动产登记审查制度的完善与发展，就要逐步建立起统一的登记机关，一定程度而言，不动产登记机构应该归属于行政机构。众所周知，不动产登记审查制度非司法行为，其更接近于行政行为。另一方面，进行登记是对所有者的一种尊重，若是有登记错误的信息与治疗，可以通过正规的审查程序进行纠正。

3.2 进一步提高登记人员的综合素养

不动产登记审核是一项要求较高的工作，所以在登记过程中工作人员也发挥着极为重要的作用。一方面，由于登记工作所涉及的内容极为广泛，所以，登记人员要具备较高的专业知识水平和综合素养。登记人员必须加强学习，努力充实自己，学习有关不动产登记的内容与知识，提高自身的专业技术水平，更好推动不动产登记审查工作的顺利进行。另一方面，要提高登记审查人员的资质要求。在国外，不动产登记工作的入职门槛较高，德国要求登记人员必须通过司法考试且有两年以上的工作实习期，我国在机构单位在招聘时也要提高准入门槛，进一步优化登记人员的综合素质。

3.3 完善登记信息公开制度

在不动产登记审查方面，我国许多地区的公开度与透明度仍不足，这样对登记审查工作的顺利开展也有较大影响。所以要加强对登记审查的管理，优化登记信息公开制度，根据相关法律法规公开物权交易中所包含的具体信息。另一方面，可以设置一个有效的平台作为公布不动产登记情况的地方，相关当事人在处理问题时也可以根据该平台及时了解相关，提高不动产登记的透明度，提高工作的质量与严谨性，也可以有效保护所有者的合法权益。

4 结 语

在完善不动产登记审查制度时，要广泛借鉴西方先进的发展经验，并根据自身发展的实际情况进行合理调整作用。要根据我国的现实国情，及时发现不动产登记审查中的不足之处，并及时解决，逐步构建起良好的市场秩序，推动不动产交易市场的健康发展，保护权利人的有效权益，完善管理发展模式，提高不动产登记审查工作的严谨性，加强对登记人员的教育与培训，保证其以良好的精神状态推动工作进行。

参考文献

[1]符泽民.不动产登记制度研究[D].华中师范大学，2011.

[2]王利明.试论我国不动产登记制度的完善.民商法研究（第5辑）.

[3]王效贤.我国不动产登记制度研究.中国法院网.

收稿日期：2018-6-21