强化小型基建工程项目管理中前期物业管理

肖永秋

摘要：在现阶段建筑工程施工项目的发展中，存在许多问题，其中建设管理与使用管理存在脱节的现象是最主要的问题。在基建工程项目管理工作进行的后期，并没有对前期的物业管理工作给予足够的重视，导致在物业管理工作开展中，可能在经营与实际操作方面出现问题。在基建工程项目管理中，如果没有站在业主的角度对建筑体的正常使用和后期的物业管理工作给予充分的考虑，就可能导致后期物业管理工作中存在着巨大的漏洞，使物业管理工作的功能布局存在缺陷。本文主要对小型基建工程管理中如何加强前期的物业管理工作进行详细分析。

关键词：小型；基建工程；项目管理；前期；物业管理

1 引言

根据以往物业管理工作的经验，在物业管理中常出现的问题包括车位拥挤、住房使用功能不全、空调位置设置欠妥、建筑物内部的管线布局不合理等，这些问题都在一定程度上增加了物业管理工作的难度，为了解决这样的问题，就必须对已经投入使用的建筑物进行改造，同时也给物业管理单位和建筑施工单位带来了巨大的经济损失。基建项目工程管理前期物业管理工作的开展，是从整个项目的设计阶段开始，到物业接管验收的整个质量监督过程，通过该环节的操作，能够对建筑物内部相关设施的排布进行严格的把控，使基建工程管理工作的质量得到保障。

2 基建工程项目管理前期物业管理介入的作用

2.1 在规划设计阶段介入

在建筑工程基建项目施工工作正式开始之前，需要对整个工程项目进行专业化的设计规划，而在现阶段的发展中，规划设计人员大多数都是从设计技术和美观等角度来考虑问题，而忽略了对建筑体建成后的使用和管理问题。物业管理工作在设计阶段就介入其中，能够代替业主与工程项目设计者之间进行交流，同时还能够根据以往的一些设计方案，对一些细节进行进一步的优化，根据业主的实际需求提出一些建设性的意见，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理。可以有效的避免设计缺陷给后期物业管理工作带来的不便。

2.2 在施工阶段的介入

在施工阶段积极的融入物业管理工作，能够直接参与到工程的监督与管理工作中，能够在一定程度上使基建工程项目管理的质量得到保障。在施工阶段介入物业管理工作，能够从物业管理的角度对工程施工和设备安装工作的质量进行监督，能够及时发现其中存在的问题，制定相应的解决措施，避免影响的进一步扩大。虽然，在实际建设中，每个施工单位都有一个独立的质量监督管理部门，但是这些部门开展的工作只是站在建筑物结构安全与质量的角度上进行监督，而忽略了一些细节。物业管理工作的介入就能够根据其特殊的工作经验，加强对细节质量的把控，能够更详细、更周密的对基建工程项目施工管理工作的质量进行监督。

2.3 在验收阶段的介入以及接管移交

通常状况下，在建筑工程的验收阶段，开发商只注重物业整体的交付使用，而忽略了后期物业管理工作更加全面和细致的工作需求。就可能导致物业管理细节处存在问题，而在验收过程中并未及时的发现，给后期物业管理工作的开展带来了极大的不便。当在工程验收阶段接入物业管理工作后，可以根据物业管理工作的技术规范要求，对建筑物在使用功能方面的质量进行严格的检查，就后期可能对业主的正常使用产生影响的问题，与建设单位之间进行交涉。物业管理部门在对基建工程项目进行验收的过程中，要严格按照国家的法律规定来开展验收工作，确保工程施工的质量达到要求。

3 前期物业管理的介入模式

在基建工程项目管理前期物业管理工作的推进中，主要采用的物业管理工作模式有以下几种，分别是建筑施工企业自身的物业管理公司直接加入到施工管理工作中；企业单位内部的物业管理部门直接参与到工程管理工作中；聘请外部的物业管理公司或者是物业管理专业人员加入到工程管理工作中。虽然是三种不同的管理模式，但是实际的工作性质以及具体的操作环节并没有多大的区别。不管是什么形式的物业管理单位，在工程管理中开展工作首先需要做的就是加入到工程施工工作的每一个阶段，包括施工设计、图纸会审等。要能够站在业主的角度上，在充分了解基建施工具体情况的基础上，根据物业管理工作的经验，对建筑工程的一些细节上的质量控制和实施布局进行优化，并提出一些具有建设性的意见，要能够在最大程度上满足业主各方面的物业管理需求。

4 加强前期物业管理介入措施的内容

4.1 规划设计阶段介入内容

（1）考察建设项目的道路施工是否完善通畅，消防安全设施是否配套完善。

（2）对建筑物的水电气供应状况进行质量监督，同时在规划设计阶段要考虑到实际使用需求，预留出一些发展空地。

（3）消防设施是每个建筑设计中必不可少的公用设施之一，要进行全面的消防布控，彻底解决消防死角。

（4）加强对安全保卫系统的规划设计，要对建筑物周边加强摄像头的布控，给业主的后期居住使用提供安全的环境。

（5）加强对建筑项目的保洁绿化设置，垃圾桶以及清洁用水的布置要合理，在绿化设计时要综合考虑绿化植被的生长条件以及是否便于管理。

4.2 施工阶段介入内容

在施工阶段介入物业管理工作，能够加强监理单位的监理力度，使得监理工作变得更加细致，下面对一些需要重点关注的内容进行分析。

（1）督促施工单位加强质量把关。由于物业管理人员具有一定的物业管理经验，能够清楚的掌握建筑物在后期使用过程中可能出现的问题和可能出现问题的地方。例如屋面、外墙、卫生间的漏水，水电管线以及设备的安装等问题，物业管理单位都能够根据以往的经验对这些问题进行处理，尽早解决，防止造成不必要的经济损失。

（2）物业管理单位的介入要能够及时的发现建筑物中一些设施配置不合理和不适用的地方，要及时的向施工单位反应进行，制定优化方案，避免在后期使用中开展改造工作。

（3）验收以及管理移交阶段介入内容。在该操作环节中介入物业管理工作，能够有效的弥补监理单位、施工单位工作过程中的缺陷，使得验收工作变得更加的细致全面，能够在一定程度上使得建筑工程的施工质量得到保障。

5 前期物业管理工作介入的对策

通过对工程管理前期物业管理工作介入的分析，能够清楚的知道物业管理工作对工程管理工作正常开展的重要性，但是在实际建设发展中，物业管理的前期介入工作推行起来却非常的困难，这是因为在实际推行中会受到两方面的限制，其一是建设施工单位对工程管理工作中物业管理工作的介入并没有足够的重视；其二是物业管理单位缺乏相关的专业性人才。加強在工程管理前期物业管理工作的介入，建设出更加符合业主需求的建筑物，需要我们从以下几个方面来开展相关工作：

（1）提高建设单位对物业管理工作的认识，分析物业管理对基建工程管理工作的重要性，更新传统的发展观念，让员工和企业管理者从思想上能够对物业管理工作有着新的认识。

（2）重视对物业管理人才的培养，要开拓多种人才培养的途径，为物业管理工作的深入发展打好人才基础。

（3）加速立法进程，建立一套科学、完善的物业管理法律体系，为物业管理工作前期介入的发展保驾护航。

6 结束语

随着一些小型基建工程建设的进一步推进与发展，工程管理中的前期物业管理工作越来越受到重视，要能够意识到物业管理工作的介入给工程管理工作的质量以及建筑施工的质量带来的积极作用。在未来的发展中，还要继续加大对物业管理介入工作的研究力度，为小型基建工程项目的发展做出贡献。

参考文献：

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