房产税实施路径探讨

王文天

摘要：房产税关乎千家万户，本文评述了我国推进房产税的进程，探讨了房产税立法的出发点，笔者认为开征房产税应兼顾公平与资源配置效率的基本原则，针对税收目标、课税对象、税基、免税标准提出了政策建议。

关键词：房产税；社会公平；资源效率

中图分类号：F812.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2018）012-0263-01

一、房产税提出背景

2003年10月《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”，随即成为经济研究熱点问题。2011年1月27日《开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，上海和重庆率先开展了房产税试点。《全国人大常委会2017年立法工作计划》将该税种列入论证项目。2018年3月7日十三届全国人大一次会议新闻中心举行的记者会，财政部副部长史耀斌就房产税推进提出了“立法先行、充分授权、分步推进”的思路。

二、房产税立法出发点

居住权是国民基本权利之一，体现为人均住房面积及质量。坚持房子是用来住的，不是用来炒的。进一步改善人民的居住生活水平，尤其是保障广大人民的基本居住需求尤为迫切。

要明确开征房地产税的政策目标。围绕核心目标，组织来自各方面的论证。房产税开征前，必须明确构建怎样的房地产市场，房产税要兼顾公平性与调节收入分配双重功能。

上海市和重庆市率先进行了相关探索，印发了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》、《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》。细则执行以来，社会对征税对象引起了社会广泛关注。较为普遍的观点是：只针对增量房征税，会造成并加剧新旧购房者之间的不公平；或仅象征性征收别墅、高档公寓房产税，征收标准欠缺深层次思考；或单纯以房产单价作为使用税率，不能全面反映房产总价，进而不能正确评估纳税人支付能力。

房产税政策目标之一，是通过征收房产税调节各层次、各业态的供应结构与需求结构，充分释放存量。在一定程度上实现财富存量的社会再分配。抑制房价过快上涨，必须通过多种调控工具形成组合拳发力，在运用财政政策的同时，综合考量原有政策工具的取舍（如限购政策、货币政策等）。

三、全面推行的实施重点

（一）开征的基础及公平的计税依据

完善房产税的路径选择。房产税的课税前提，应建立在全国范围内的房产登记联网制度、户籍管理制度、个人税务征收体系建设立体打通的基础之上，建立集成的信息管理系统。

坚决打消对存量房不纳税的“错觉”，要对存量房开刀。房产税的征税对象是房产，税源是来自居民个人所得的历史积累，两者分离。房产税应该定位为收入分配的工具之一，在一定程度上应该采用累进税率。

成熟的房产税计税依据应与一定时间内房产评估价值高度相关，不应将一定时点房产交易价格作为计税依据。定期对房产进行评估，使用评估价作为房产税税基更公平。

建立需求与能力匹配的住房市场与制度。如进行改善型置业，在规定时间内卖出原有刚需住房可在初次置业基础上享有家庭人均住房面积的免征标准（与家庭生命周期契合，充分调动资源配置效率）。

房产税的征收，要调整、合并、取消相关税种，实现税、费的重构与优化，以期达到合理征税，促进房地产市场健康、持续发展。在我国政体下，房产税政策的制定要兼顾社会公平与社会福利改进，政策制定要有“温度”。房产税的征收过程要促进政府与纳税人沟通、协商。

（二）政策一揽子工具

通过增加有充分税源的新税种，改变现有土地财政模式，加大租赁住房供地及金融支持政策，形成良性互动，组成政策组合拳。

在加大保障性住房、保障性租赁租房供应的同时，通过提高超配置的存量房产保有成本，充分释放存量房产，以达到平抑房价的作用。在非流通领域，一定累进税率范围内，建议鼓励空置房屋在接受政府租赁指导价基础上适当免税。针对空置在开发商手中的房产，如可转化为租赁住房，可考虑免征房产税，鼓励加大租赁住房供应。

四、开征房产税的意义

开征房地产税，是进一步开征财产税的新举措，较为科学、良性的课税范围可以保护刚需，提升改善，抑制炒房，有力促进提升不动产资源的配置效率。房产税完善了在房产保有环节的课税，补充了重流转环节课税的现状，有效促进了收入再分配。促进社会公平。

房产税具有收入稳定、持续增长的特征，可以在一定程度上起到补充地方政府财政支出、缓解地方债务的作用。房产税的征收，促进地方政府转变职能，朝公共服务型政府转型。促使地方政府不唯上，增强为纳税人服务意识，真正做到财权与事权的匹配。房产税持续扩大的税基，改善了公共财政，房产税的收益“取之于民、用之于民”，进一步将房产税收益资本化进入社会公共品领域，形成“房产税～公共品～房产增值～税基增长”的良性循环。

房产税作用之一，是有效配置城乡房产资源、土地资源。房产税差别化的累进税率具有一定积极意义，起到了倒逼城市旧改释放存量土地的作用，对于土地集约化利用、淘汰老旧危建筑、改善城市面貌、加大节能环保材料运用、改善人均住房环境等均有直接推动作用。