卖房不迁移户口现象频发相关制度应及时跟进

徐小飞

日前，北京市第三中级人民法院召开涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件的新闻通报会，针对这一类案件所反映的特点进行了总结，对司法实践中的法律适用问题进行说明，并对相关利益方给出了法官建议。

近年来，随着房价上涨、户籍管理政策变化以及教育资源不均衡导致的学区间房价差异，卖房不迁户口的现象屡见不鲜。房子卖了，户口却没迁走，有时候房子里还有卖房者其他亲戚朋友的户口。司法实践中，因卖房不迁户口而产生的纠纷有逐年上升的态势，并不断以案件的形式向法院聚集，给法院的审理工作提出新的挑战。

根据现有户籍政策，房屋内现有户口不影响新的所有权人户口迁入，买房人取得房屋所有权后，可以办理户口迁入。但从买房人角度而言，其购买房屋是想取得该房屋独自享有的、完整的权利，并拥有排他的房屋支配权和使用权，不仅希望能够顺利实现产权过户的目的，还希望购买到的房屋足够“干净”——不存在他人的户口登记。

事实上，卖房不迁户口，可能会导致各种潜在风险，让买房人“很受伤”。比如学区房，如果卖房者的子女占用了学籍，就可能导致买房人的子女不能入学；有的地方拆迁政策不同，户口留在原房屋的卖房者可能也会分得相应拆迁利益，买房人所得的拆迁利益就会相应减损；如果卖房不迁户口，还可能导致买房人在将该房屋进行再次交易时存在困难，毕竟在同等条件下没有潜在的买家愿意购买留有他人户口的房子。

户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，不属于人民法院管辖范围，从司法实践来看，法院也不会直接判决迁移户口，法院判令卖房者承担违约金的比例较高。对于卖房不迁户口引发的纠纷，人民法院及时召开新闻发布会，提醒买房者全面核查交易房屋户籍登记情况、明确户口迁出期限及违约责任、注意固定因对方违约造成损失的证据等，释放出浓浓的司法善意和温情，获得了广大市民的赞扬和肯定。但从社会治理的长远角度来看，有关部门对卖房不迁户口引发的问题要引起重视，依据实际情况制定并完善相关的法规政策，让相关制度及时跟进，以便执法者有法可依、有章可循。

如何利用更完善的制度、更主动的作为、更积极的介入，有效保护买房者的合法权益，以最大的努力防止此类纠纷的发生，也是需要深入思考和研究的课题。

一是要建立严格规范的户口审批管理制度。有关部门要研究“户随人走”的户口迁出政策，分类完善落户标准和政策，避免在房屋买卖过程中出现因政策原因导致的无法处理的持续违约情况。二是要建立社会公共户籍制度。今年5月1日正式实施的《上海市常住户口管理规定》规定，房产交易后，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出，房屋所在地公安派出所对拒不迁出或者无法通知的可直接将其户口迁至社区公共户。上海的有关做法具有积极肯定意义，值得各地借鉴和参考。三是要提高违法、违约成本，形成强大震慑力。如对学区房可适用申请行为保全，禁止卖房者使用涉案房屋对应户口的学籍，对恶意违约不迁户口的卖房者，适用惩罚性损害赔偿制度，等等。