一线城市十年租房变迁

张程

过去十多年，中国一线城市的租房价格随着房价的快速上涨也水涨船高。在2007年—2016年的十年间，北京、上海、深圳、广州等四大一线城市的商品房销售价格平均涨幅达到2倍，其中深圳以221.33%的涨幅领跑四大一线城市。与此同时，中国一线城市的租房价格也亦步亦趋、随之上涨，但是由于两个市场截然不同的商品属性，租房市场的价格涨幅远小于房价的涨幅。

中国租房市场的另一个现实是：出租房的整体居住环境和质量在不断提升。随着社会经济的发展，商品房供应的增多，过去十年，一线城市的租住房质量有了很大提升。棚户区、城中村、群租房等居住环境较差的房源逐步退出市场，取而代之的是符合现代建筑规范的公寓房。不过虽然租房市场的整体质量在不断提升，但是由于买房和租房两个市场截然不同的商品属性，中国人在买房和租房的问题上更倾向于买。

房价十年三涨

中国租房市场的整体价格呈现出了跟随房价上涨而上涨的趋势。从时间上看，比房价的上涨时间稍显滞后。这是中国租房市场价格传导机制的一个特点，基本上在房价上涨接近尾声之后，房租才开始上涨。

过去十年时间里，中国一线城市的房价总体而言经历了三轮上涨。在2008年之前的三到四年时间里，一线城市的房价经历了第一轮大涨，至2007年高潮时，一线城市的房价基本上都已经翻了一番。2008年，由于受到国际金融危机的影响，中国的房地产市场出现了严重的衰退，一线城市的房价增长速度明显下滑，其中深圳当年的商品房销售均价下滑接近10%，在四个一线城市中跌幅最大。中国房价的第一轮上涨也在这场国际金融危机的大背景下结束。

但是随着中国政府挽救经济危机措施的陆续出台，中国房价的冰点期很快就过去了。到了2009年下半年，一线城市的房价就开始复苏了，并出现了报复性的增长。其中上海当年的商品房销售均价同比上涨达到惊人的57%，远超其他三个一线城市房价的增长速度。不过很快，这一轮房价的上涨势头就被政府出台的房地产调控政策压制下来。

2010年—2011年，中国政府密集出台了多项限制房价疯狂上涨的政策。2010年4月国务院印发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，次年1月26日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。受到这些限制性政策的影响，一线城市的房价迅速降温。

与此同时，各地方政府也积极响应中央政府的号召，分别出台了区域性的房地产调控政策，其中以北京在2011年初出台的“进一步加强房地产市场调控工作的通知”尤为著名，提出“外地人购房需提供5年纳税证明”被称为最强限购政策，而这也使得户籍和房产进一步绑定。

政府出手之后各地的房价得到了明显的遏制，其中北京2011年的商品房销售均价同比出现了下滑。其他一线城市的房价也出现了不同程度的下滑。

到2013年政府的调控政策逐渐趋于中性平稳，这也使得一线城市的房价出现了不同程度的反弹，例如当年深圳的商品房销售均价同比上涨了25%，其他城市也出现了不同程度的上涨。

第二轮房价的上涨潮随着政府调控政策的松紧而出现了不同程度的波动，从2009年一直持续到2015年上半年。这一时期房地产市场从一开始的暴涨，到后来进入一个有涨有跌的相对平稳期。总体而言，房价上了一个新台阶后在2015年上半年进入冰点期。

但是到2015年下半年，随着国内经济增长压力加大，政府改革提速，尤其是供给侧结构性改革的发力，提出了消化房地产库存的明确目标，使得沉寂了数年的房地产市场再次迎来了大爆发，进入第三轮上涨阶段。

从2015年下半年开始，四个一线城市中，除了广州之外，其他三大城市的房价均出现了巨幅上涨，其中深圳当年的商品房銷售均价上涨达到37%，领跑全国；北京和上海的增长幅度分别为20%和25%。但是很快政府再次出手限制房价过快上涨。与前次不同的是，此次的限制性政策是“因城施策”，即热点城市根据本地房市发展的实际情况出台相应的应对政策。随着各地方调控政策的出台、限购限贷的全面升级，到2016年下半年各地房价增长势头基本得到遏制，涨势到2017年下半年基本接近尾声。

租金水涨船高

在过去十年三轮的房价上涨潮中，房租也呈现出水涨船高的趋势，房价/租金比在每一轮房价暴涨时都会被推高，但是在经过一个传导期之后，房价的涨幅也会逐渐反映到房租上，从而降低房价/租金比。但是总体而言，房租的涨幅要远小于房价。

以北京市为例，在房价上涨最疯狂的2009年，北京市当年的租房类居民消费价格指数只有102.2，同比上年仅增长2.2个百分点，但是在房价得到遏制后的2010年和2011年，租房类居民消费价格指数分别为110和109.5，两年累计上涨了20个百分点。

租金的上涨与房价的上涨存在明显的区别，由于市场供求关系和租赁合同的制约，往往滞后于房价的上涨，且上涨的幅度相对房价而言比较缓和。从北京的租房类居民消费价格指数来看，过去十年房租价格始终处在正增长阶段，波动幅度不超过8个百分点。其他一线城市也基本呈现出这一特征。可见租房市场的市场需求弹性相对较小，因此价格相对较为稳定。

同时，从北京的房价和房租两者的上涨幅度来看，总体而言房价的涨幅要远大于房租的涨幅。2007年—2016年，北京的房价累积上涨了138%，而租金上涨幅度以租房类居民消费价格指数计算仅有51%，增长幅度远小于房价。由于购房市场和租房市场二者完全不同的商品属性，这一反差在短时间内还将保持。

租房市场行情渐变

租房还是买房，对于这一问题，在过去十年曾经产生了无数场的争论，尤其是每一轮房价暴涨时，迷茫的年轻人在“望楼兴叹”之余，总会有此一问。这个问题也成为了中国年轻人在规划未来生活方式时一个无法回避的问题。

在2016年一线城市房价暴涨之时，网络上再次流行起来关于买房和租房问题的讨论。其中某网络论坛上的一个事例或许说明了一些问题。

一名网友献身说法，讲述了其收回一套出租了10年的房子的小故事。这名网友的孩子即将达到入学年龄，而这套租出去的房子恰好又对应着一个非常好的小学，所以这名网友决定把房子收回来，以便小孩上学。但是这套房子此前已经租给一个女孩，这个女孩连续租了8年，从毕业工作到恋爱、结婚，一直都在这个房子里度过，而且这对小夫妇现在正计划生子。原本房主也不忍心向租住了8年的房客“下逐客令”，曾打算在附近再买一套房。但是由于2016年开始北京的房价大涨，周围的房价已经涨到了超出该网友的能力承受范围，所以权衡再三之后，他还是要收回自己的房子。在房东要求收回房子的时候，这个女孩正在妊娠期。女孩很伤心，因为自己已经很习惯这个家，而且小区边上就是公园，她非常喜欢。但是没有办法，房东执意要收回房子，最后这个女孩不得不重新找房。

这虽然是一件看似不起眼的小事，却折射了中国房市多方面的现实。一是房地产并非简单的居住功能，而是一个捆绑着很多资源的综合价值体。房子跟户口挂钩，房子的位置也决定了住户所享受的各种公共资源的优劣。一旦外来者在大城市买房落户后，就可以享受大城市的更多政府保障，且教育及医疗资源更加丰富。中国无论是前100名的医院还是前100名的高校，都明显集中于大型城市。要享受优质的医疗和教育资源，就要买就近的商品房和学区房。正是由于这些捆绑的附属品，也产生了一些畸形的现象，例如有些老旧，甚至是危房的学区房，房价却奇高。

二是，中国租房者不仅享受不到各种附加在房子上的公共资源，而且居住权利也得不到保障，往往房东决定收回房子、或者涨房租时，他们根本无力对抗。这为租房者的生活带来了极大的不稳定因素。

三是，房子本身会随着经济增长所带来的地价上涨而升值，在过去十年中国一线城市的房价已经上涨了数倍，房产持有者也因此搭上顺风车，获得了巨额的财产性收入，显然租房者无法享受到这一点。

中国人经历了过去十多年房市的这种发展历程，对于租房和买房二者的选择问题已经越发明晰。对于租房市场和购房市场的不同需求和定位也越发清楚。拥有自己的住房已经成为年轻人组建家庭时的最重要追求目标之一。在观念改变的同时，中国一线城市租房市场上，除了房租上涨这一不利因素之外，可喜的变化是出租房的整体质量有了很大提升，租房者的權利得到了越来越多的认同。

随着中国城市化进程的推进，一线城市中的棚户区、城中村被大量改造；同时由于安全事故频发，政府部门对于群租房的打击也越来越严厉。因此这些居住环境差的出租房逐渐退出了市场，取而代之的是符合现代建筑规范的公寓房。近年来，随着政府大力推进“租售并举”的住房市场发展策略，资本开始大量涌入长租房领域，出现了许许多多的长租房企业。他们采取统一的装修和管理规范，与租户签订正式的租赁合同，不仅提升了租房者的居住环境，也给租房者的合法权利带来了切实的契约保障。

另一方面，政府也在积极推进“租售同权”，即租房者也部分享有购房相同的、附着在房屋之上的公共资源。例如2017年7月12日，广州市政府办公厅印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，该工作方案中提出了“租购同权”概念，并明确赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。

随着经济的发展，国内一线城市的租房市场将越来越规范，出租房的整体品质也将有所提升；随着政府改革政策的推进，租房者也有望获得部分附着在房产之上的公共资源。另一方面，随着租房市场的规范和权利的提高，租金的水平也会出现一定提高。尤其是在资本大量涌入之后，会进一步刺激租金的上涨，如何让租房市场健康有序的发展，需要有更多的机制保障。