试探营改增对二手房交易市场的影响

陈强

摘 要：从2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。其中，二手房交易的增值税基本平移了现行二手房交易营业税政策，原有的优惠政策也将延续。本文就“营改增”的内涵及意义作简单论述后，并对2016年的二手房交易情况进行分析，借由其对中介机构所产生的影响，尝试从税收角度谈“营改增”对二手房交易市场的意义。

关键词：营改增；二手房；调控手段

经国务院批准，全国范围内推行的营业税改征增值税（以下称营改增）试点将于2016年5月1日开始试点。随后，财政部公布了四大行业增值税税率，其中，不动产业和建筑业税率为11%。与以往有所不同，5月1日开始的扩围，将历史上第一次涉及自然人纳入缴纳增值税征管范围，主要是指个人二手房交易。

一、“营改增”的内涵及对于二手房市场的意义

（一）营业税和增值税的概念剖析

1.营业税

所谓营业税，是对有关单位和个人在中国境内供应应税劳务、销售不动产或转让无形资产的行为所取得的营业额而征收的一种税。也有学者将营业税定义为在我国境内从事交通运输、服务业等第三产业的单位和个人，就其经营业务的流转额所征收的一种商品税。作为一种行为税，即只要发生了买卖商品和供应劳务的行为，因此而取得的经营收入，就产生了向政府纳税的义务，但不可否认，营业税根本属性上还是属于流转税，是对所获得的商品经营、非商品服务（劳务）收入所征收的一种税。

2.增值税

增值税性质上是一种商品税，其计税依据是商品在自由流转的过程中产生的增值额。一般而言，增值税是指的对单位或者是个人就其销售货物、提供修理修配劳务、加工、进口货物等，对其实现的增值额部分来进行征收的税种。

（二）增值税在二手房市场上的优点

增值税之所以受到社会各界的偏爱，是因为它具有其本质上的良好属性，是一种“良税”，主要体现在以下几个方面：

1.增值税是一个“中性”税种，它的计税依据是商品流转过程中的增值额，可以有效的避免重复征税，在二手房交易中，既能减轻交易双方的税负，又能有效促进市场公平竞争，促进税收效率原则的实现。

2.增值税实行“道道课征，税不重征”，既能加强二手房流转过程中各个环节的内在联系从而有利于实现相互监督的机制，又有利于保证征税过程的普遍性，连续性和合理性，最终实现财政税收的稳定性。

3增值税是对商品流转的各个环节的合理分配，有利于深化社会资源的合理配置和有效利用，实现对二手房交易市场各个环节的科学配置。[1]

我国在全国范围内全面推开营业税改增值税之后，即对原来缴纳营业税的各类主体都改增值税，从而实现了我国对货物与服务的商品税制的统一。作为我国税制上的一项重要改革，“营改增”基本消除了重复征税，打通了增值税抵扣链条；同时，将不动产纳入抵扣范围，确立了比较规范的消费型增值税制度，有利于完善我国的税收制度，也有利于促进我国产业结构的优化调整，扩大企业投资，增强企业经营活力，促进第二、第三产业的进一步融合发展。[2]从整体上说，“营改增”有助于进一步减轻企业税负，从而推动我国经济的发展。另外，“营改增”改革后，降低了房地产产商的造房成本，这也大大的增加了购房者的购房欲望，这对二手房的市场影响力也不容忽视。[3]

二、“营改增”对房地产中介行业的影响

首先，国务院对于税务机关的职权调整[4]，房地产中介机构实现了总机构和分支机构在申报纳税上最大程度的便利和快捷。这就意味着一家分支机构众多的房地产中介机构可以由总机构统一申报纳税，无疑简化了纳税手续和纳税时间。

其次，从税法地位和税款计算的角度出发，增值税的纳税主体可以分为两大类：包括一般纳税人和小规模纳税人[5]。作为现代服务业中的经纪代理服务，房地产中介机构，按一般纳税人进行纳税的话，适用税率为6%，并且可准予进项抵扣，支付佣金后可开具税率为6%的增值税专用发票；而若按小规模纳税人纳税，适用税率为3%，不准进项抵扣，增值税专用发票也得由税务机关代开。至于具体纳税身份的选择还需要考虑中介机构自身的情况和代理经济业务的性质。但这无疑给了中介机构对此两类增值税纳税人身份进行选择的机会，以作出最利于本机构的决定。[6]

最后，房地产营改增政策实施后，个人购买者的税负有相应幅度的减轻，二手房的交易量也因此有小幅度的提升，对于房地产中介结构而言是利好消息。此外，为了迅速抢占市场，把握二手房需求量的热期，房地产中介机构也不断优化机构配置，及时掌握必要的税收政策，给于客户更加专业的服务。

三、从税收角度谈“营改增”对二手房市场的意义

税收是国家为了实现其职能，依照有关法律，依靠国家强制力，无偿地、固定地向社会征集的收入。因此，税收具有强制性、无偿性、固定性的特征，而作为宏观调控的手段“营改增“的税制改革在二手房交易市场中具有重大的意义。

（一）“营改增”会对生产的影响

税负的征收会直接导致人们收入的减少，而开征或增加所得税、房产税会直接减少人们所拥有的财产，对人们的储蓄影响较大。具体到二手房市场中，“营改增”的全面推开，势必会对二手房的投资产生一定的影响：二手房交易税负的降低会促进二手房市场的兴起，与商品房形成良性竞争，进而刺激商品房市场，最终达到调控房地产价格到合理水平、稳定社会经济的目的。

（二）“营改增”对分配的影响

税收的功能之一是实现社会收入的再分配，这就决定了社会收入在社会成员之间的份额分配和社会财富在社会各阶层之间的流转，概括而言是对社会资源在社会各部门之间的配置，这对于有效解决市场失灵的和社会分配不公，消灭两极分化，达到共同富裕，具有重大的意义。这一点在此次“营改增”的改革浪潮中的意义尤为明显：通过对二手房交易过程中改营业税为增值税，表面上只是减少了税负，实质上，税收作为国家宏观调控的手段，不仅可以刺激二手房市场，鼓励更多的库存房房主将其房屋对外销售，实现“居者有其屋”。

（三）“营改增”对消费的影响

由于税收导致纳税人收入的减少和商品价格的变化，必然会对消费产生重要影响。房地产征税范围的大小和税率的高低会影响房地产价格的高低和消费量的多少。[7]“营改增”的税制改革，将增值税的征税范围扩展到二手房，人们会减少对征税或重税二手房的购买数量，而增加对免税或者轻税二手房的购买数量。

参考文献：

[1]参见张守文：《税法原理》，北京大学出版社2016年8月第7版，第158页.

[2]赵花：《浅谈“营改增”对房地产企业的影响及策略》，《中国经贸》2016年第17期，第250页.

[3]于晓莉：《浅议“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策》，《财税研究》2016年第9期，第252-252.

[4]根据《增值税暂行条例》第二十二条第（一）项規定，固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税.总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经国务院财政，税务主管部门或者其授权的财政，税务机关批准.可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税.

[5]具体而言，营改增改革以后，以500万应税销售额为准，高于500万为一般纳税人，低于500万为小规模纳税人.

[6]参见谭梦茹 王璐：《浅析“营改增”对二手房市场的影响——以南京地区为例》，《时代金融》2017年07期中旬刊，第58页.

[7]参见邱本：《经济法研究（下卷：宏观调控法研究）》，中国人民大学出版社2008年08月版，第136页-137页.