房地产市场现状与前瞻：各线城市，结局迥异

张明

三四线城市房地产的危险程度要超过一二线城市。中小开发商在未来的日子将会更加艰难，房地产行业集中度有望显著提升。

“房住不炒”已经成为房价调控的首要目标。近期召开的中央政治局会议更是指出，要大力遏制房价上涨。在这一背景下，中国各线城市的房地产市场将会何去何从呢？

三四线城市：佳期不再来

事实上，笔者在几年前就不看好三四线城市的房地产市场。逻辑很简单，一方面，全国的人口都在老龄化；另一方面，具有购买力的年轻人口正在从三四线城市流向一二线城市。在这种背景下，三四线城市的老龄化将会比一二线城市更为剧烈，三四线城市居民的购买力也显著低于一二线城市，因此前者房地产市场的前景自然也会远远弱于后者。

没有想到的是，2017年成为三四线城市房地产市场最为火爆的一年。2017年涌现出三家房地产销售额超过5000亿元的公司：碧桂園、万科与恒大，它们大部分销售收入来自三四线城市。问题在于，为何三四线城市房地产销售在2017年能如此火爆？这种火爆的格局能够持续下去吗？

笔者认为，三四线城市房地产市场在2017年的热销，背后受到了两个难以持续的因素推动，且背后还蕴含了房地产市场行业集中度的快速提高。

第一个因素，是棚户区改造的规模在2017年达到600万套的历史性峰值。三四线城市房地产市场在2017年的热销在很大程度上是为了去库存。这种政策驱动模式是很难持续的。

第二个因素，是三四线城市居民在2017年购房过程中，开始大规模加杠杆。在2017年之前，三四线城市居民在购房时要么不向银行贷款，要么向银行贷款的比例相当有限。然而在2017年，三四线城市居民在购房时开始大规模加杠杆。相关证据之一，是2017年的居民住房抵押贷款增速与2016年相比并未显著下降，而2017年一二线城市居民的购房规模在调控之下已经显著下降。三四线城市居民的收入本就偏低，通过加杠杆购房的行为也是难以持续的。

在2017年三四线城市房地产热销的背后，还隐藏了一条很重要的线索，也就是全国性大地产商正在快速洗掉三四线中小开发商的牌。在2017年之前，诸如碧桂园、恒大之类的全国性大地产商，经营领域主要以地级市为主，很少切入县城。然而在2017年，这些全国性大地产商迅速切入县城，而且采用了快速拿地、快速开放、快速回笼资金的“快销”模式。在很多县城，全国性大地产商的热销与当地中小开发商的跑路是并行不悖的。这意味着三四线城市的房地产行业集中度正在迅速提升。

此外，不少报道或调研显示，2017年三四线城市的房地产热销，其中很大一部分其实是投资盘，而非自住盘。

综上所述，2017年三四线城市的房地产热销，受到多种不可持续因素的推动，因此注定是不能持续的。2017年事实上就是三四线城市房地产市场的最高点，未来则会盛况难再。短期来看，三四线房地产市场将会逐渐降温。中期内，三四线城市房地产可能加速下滑。流动性将会是三四线城市房地产市场面临的最大问题。试想，在老龄化加剧、年轻人流出的背景下，谁再来当“接盘侠”呢？

准一线与二线城市：迅速透支美好未来

在不久之前，笔者还最看好准一线与二线城市的房地产市场前景。这是因为，一方面，这些城市面临持续的人口净流入，另一方面，这些城市的房价水平相对于城市的人均收入而言，价格并不算贵。然而，过去一年左右时间内，准一线城市与二线城市的房地产市场正在迅速透支原本美好的未来。

在房地产调控政策下，这些地方政府均严格控制新房房价，但对二手房价格没有任何限制。由此导致的结果，是这些城市中新房价格要比相同地段的二手房价格低20-30%。新房价格显著低于二手房价格的现象将会造成两个后果：其一，开发商没有动力开发新的楼盘，导致房地产供给下降；其二，就连老太太都能算明白，如果买到新房并到二手房市场出售，这是稳赚不赔的买卖。这自然会导致房地产需求显著上升。换言之，上述房价“双轨制”将会加剧当地房地产供求矛盾，推动真实房价上涨。

新房市场的供求失衡，以至于出现了几万人摇号抢购几百套商品房的格局。然而，在摇号购房的群体中，企业客户的占比并不低。众所周知，企业客户摇号买房，主要是为了套利而非自住，其投资行为注定是快进快出的。当然，目前不少二线城市都设置了购买新房之后的锁定期。那么，是否会出现以下这种情形：在锁定期结束后，购买新房的企业受融资限制，快速抛出手中的新房，导致这些城市二手房市场房价突然下跌？一旦这种情形发生，那么高杠杆买房的中产阶级将情何以堪？

一线城市：中期房价走势具有高度不确定性

北上广深这四个一线城市房地产市场当前面临的最大问题，是基本上没有库存了。长期以来房地产市场调控的结果，一方面是大量刚需被限购限贷政策所冻结，另一方面则是开发商没有能力去开发新的楼盘（土地限售、开发商限贷的自然结果）。在这种供求严重失衡的背景下，未来一线城市的房地产价格走势具有高度不确定性。在笔者看来，至少有三种情景。

情景一：如果宏观经济增速显著下降或地方政府财政收入迅速下滑，导致地方政府放松房地产调控。那么，一旦刚需回到市场，却没有供给来匹配，这自然会造成房价再度暴涨。但考虑到中国一线城市的房价在全球范围内也已经是非常昂贵的了，房价再次暴涨可能带来的潜在风险无疑是巨大的。

情景二：政府在未来一年或一年半时间内放大招，一是房产税的出台时间可能早于预期，二是显著增加商品房的供应。当然，笔者注意到了深圳新出台的房地产政策。然而，要让一个城市的房地产市场迅速地从香港模式切换到新加坡模式，谈何容易？

当然，短期内中国政府要出台房产税的话，最大的顾虑很可能是，害怕房产税的出台从根本上逆转了市场主体的预期。在这种情况下，大量的卖盘可能出现，由此造成一线城市房价大幅下跌，这可能引发银行体系的系统性风险。因此，相关部门在放大招之前，一定会慎重考虑。例如，房产税对特定家庭的第几套房产开始征收，在拿捏上是需要进行仔细斟酌的。

情景三：当前这种压缩房地产交易的调控做法可能继续延续下去。如前所述，一线城市地方政府不敢放松调控，因为这可能导致房价暴涨。而中央政府在是否放大招方面仍在反复斟酌。在这两方面背景下，一线城市可能会延续当前的对居民限购限贷、压缩房地产交易的做法。然而，这种做法一方面终非长久之计，另一方面可能继续加剧一线城市的供需失衡，因此是无法持续下去的。这就意味着，到未来的某个时候，政府会在情景一与情景二之间做一个抉择。

总体来看，中国房地产市场的最好时期已经过去。房地产制造财富以及加剧收入失衡的功能也将显著调整。三四线城市房地产的危险程度要超过一二线城市。中小开发商在未来的日子将会更加艰难，房地产行业集中度有望显著提升。一二线城市未来的租房比重有望显著上升，商品房的比重有望显著下降。