房地产开发融资新格局、潜在风险与政策应对

耿丽

[摘 要]在政府对房地产行业的持续调控背景下，外资撤离、信贷政策差别化待遇、流动性趋紧等，房地产企业的融资趋紧已经成为定局。而房地产企业作为一个资金密集型的产业，融资的风险与融资能力的大小决定着房地产企业的发展前景。文章就对房地产开发融资的新格局、潜在风险以及政策的应对做出简要的分析，以供相关房地产企业的实践进行参考借鉴。

[关键词]房地产开发；融资新格局；潜在风险；政策应对

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.30.062

近些年，我国一些城市土地市场，地价不断地增加，致使这些城市的土地出让价格及其的总价值都不断刷新着市场的纪录。这与房地产开发融资的方式有着密切的关系，尤其是现在越来越多的融资方式出现。土地与房地产所开发的项目，被一些房地产开发的信托机构与银行所青睐，特别是实体经济，在融资与贷款方面出现需求不足的时候，推动了资本进入房地产的开发。

1 房地产开发的融资新格局

我国各地区的地价不断上涨，主要与房地产开发金融融资工具的创新有着很大的关系。在目前流动性泛滥的形势下，房地产企业的融资手段较为多元化，也有着充足的开发资金。房地产企业本身就具有抵押的特点，在融资的时候很容易吸收到大量的资金。由于许多影子银行的存在，融资的方式多种多样，监管没有跟上房地产的发展，即使政府想要抑制房价与地价，也不像之前那么容易。

1.1 信托融资

信托融资是目前非国企房地产企业融资最普遍应用的方法之一，虽然有过一段时间的降温，主要原因是之前房地产去库存的压力较大，新增加的投资规模较小，使得融资的需求下降；还有低成本的融资渠道开发，如股票、债权等，房地产企业通过信托融资的意愿下降。不过随着现在房价的再次上涨，使得房地产企业的股权投资再次成为信托行业的“香饽饽”。

1.2 发行公司债

房地产企业有时会进行大规模公司债的发行，这种方式也成为现在房地产企业的常用融资手段，在资本市场大行其道的背景下，就使得众多房地产拿地资金有了足够的保障。这种融资的方式不但门槛比较低，而且还能够获得巨大资金。在2015年中国证监会发布的《公司债券发行与交易管理办法》中明确指出了，在对境内的债券发放的主体，由原来只能上市公司发行变为现在所有公司都可以进行公司债券的发行，同时也没有明确规定资金用途，促使发行公司债券的门槛再次降低。

1.3 永续债

这种债券与公司债券不同，这是近些年被房地产行业竞相推崇的一种新的债种，它指的是没有到期日的一种债券，将债券与股权属性有效融合。与一般的债券比较而言，其没有规定期限，有一定的次级属性，因此也就不能够要求债券的持有人清偿本金，不过这种债券可以定期获得利息，这是债权与股权之间的一种券种，类似于债券中的股票。

2 房地产开发融资潜在风险

我国的房地产企业开发融资已经形成了新的格局。这种格局的出现不但表现了我国的房地产企业已经在经常长久的发展中趋于成熟，也致使房地产行业为步入“金融时代”。房地产企业不断优化自身的金融创新，也让现如今的融资方式变得更加多种多样，这不仅满足了自身发展的需求，也为我国房地产的金融市场产品与层次进行了拓展。然而，融资的创新是一把“双刃剑”，也有潜在的风险。

2.1 房地产的融资成本过高

最近几年，房地产市场的泡沫逐渐变大，我国为了稳定房地产行业的可持续发展，根据实际的情况相继出台了一系列政策，这些政策在一定程度上对房地产的资金周转造成了影响。例如，银行限制了房地产行业的贷款数额，房贷率也得到了增加，致使某些房地产企业不能利用预售款作为转投资金，企业转向民间的借贷机构进行贷款，但是相比银行的利率，民间借贷机构的利率要高出很多，这使得房地产企业所承担的风险也就越高。

2.2 易受到外部因素的影响

房地产企业的发展很大程度也受到外部经济环境的影响。如果在房地产的发展态势良好的地方，房地产企业的融资也会比较容易，但是如果房地产企业发展受到阻碍，银行等一些金融机构于是怀疑房地产企业的偿还能力，就会要求企业提供相应的担保以及支出较高的融资成本。

3 应对房地产开发融资潜在风险的对策

3.1 融资创新需要谨慎

金融的创新需要审慎推进，由于现阶段融资工具的出现速度比较快，因此就需要相关的部门制定出新的思路和新的对策。可以持续进行房地产的信托投资资金，这种作为股权的融资创新手段，可以帮助投资者有效分散投资可能出现的风险，而对于债权融资类别，相关管理部门要保持高度的警惕，特殊情况下要暂缓进行。[1]还有在信用违约互换的范围中，也需要警惕运用，不能大面积地进入房地产融资市场，因为目前市场信用风险过高，我国的担保公司与保险机构在偿付与风险控制上还不够成熟，法律制度也不够健全，因此推行信用违约互换还没有坚实的基础。

3.2 控制好融资的规模

现如今，我国对于房地产行业的管控措施越来越多，也比较严格，在目前经济形势较为复杂的背景下，房地产企业应该对自身的销售情况有一个严谨的分析，能够根据相关数据及时判断房地产市场的走势，对未来的融资计划与投资计划要进行反复的审核，切实论证所要进行的项目的可行性，在融资的时候合理控制好规模，保持严谨的态度，要确保融资的成本与销售的资金回收协调。

3.3 政府要对融资渠道适度监管

政府应该有效地管理控制创新融资的渠道，特别是房地产企业拿地资金的管理控制，要帮助房地产企业合理引导资金的流向。随着很多城市对楼市的管控政策的收缩，有关部门也在紧收房地产开发的融资，因此政府只要对房地产企业融资进行干预，就能够使房价稳定，从而就会降低可能发生的风险。

从现阶段的情况来看，由于政府的严格管控，房地产企业应该根据自身的实际状况，能够全面有效分析融资活动可能给企业带来哪些风险，并且根据评估结果建立有效可靠的预警模型，实时監控企业融资活动的风险。建立风险预测的模型需要确保贴近融资活动的实质，与经济政策和所处的经济环境变动相符合，避免错误估计风险的大小，要使房地产企业的资金能够得到有效的使用，还应将可能出现的风险覆盖到。同时企业也需根据所建立的预测结果，制定出相应的紧急应对措施，一旦出现风险可以有效减少风险给企业所带来的损失。[2]

3.4 随时关注政府的调控政策，及时调整融资方式

房地产行业的发展与企业的融资规模很大程度上都是随着国家的宏观经济政策变化的。在社会经济形势发生变化时，国家通常就会利用调整银行利率的形式来调控，住房作为全社会较为关心的民生问题，国家也会根据房地产的市场环境进行合理的政策调整。无论是银行的利率，还是国家进行房地产行业的政策调整，都会影响到房地产企业。因此就需要房地产企业时刻关注政府的相关政策，仔细进行研究分析相关政策的实质内容，然后对企业的融资手段与融资金额进行合理的调整，最终能够确保达到适应宏观经济，健康良好地发展。

4 结 论

房地产行业作为我国社会市场经济发展的重要产业，是关系到我国民生的支柱性产业，房地产开发的融资新格局在为行业带来机遇的同时，也具有很大挑战，因此需要相关专业人士在房地产行业的发展中不断总结、摸索，提出符合时代发展需求的对策，确保房地产行业的稳定持续发展。

参考文献：

[1]陈杰，陈卓.房地产开发融资新格局、潜在风险与政策应对[J].基建管理优化，2016（4）：22-33.

[2]张莉.现阶段我国房地产企业所面临的融资风险分析及管理[J].2017（10）：25.