我国保障性住房REITs融资模式探究

唐美林 郭登艳

摘要：保障性住房是我国住房体系的重要组成部分，加大保障性住房建设投入能改善人民居住条件促进社会发展，但这也将面临资金瓶颈问题，成为制约保障性住房供给的重要原因之一，对其进行融资模式创新，有助于解决这一问题。文章分析REITs 的融资模式及其优势，并借鉴国外REITs 運作经验，这对我国拓宽保障性住房融资渠道具有非常重要的意义。

关键词：保障性住房；REITs ；融资模式

1、引言

近年来，我国各地出台了各种房地产调控政策，然而这也进一步加大了房地产开发商的资金压力，势必需要强大的资金支持和保障。REITs（房地产投资信托基金）作为一种房地产证券化的重要手段，能够拓宽房地产企业融资渠道、降低企业融资成本，对现有的单一的银行融资渠道形成了重要补充，缓解单一融资渠道的资金风险压力。因此，无论是从解决房地产市场问题角度出发，还是从维护金融市场稳定的角度出发，REITs在中国已具备较为巨大的市场需求环境。但REITs在我国的发行情况并不乐观，为了改善人民居住状况，促进社会的进一步发展，必须解决保障性住房的建设资金问题。最近几年，REITs 融资方式在国内发展较快，不少一线城市已经开始进行这种融资方式的尝试。而且，从当前各试点的运用情况来看，REITs 融资方式具有一定的优势，且逐渐强化。但由于引进的时间较短，运营模式还不成熟，发展过程中存在较多问题。

2、REITs 模式及其优势

REITs（Real Estate Investment Trusts）就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，通过专业的投资机构发行受益凭证，聚集投资者的资金，从而进行房地产投资经营管理，然后按照一定的比例将投资收益分配给投资者。根据所投资资产的类型REITs可分为三类：一是权益型（Equity REITs）。权益型REITs直接投资并拥有房地产，投资者的收益主要来源于租金收入和房地产的增值收益，且必须将至少90%的净收益作为股息发放给投资者，市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型。二是抵押型（Mortgage REITs）。这类REITs主要投资房地产抵押贷款或房地产贷款，其收益来源主要是抵押贷款所得利息和发放抵押贷款所收取的手续费，以及通过发放抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。三是混合型（Hybrid REITs）。顾名思义，混合型 REITs是介于权益型与抵押型REITs 之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务，此类REITs投资领域既包括房地产也包括房地产贷款

3、美国 REITs模式运作经验

REITs作为房地产市场的主要的房地产证券化手段，已经诞生了大半个世纪，发达国家的资本市场较为完善，其REITs产品大多为精心设计的标准化产品，并且REITs发展也已经较为成熟，有其固定的发展模式。美国是全球规模最大、产品最为丰富和成熟的REITs市场。故针对美国 REITs 模式进行研究，从中分析值得借鉴的经验。

3.1准入制度严格

在美国REITs设立必须满足诸多条件，在资产要求方面、资金来源、收入要求和红利分配等各方面都做出严格要求。如在红利分配方面，该制度要求将不低于房地产投资信托基金应纳税收入的90%的利润作为红利分配给股东等等。

3.2法律制度完善

美国具有完善的法律制度保障其REITs市场的发展，按照美国的法律，REITs采取公司模式，为封闭式基金。与此同时，对其设立、运作、管理都有详细的规定，且许多规定具有量化标准，这些规定可操作性强，避免了因制度规定宽泛而缺少刚性约束的情况。我国法律制度保障还不够充分，需要对我国REITs法律制度设计进行完善。

3.3组织机构运作规范

美国的REITs 必须是以公司、商业信托或视同公司课税主体的协会等其他类似机构，且由董事会或基金托管人管理。这些机构被用作经营机制、管理和监督机构，形成一个有机整体、相互合作与协调、建立和运作房地产投资信托基金。

3.4标准化的产品设计

REITs 产品是标准化产品，经过专家的精心设计，它不仅能够最大化地满足客户的投资需求，而且具有标准化的特点。因此量身定做的投资产品为公众投资者交易，为普通投资者降低准入门槛，可以广泛吸纳社会资本。

4、我国保障性住房融资存在的问题

（1）法律法规不完善。法律不完善是REITs在中国推行一大障碍，我国现有法律对REITs的性质尚未明确，其法律主体地位无法确认，同时REITs涉及众多的物权变动登记，但目前对房地产登记的不统一会对其产生诸多限制，从而阻碍了REITs在我国的进一步发展。

（2）融资结构存在不协调。保障性住房建设的融资主要来自银行贷款和住房公积金中心贷款。因为经适房投资比较大，回收期长，投资收益很小，所以大部分的房地产企业仍然不愿意参与。从而造成住房建设的融资主题单一，规模小，形成经适房建设和发展的刚性瓶颈。

（3）融资渠道建设缓慢。保障性住房融资渠道的建设较为缓慢与我国资本市场不完善有很大的关系，融资模式吸收社会资本具有一定的难度，主要原因为金融市场缺乏吸引大众消费者进行投资的工具，且市场运行机制不规范。而 REITs 融资模式的推广应用必须确定其保障机制、运作模式和参与主体等因素。

结束语

文章分析了美国 REITs 的发展经验以及我国设立和发展保障性住房 REITs模式存在的问题，包括法律法规的不完善、融资结构存在不协调、融资渠道建设缓慢等。所以要想将 REITs 融资模式引入到我国保障性住房建设中，必须从多个方面进行，例如完善相关政策、法律法规，加强相关部门及运营主体的监管，包括严格控制其市场准入，确保 REITs 市场的透明化、规范化，营造良好的市场交易环境。建立有效的流通机制。，为了充分发挥该金融产品的资金融通作用，需要建立畅通的流动机制这需要政府搭建交易平台，标准化设计REITs产品，同时要尽可能地简化操作流程这种流通机制对保障性住房融资来说是不可或缺的，而这也是市场化运作的必然要求。

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[5]陈怡.住房保障金融支持政策的国际经验比较与借鉴[J].中国房地产，2010（01）：68-71.

作者简介：

唐美林，女，1992.12.05，湖南永州，汉族，长沙理工大学经济与管理学院，硕士研究生，金融工程，湖南省长沙市长沙理工学院金盆岭校区。

郭登艳，女，1994.7.18，湖北省巴东县沿渡河镇马寨村七组，汉族，长沙理工大学经济与管理学院，硕士研究生，金融发展与经济增长，湖南省长沙市长沙理工学院金盆岭校区。