价值工程在移民安置规划中的应用

易建华

摘要：结合云南某山地县城水电移民安置项目、考虑其用地现状和当地经济的长远发展等因素，以价值工程理论为依据，在不改变水电站投资方总出资的前提下提出调整原移民安置规划的建议，从而提升整个移民安置片区的价值，实现水电站投资方、地方政府、移民三赢的目标，探索价值工程理论在移民安置实践中的应用方法。

Abstract： In combination with the hydropower resettlement projects in a mountainous county in Yunnan Province， taking into consideration the actuality of its land use and the long-term development of the local economy， based on the value engineering theory， proposals of adjusting the original resettlement planning is proposed without changing the total investment of the hydropower station's investors. This will increase the value of the entire resettlement area， achieve the goal of a win-win-win situation for hydropower investors， local governments， and resettlement， and explore the application methods of value engineering theory in the resettlement practice.

關键词：移民安置规划；价值工程；增加价值

Key words： resettlement planning；value engineering；added value

中图分类号：TV62 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2018）25-0169-03

0 引言

水电站建设移民安置历来是复杂且困难的问题，涉及到的利益相关方有水电站投资方、当地政府、移民等，不同的利益相关方的诉求是不同的，相关的政策法律法规又比较刚性，最终的结果往往是各方经过反复博弈妥协的结果，这种结果有可能顾此失彼，只完成了目标，而忽略了各利益相关方的实际诉求，只解决了短期矛盾，却在长远发展中留下隐患。笔者有幸作为设计咨询方参与云南某水电站移民安置项目，在实践中应用价值工程方法对移民安置规划做出调整，改变零和博弈为共赢局面，有一定的实用价值和参考意义。

1 项目概况

云南某山地县城位于河谷，山地多，平地少。建设用地紧张。目前在建的地产项目均为高层，容积率均超过2.5。因建设水电站，根据移民安置规划，2021年该县境内总共搬迁安置人口44919人，在全县范围内按就近、集中的原则分7个点安置，其中有4个点在县城，距离县城最近的北门安置点需要新建满足总户数5087户、共11638人的移民安置片区，安置补偿标准按国家相关规定执行，由水电站投资方筹措资金，当地政府负责建设。当地政府希望借移民搬迁和水库蓄水的东风打造特色旅游县城，县城定位为全域旅游综合服务中心、避寒康养度假圣地。整合文化体验游和山水休闲旅游。

■

图1中，褐色部分即为北门移民安置用地，总用地1603亩，围堤造地1304亩，该部分用地现状低于水库淹没线水位，水电站投资方拟在该片区造地归还给当地政府，以斜坡式土（石）堤为堤防，内部填筑土石方到水库最高水位线上1m。最大填筑高度为25m。计划填方1243.7万m3。筑坝填高剖面详图2。

该片区布置移民安置房项目，居住建筑面积50.77万m2，均为多层，容积率在1.5以下，地面停车位1096个，无地下停车位。

2 原规划与发展旅游产业的矛盾

①较高地块价值与较低开发强度之间的矛盾，从图1看出该地块位于中心城区，紧邻蓄水后形成的水库湖面，填高造地后形成上千亩的成片用地，将成为整个县城地里位置最好、用地最完整、最有发展潜力的地块，原规划安置房均为多层，容积率较低，相比起该用地的的区位有些浪费。除移民安置房外只有商业加生活配套，旅游配套较少。

②较高旅游承载量与较低设施配套标准之间的矛盾，移民安置房户均建筑面积95.76m2，户均停车位0.2个，停车位数量远远低于县城规划控制条件中的户均停车数量标准且均为地上停车。这一重要的配套设施如不能完善，将严重影响安置房的价值。如果现在不建以后肯定也要补，投资可能要多几倍，效果还不理想。

③便利交通服务与高品质旅游体验之间的矛盾，该片区的定位将来是库区旅游集散地，原规划沿江边是一条40m宽的滨江大道，宽阔的道路虽然气派，但也会诱导车速加快而形成隔离，使人难以穿越到湖滨景观带，没有充分利用观湖视线最好的区域，直接影响整个片区的旅游氛围。

3 价值工程方法的引入

要解决这些矛盾就要用价值工程的方法调整原规划，“价值工程是通过相关领域的协作，对所研究对象的功能与费用进行系统分析，不断创新，旨在提高对象价值的思想方法和管理技术”。价值就是“评价事务有益程度的尺度”[1]。

“价值等于功能/成本，通常提升价值的方式就是五种，第一、成本下降，功能增加，第二、成本下降，功能不变，第三、成本不变，功能增加，第四、成本大幅下降，功能小幅减少，第五，成本小幅上升，功能大幅增加”。[2]第四、第五种的成本和功能变化趋势同向，必须依靠外部对功能赋值才能做出判断，而不同的利益相关方对功能赋值的主观判断完全有可能得出相反的结论。举个最简单的例子，奥迪汽车成本比奥拓汽车高且功能比奥拓好，但有人买奥迪汽车，有人买奥拓汽车，这是不同利益相关方对功能赋值的主观判断导致的。

4 项目利益相关方对功能的赋值

水电站投资方：希望在不突破移民安置规划总投资的前提下按照相关法律法规和标准按时完成移民安置，只要成本不变，他们对功能提升是乐观其成的，属于第三种增值模式。

移民：普遍收入低，最想要的是以较低的价格购买到安置房，最好是“有天有地”的房子，普遍不愿住高房子。根据调查，成本降低是刚需，而“有天有地”的房子不是。住高层对他们来说是功能下降，但节约土地的利益分成对他们来说是成本降低，属于价值工程中第四种增值模式，只要政府承诺高层的价格与多层一样，且有额外收入，从多层改为高层是可以接受的。

地方政府：希望移民搬迁建设能与地方经济发展相协调，不愿辖区内移民因移返贫，将来成为地方政府的负担，因此他们可以接受功能大幅提升，而成本略有增加的第五种增值模式，要说服他们必须以市场价给功能赋值，以明确能提升价值的结论引导他们做出决策。

这三个项目利益相关方的诉求是不一样的，尝试采用价值工程方法最大限度地满足这些诉求。

5 基于价值工程的规划调整建议

结合当地实际，分析不同利益相关方对功能赋值的主观判斷之间的差异，找出提升价值的最大公约数，将可以量化的功能采用市场价赋值，对比功能的增量与成本的增量做价值判断。

①节约土地，不改变水电站投资方的成本的前提下，当地政府有调整规划的灵活性，充分提升移民安置房的容积率，空余出来的用地政府做好控制性详细规划后只做一级开发，通过市场化运作引入具有旅游产品运营能力的投资方进行整体的开发与运营。收益一部分要反哺移民，促成他们能够接受安置房从多层住宅变成高层住宅。多层变成高层建房成本的增加部分可由结余的土地出让费用补偿。

②集约发展，转变传统观念，安置房将来不一定就是移民住。移民统计户均人口只有2.28人，远低于当地农村人口户均3.16人的统计数据。分到安置房后这些家庭有可能合住一套，另外一套进入市场交易，以房养人。这些房子区位好，如果配套特别是车位增加，必然会提升安置房价值。

③合理布局，移民安置与打造旅游氛围相结合，靠近江边的用地做一个大的集散广场，与滨江公园带连片，营造出亲水的旅游氛围。滨江大道考虑在滨江公园带下穿，彻底实现人车分流，节约的用地可做旅游开发，提升片区的旅游价值。

总用地面积不变，调整完成后，将原先不到1.5的安置房容积率调高到3.0，占地面积从700亩降低到300亩，原先商业及配套的容积率也相应提高，占地面积从395亩调整为315亩，滨江大道下穿可以节约120亩用地，共节约用地600亩，留出100亩交给移民开展集体经济，所得收益由移民共享。其余500亩地作为预留发展用地以市场化的方式出让。

移民安置房总建筑面积不变，从多层变为高层，高层电梯增加，消防设施增加，但基础造价在建安费中比例会降低，根据统计数据取200元/m2的价差。

根据每户配置0.9个车位的标准，设置4500个车位的地下停车场，地下车库车位按40m2/个，4500个车位总建筑面积180000m2，造价2500元/m2（不需做支护），单车位造价为10万元。地下车库180000m2及下穿隧道80000m2合计260000m2，按平均减少6米填方计算，可以少填156万m3。

参照市场价对增加的功能进行赋值，预留发展用地取100万/亩，地下车位取10万/个。

6 规划调整后的价值工程清单

规划调整后的价值工程清单见表1。计算出的功能赋值比成本高2.26亿，符合价值工程中的第五种增值模式，通过市场化运作引入具有旅游产品运营能力的投资方进行整体的开发与运营，盈余部分补偿给移民以降低安置成本，再加上调整规划后价值巨大的旅游环境，达成水电站投资方、移民、政府三赢的结果。

该规划调整意见目前已经得到地方政府的认可，下一步需完善利益机制取得移民的支持，同时还需上报原移民安置规划审批部门审批方可实施。

7 结语

“制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则”[3]，“移民安置应当遵循以人为本，保障移民的合法权益，满足移民生存与发展的需求”[4]，但在具体实践中各利益相关方的诉求不一致的情况非常常见，本文以价值工程理论为依据，提出协调各利益相关方的功能赋值，为项目增加价值、为移民增加可持续收入、为地方政府减轻负担、同时为整个县城的市场经济注入活力的方案，从而得出价值工程理论在移民安置规划中的应用方法。

参考文献：

[1]GB8223-87，价值工程基本术语和一般工作程序[S].

[2]邱莞华著.价值工程方法基础（美）斯图尔特（中）.2007-03-01.

[3]中华人民共和国城乡规划法[S].

[4]大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例， 2017-04-14[S].

[5]某水电站移民安置规划报告（云南部分），2016-11.