房价变动影响不同收入群体日常消费的效应研究

李毅 王平

内容摘要：房价波动对居民日常消费的影响是值得关注的问题，本文就房價波动对居民日常消费的影响机理进行了理论分析，运用我国2000-2013年间房价与不同收入群体消费的面板数据，从绝对量与相对量实证分析了前者对后者的影响。研究结果显示：房价变动对居民消费既有财富效应又有挤出效应，最终效应的大小取决于二者相比较的结果。房价对低收入者消费的挤出效应比高收入者更加明显。整体来看，房价阶段性快速上涨对居民消费有较大影响。据此提出建议：完善住房保障政策，保障低收入群体的居住权；发展金融市场，引导高收入群体通过房产抵押等形式合理消费；保持房价相对稳定，以减少挤出效应，并防止财富效应下滑。

关键词：房价波动 日常消费 挤出效应 财富效应

长期以来，在驱动我国经济增长的三驾马车中，投资与出口起到了决定性的作用。2013年，我国GDP增长为7.7%，最终消费对经济增长的贡献为55.5%，扣除政府和企业消费后，居民消费对经济增长的贡献约为36.6%，远低于美国约80%的平均水平。我国居民消费低迷有着深层次的原因，其中居民收入增长有限和近年来畸高的房价成了不可回避的重要因素。现代经济理论认为，房价的上涨对居民消费有正向的财富效应和负向的挤出效应。那么，我国近年来的房价上涨对居民消费产生了多大的财富效应和挤出效应，特别是对不同收入群体的日常消费分别产生了何种影响？这个问题值得探讨。

相关文献回顾

米尔顿·弗里德曼（M.Friedman）的持久收入假说和弗郎科·莫迪利安尼（F.Modigliani）的生命周期假说是有关消费问题的经典理论，对认识消费问题起着重要的指导作用。以此为理论基础，西方学者探索房价对消费的影响从而得出了房地产对消费影响的有关理论。归纳起来看，认为房价上涨对消费者会产生两种效应：正向效应和负向效应。正向效应是通过房产价值的增长来增加居民的财富，或者通过房产的抵押而获得消费信贷增加居民的当期消费；负向效应指的是对于无房或租房族来说，房价上涨将迫使他们为买房而进行更多的储蓄或者为租房而进行更少的消费，即对消费者当期消费产生挤出效应。财富效应到底存不存在，一些学者进行了实证检验。如Skinner（1993）研究美国微观数据发现，房价上涨只对年纪较轻的人有正向财富效应。CQS（Case，Quigley，Shiller，2005）研究了美国各州和14个国家的面板数据证实财富效应是显著存在的。Carroll（2006）认为美国21世纪初期消费的快速增长源于房地产的快速增值。Campbell（2011）根据美国个体居民的消费数据论证房价的财富效应上涨快且持续时间长。Girouard（2011）对欧美和美国数据对比研究得出了大体一致的结论。对于挤出效应，Sheiner（1995）对美国微观数据、Yoshikawa和Ohtake（1989）对日本的数据、Dynan（2010）对澳大利亚的数据、Skinner（2011）对英国的微观数据进行了实证检验，均证明房价对低收入者和租房者挤出效应的存在。对最终效应体现为财富效应还是挤出效应，西方的实证大都得出了财富效应大于挤出效应，从而导致整个社会出现房价上涨的财富效应。

我国学者将西方的研究理论引入国内进行实证研究，得出了具有争议的结论。如宋勃（2007）和王子龙（2008）利用全国房地产和居民消费的季度数据进行的检验、黄静和屠梅曾（2009）利用家庭微观数据的实证均得出了房地产对消费存在财富效应的结论；李晓嘉（2010）根据1985-2010年度数据的研究、戴颖杰等（2012）运用 FAVAR 模型的实证分析均认为房价对我国居民消费存在挤出效应。国内学者对房价上升的效应研究存在较大的分歧，其原因依笔者来看，是由于现有研究的局限造成的。主要表现为：一是实证思路过于单一。客观来讲，对是否拥有住房及拥有住房的套数是影响财富效应和挤出效应的主要因素，但现有研究均没有对居民收入分层。姚玲珍（2013）虽然对上海居民进行了分层研究，但上海作为国际化程度较深的城市，其金融市场发展较深入，不能与全国其他地区同日而语。二是变量选择不全面。大多数研究采用居民消费总额等绝对数量作为解释变量，却很少用边际消费倾向等相对变量。因此，本文将力图在这两方面有所突破。

房价变动影响居民消费的机理分析

基于消费问题的研究一般是根据持久收入-生命周期模型的假定进行的，作为理性人的个体在一生预期收入的预算约束下，进行一生跨期消费的最优决策，使得个人一生消费的效用实现最大化，因此，假设消费者的寿命周期长度用T表示，ht表示房产在t期的数量，ct表示在t期的其他消费的数量，效用函数的现值用U（ct，ht）表示，时间价值贴现率用r表示，则该消费者一生效用函数的现值可表示为：

由（5）式可知，房产折旧率β、利率r和住房消费数量h的变化共同决定了房价变化及其对消费者产生效应的方向。（5）式表明：对于无房产的初始购房者而言，由于购房支出的增加，则房价上涨将使其相对房价的货币资产贬值，进而降低其消费能力。对于以投资为目的的房产持有者而言，房价的上涨则意味着其房产资本收入的提高，进而提高了其消费水平。可见，房地产价格的变化对不同收入阶层的影响是有差异的。

房价变动对不同收入群体消费影响的实证分析

（一）基本计量模型

其中：C表示消费，Y表示收入，fj表示房价，Cit-1表示滞后一期的消费，i表示样本城市，t表示年份（见表1）。

我国房价上涨具有明显的政策因素痕迹，主要的节点为1998年7月3日国务院颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》和2003年建设部起草的18号文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。在这两个文件中，前者的出台标志着我国福利分房制度的终结，而后者则首次将房地产确定为“国民经济支柱产业”。为了明确反映我国房价变化趋势，将住房价格变化用折线图表示（见图1），从图1可以看出，1998-2003年期间我国房价上涨尚平缓，但2004年后房价开始出现快速上涨。为了反映房价阶段性明显上涨对消费的影响，用乘法形式引入时间虚拟变量，以2004年作为分界点。

dumit*lnfjit住房价格与时间虚拟变量交叉项，dum表示时间虚拟变量。考虑到房价对消费的影响可能有传导的时间差，所以用滞后一期的房价来表示。

（二）数据来源

实证数据来源于国家统计局网站、EPS统计数据平台、相关年份《中国统计年鉴》、《中国统计摘要》。选取2000-2013年期间按不同收入等级划分的全国居民消费的面板数据进行实证分析。根据统计年鉴抽样调查分五组分类方法，将居民群体按照收入分为低收入户（DS）、中低收入户（ZD）、中等收入户（ZJ）、中高收入户（ZG）和高收入户（GS）。为了克服通胀因素对实证结果的影响，所有数据均按照cpi指数进行了平减。

（三）实证检验结果

根据Huasman检验方法判断，该面板数据拒绝随机效应，因此，采用固定效应（Fixed effects）模型进行方程回归。为了反映加入的不同解释变量对被解释变量的影响及主要变量的稳定性，将分析回归结果报告（见表2）。

从表2的估计结果来看，我国不同收入群体居民消费支出与其收入、房价及时间虚拟变量等之间存在如下关系：

第一，在居民消费水平的决定因素中，收入水平起着决定性的作用。表2的统计结果显示，消费需求对收入的弹性值在0.79-0.89之间，表明消费对收入变动的反应非常明显。收入每增加1个百分点，消费的弹性变动0.79-0.89个百分点。这一影响的统计意义非常显著，其结果发生概率在99%的水平以上。

第二，从所有居民整体来看（不受收入分层影响），房价上涨对居民消费具有微弱而显著的财富效应。微弱是因为房价对消费的影响弹性值在0.09-0.13之间，表明房价上涨一个百分点，消费的弹性值增加0.09-0.13个百分点。显著是因为从统计意义上来看，这一影响发生的概率在95%以上。

第三，房价快速上涨对居民消费具有负效应即挤出效应。2004年以来，我国房价呈现快速上涨态势，这段时间虚拟变量和住房价格的交叉项系数为负值（-0.24），表明房价上涨过快会影响居民的消费需求，即减少居民的日常消费支出。

第四，不同收入群体对房价变动的反映在截距项上有比较明显的差异。估计结果比较一致地反映出来低收入户（DS）和中低收入户（ZD）的截距项固定效应（Fixed effect）为负值，而中等收入户（ZJ）、中高收入户（ZG）、高收入户（GS）截距项固定效应（Fixed effect）比较一致的出现正值。表明不同收入群体消费起点和平均水平相比存在明显的差异。低收入者的低消费起点和高收入者的高消费起点是明显存在的，这也从另一个侧面说明，收入是决定基本消费水平的最主要因素。

以上研究结论并未得到预期中的结果，不同收入群体对房价变动的反应尚不能得到明确的结论。可能的原因是：房价对消费需求若存在影响，消费需求改变可能更多地会体现为消费相对数的改变，即相对于收入提高，增加的收入有多少用于增加消费。如果房价对消费有挤出的话，居民为了购房可能把增加的收入通过储蓄等形式积累起来用于购房，或者采用消费信贷购买了住房，增加收入的大部分资金用来偿还住房贷款。这样，增加的收入部分中有多少用来增加消费是需要验证的问题。这一验证也有助于发现不同收入群体对增量收入在增量消费上的使用状况。收入增加的部分有多少用来增加消费的相对值可以用边际消费倾向（MPC）来表示。这样将边际消费倾向（MPC）作为被解释变量，用相关的解释变量去回归，经过反复回归测试发现滞后一期的房价与边际消费倾向呈反向关系，且统计意义显著。表明上期房价越高，居民的边际消费倾向越低，也就是说，房价上涨使得居民将增加的收入部分用来增加消费的数量越少。这是一个很有现实意义的结论，跟以前的一些研究相比，得出了不一致的结论。原因可能是之前的研究成果大多没有将居民按照收入高低进行分类，其实不同收入群体边际消费倾向存在差异是客观的。

研究结论与政策建议

（一）研究结论

第一，从我国总体情况来看，若不划分收入层级，房价上涨具有财富效应。房价与消费的整体回归结果显示，房价上涨对居民消费的影响具有微弱而顯著的财富效应。微弱是因为其对消费的影响弹性值比较小（0.09-0.13之间），显著是因为从统计意义上来看，这一结果发生的概率比较高（95%以上）。

第二，最终效应的大小取决于财富效应和挤出效应相比较的结果。根据本文第二部分的理论分析，房价上涨对消费的总效应可进一步分解为财富效应与收入效应。对于无房产的初始购房者而言，由于购房支出的增加，意味着房价上涨将使其相对房价的货币资产减少，货币资产减少必然降低其日常消费能力。对于以投资为目的的房产持有者而言，房价的上涨则意味着其房产资本收入的提高，房产资本收入的提高促进了其消费能力的提高。因此，最终效应是正向的财富效应，还是负向的挤出效应取决于两者相比较的结果（见表4）。

第三，房价对低收入者日常消费存在挤出效应。 表3的实证结果显示，滞后一期的房价与边际消费倾向呈反向关系。由于房价对消费影响的传导效应存在滞后，因此发现上期房价越高，居民的边际消费倾向越低，即房价上涨使得居民将增加的收入部分中用来扩大消费的部分不断缩减。

第四，房价短期快速上涨对消费具有明显的挤出效应影响。2004年以来，我国房价呈现快速上涨态势，实证结果显示2004年以后时期虚拟变量和住房价格的交叉项系数为负值（-0.24），表明房价上涨过快会使居民的消费需求下降。

第五，在影响我国居民消费水平的因素中，收入水平起着决定性的作用。表2的估计结果显示，消费需求对收入的弹性值在0.79-0.89之间，表明消费对收入变动的反应非常明显，当收入增加1个单位，消费的弹性值可达到0.8左右的水平。

（二）政策建议

完善和发展住房保障政策，保障低收入群体的居住权和生存权。低收入者往往生活在社会的底层，其生存条件较差，消费水平非常有限。若购买住房，对低收入者的日常消费又会产生挤出效应。因此，政府要不断完善和发展住房保障政策，这既能保护他们的居住权，又能避免由于购房而对其本来较低的消费能力产生挤出效应，保障他们的基本生存权。但是，各地到底需要提供多大数量的保障性住房，以及保障性住房如何能够切实提供给真正需要保障的低收入者家庭，需要认真调查研究。

发展金融市场，引导高收入群体通过房产抵押等形式合理消费，促进消费对我国经济的拉动作用。西方研究结论大都证明：房价上涨具有财富效应，主要原因是因为以美国为首的西方国家其经济的增长主要靠消费来拉动。这些国家一般都采取“民富”的政策和理念，房地产抵押等金融市场工具非常完善，房地产的财富效应非常明显。在我国，虽然高收入者的房产也会产生财富效应，但通过抵押等形式来提升消费的渠道比较狭窄。因此，可以通过房产抵押市场的发展如住房养老、抵押贷款等来促进消费能力进一步释放。

保持房价相对稳定，减少对低收入居民消费的挤出效应，同时防止高收入者的财富效应下滑。实证结果表明，房价快速上涨（2004年以来）对消费具有挤出效应，对于低收入者而言，挤出效应更加明显。当房价上涨较快时，为了购房，低收入者只能通过储蓄等形式减少当期消费。房价上涨越快，潜在购房者的恐慌心理就越严重，越会增加储蓄以便尽快购房，这对提升我国消费能力极为不利。由于低收入者的边际消费倾向高于高收入者，因此刺激我国消费的最大潜力不是高收入者，而应当是低收入者。同时，也要防止房价的断崖式下降，以防止中高收入者、高收入者家庭由于财富效应的下滑而减少消费。

不断增加居民收入，扩大居民消费能力。收入增加是增加消费的根本，尽管房价等外在因素均可能对居民消费产生影响，但实证结论仍然证明收入对消费的影响最为明显。因此，扩大我国居民消费能力除了稳定房价以及引导居民改变消费习惯等策略外，更要在不断提高居民收入、尤其是中低收入者家庭的收入水平上下功夫，这是长久提升居民消费促进我国经济可持續发展的根本。

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2.Case，K.，J.Quigley and R.Shiller.Comparing Wealth Effects：The Stock Market Versus the Housing Marker[J]. Advances in Macreoeconomics，2005（1）

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