半年报背后：恒大的转型逻辑

王玉光

通过地产主业的高质量增长，为布局高科技产业提供强大的资本支持。

经历多年周期性政策调控，伴随制度篱笆逐步扎紧，中国房地产行业渐趋理性。一个重要的表现，就是行业内一些龙头企业逐步走向成熟。

曾经风格激进的中国恒大（HK.3333），近年来的变化令业界惊讶。自年初恒大董事局主席许家印提出“新恒大、新战略、新蓝图”部署以来，这家一向靠高杠杆、规模扩张的公司忽然换了一副面孔，规模适度、稳健增长正成为其信奉的新商道。

半年净利润530亿元

2018年8月28日，在中期业绩发布会上，中国恒大交出了赴港上市以来最为靓丽的一份成绩单，多项核心指标均创下行业新纪录，包括：营业额3003.5亿元，同比增长59.8%;核心利润550.1亿元，同比增长101.5%;净利润530亿元，同比增长129.3%;总资产17699亿元，净资产3245亿元。

尤其是530亿元净利润最为抢眼，使恒大一跃成为今年上半年最赚钱的房企，大幅领先国内其他大型房企。

如此“靓丽”的财务数据从何而来？在恒大董事局副主席兼总裁夏海钧看来，这是恒大多年来厚积薄发的结果。

首先是超前的土地储备战略。据恒大半年报显示，恒大目前土地储备高达3.05亿平方米，居行业之首;这些土地绝大部分集中在二三线城市，平均成本价格仅为1683元/平方米，是众多龙头房企中成本最低的。同时，恒大还有大量未纳入土地储备的旧改等项目，总规划面积高达7285万平方米。

其次是优秀的成本控制和高附加值。恒大通过统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，有效控制成本;并通过大力打造精品产品，不断提升产品附加值，这些举措显著增强了企业的盈利能力。

最后是有序降负债。恒大提前还清1129亿元永续債，为企业节省大量利息支出，保证了毛利率及净利率的稳步提升，集团净资产大增34%至3245亿元。

战略转型的背后逻辑

中国恒大以一份惊艳业内的半年报，印证了集团战略转型的阶段性成功。这对行业研究也颇具启示意义。

首先，恒大从人们一贯熟知的以快取胜，逐步转变为“稳”字当头，减债降息，追求适度增长、有质量的增长，这种转变的背后逻辑，正是这家在2018财富世界500强榜单中排名第230位的企业，对国际宏观大势和国内经济形势的精准拿捏。

中国恒大自去年以来逐渐将“降负债、去杠杆”作为集团战略的重中之重，加以全面贯彻实施。

这套战略打法，被其内部概括为向“规模+效益型”发展模式转变，即坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式，其核心就是大幅降低负债率。今年上半年，恒大净负债率已下降至127.3%，低于行业平均水平。

其次，恒大是国内为数不多能够读懂房地产周期律的企业之一，这得益于许家印对时势商机的深刻洞察力。他看准了中国城市化和住宅产业化发展的大势所趋，虽然几经周折，但始终顶住压力，坚信这是千载难逢的历史机遇。

在业内人士看来，恒大之所以拥有如此强劲的增长动能，相当部分要归因于其成本低廉的优质土地储备。

公开数据显示，2004年之前，恒大土地储备尚不足600万平方米;之后便开始在全国四处募集优质土地资源，举债扩张。2008年3月赴港上市期间，恒大土地储备已达4578万平方米。此后，借助债权和股权融资双轮驱动，恒大持续加码储备土地，逐步完成全国性布局，土地储备最终超过3亿平方米，成为行业第一。

在过去20多年间，优质土地无疑成为越来越稀缺的资源，也由此成就了恒大、万科和碧桂园等几家土储丰厚的龙头房企今日的行业地位。

此外，最为难得的是，恒大在完成规模扩张目标后能够及时回归理性，主动抑制继续扩张的冲动，转而向转变企业发展经营方式、提升内部管理效能发力。这是恒大由“大”变“强”的一个良好开端，意味着恒大正逐步走向成熟。

支持布局高科技产业

在中期业绩发布会上，夏海钧在回答记者提问时指出，房地产行业集中度逐年上升已成大势所趋，强者恒强的行业格局仍将持续。

“目前国内排名前十位的房企，其市场占有率约为30%，其中碧桂园、恒大和万科三家占比超过15%。”夏海钧预计，随着行业集中度的进一步提升，预计到2020年，前十家房企的市场占有率将达到40%以上，届时三大龙头房企预计占比会超过20%。

在夏海钧看来，规模扩张已经不再是恒大的首选，龙头地位已经是不求自来、水到渠成的自然结果。恒大未来的一项重要战略任务，就是通过地产主业的高质量增长，为其布局高科技产业提供强大的资本支持。

2018年4月，恒大与中国科学院达成全面合作，恒大计划未来十年投入1000亿元，双方共同拓展生命科学、航空航天、人工智能、新能源等重点领域，首批6个合作项目已于近日正式签约。6月，恒大宣布入主美国新能源汽车公司法拉第未来，正式进军电动汽车市场，恒大法拉第未来中国总部也于8月挂牌成立。

按照许家印的“新恒大”战略构想，到2020年，恒大集团要实现宏伟的目标：总资产3万亿元、年销售8000亿元、年利税超1500亿元、负债率下降到同行业中低水平、成为世界百强企业。