论中国租购同权的现状和问题

戴梦云

摘 要 随着我国房地产市场进入新一轮的上涨周期，城市租房需求日益旺盛，国家和地区相继推出“租购同权”政策以推进租房市场的稳定发展。本文通过分析中国住房租赁市场的发展背景和现状，总结出其中存在的问题，以推进更深层次的住房租赁领域改革。

关键词 租购同权；租赁政策；住房租赁市场

一、中国“租购同权”政策的宏观背景

“租购同权”的定义是以租赁住房为唯一居所的房屋承租人也享受同等的就业、教育、医疗卫生、计划生育、文化体育等公共服务权利，应该明确“租购同权”的“同”指的是公共服务的权利，特别是享有所在地区入学机会的权利。

1.租房需求日益旺盛

自2015年底开始我国房地产市场进入新一轮的上涨周期。一线城市租房需求日益旺盛，北京、上海、广州、深圳是人口流入的密集区，热点城市限购政策的不断收紧提高了购房成本和购房门槛，将减少具有购房能力的人口规模；并且在中国资源有限的大背景下，教育等公共资源通过与房产捆绑进行分配，将推动了房价的持续上涨；同时，在我国高房价的冲击下，一部分年轻人从以持有房产为主向以租房为主的消费模式转变，据中国社科院《社会蓝皮书：2015年中国社会形势分析与预测》调查显示，有55%的90后毕业生选择“如果要背上沉重的房贷，我宁愿不买房”。并且伴随着晚婚晚育趋势的发展，年轻人的购房年龄会有所推迟，这些都会使更大比例的人口由购房转向租房，推升中国的的租房需求。

2.房屋租赁市场发展不成熟

根据国家统计局数据，2015年全国房地产开发企业房屋出租收入为1600.42亿元，而住房销售收入却高达65861.30亿元，前者仅为后者的2.43%；据国家研究院发布2017报告显示，我国住房租赁市场规模约为1.1万亿元，房屋交易市场大约15万亿元，房屋租赁占房屋交易比重仅为7%，这与发达国家的40%-60%相去甚远，表明我国的房屋交易市场结构严重失衡 。当前我国城镇居民家庭住房自有率高达91.2%，仅有不到10%的家庭通过租赁市场解决居住需求。

3.政策调控注重供给端管理和长期制度建设

近年来房地产调控政策开始更加注重供给侧的调整和长期制度的建设。住建部等九个部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》对外发布，并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等 12 个城市作为首批开展住房租赁试点。国家“十三五”规划纲要进一步明确了建立租购并举的住房制度为主要方向深化住房制度改革。

2017 年 7 月广州市公布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，提出保障“租购同权”，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益；随后，上海市于 2017 年 9 月出台了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，详细阐明上海市常住居民租房居住者享有基本公共服务的內容；同年11月28日，经江西省政府同意，省住建厅联合省发改委等10部门印发《关于进一步加快发展住房租赁市场的通知》，推出18条措施加快发展我省住房租赁市场。

二、“租购同权”面临的问题和挑战

1.住房租赁市场供不应求

我国住房租赁市场供需结构不均衡。一方面，住房租赁市场房屋供给数量较少，总体租赁市场规模较小，交易量和交易额都远落后于住房销售市场；另一方面，需求的增多导致供不应求。

2015年住建部在16个大城市的专项调查数据显示，住房市场上能够租赁的中小户型住房非常少，合租比例达到 50%，这一比例在大城市更高；根据全国第六次人口普查数据，我国约有25.8%的城市居民以租赁方式解决住房问题，尤其是在大量人口涌入的大城市，我国四个一线城市（北京、上海、广州、深圳）的租金交易额仅占房屋交易总额的 7%，远低于美国（50%）和日本（40%）。

2.住房租赁市场秩序不规范

我国私人住房租赁主体以个人为主，通常出租人和租房人不直接见面，由中介机构全程代理，但由于租赁市场监管不到位，未经房屋管理部门允许或登记注册的房屋租赁中介机构大量存在，“二房东”甚至“三房东”等私自转租的行为也屡见不鲜，租赁市场秩序失范。

住房租赁市场发展不完善，租赁双方的权利义务不对等，租房者的利益往往难以得到保障。在租金水平的确定、租赁双方权利义务、租赁合同执行等方面租房人处于相对被动和不利的地位，特别是在租赁房源相对稀缺的大城市。由于我国目前还没有专门的住房租赁管理部门，监管方式单一且效率较低，因此房东随意涨价，非正当理由扣留押金、延迟返还押金等现象普遍存在。

3.住房租赁市场政策支持体系不完善

我国住房租赁市场的配套政策支持体系尚处于建设阶段。“租购同权”刚刚开始试点，12 个试点城市尚未公布具体细则，租赁群体是否能够或者在多大程度上能够与拥有商品住房的城镇居民平等地享受城市公共服务仍不得而知；租房补贴政策虽已在深圳、南京、北京等人口净流入的大城市试点，但未全面推广，且补贴范围较窄，补贴标准较低，补贴形式、退出机制不够灵活；我国目前尚未实行类似于英、美、德等发达国家执行的针对中低收入家庭的税收优惠政策。这些配套政策的不完善使得租赁群体在城市生活中处于相对弱势地位的现状短期内难以根本扭转。

三、总结

“租购同权”是培育住房租赁市场、完善租赁市场发展机制的重要环节。政府应注重“租购同权”建设，加快“租购同权”的立法进程，构建相应的社会政策体系，积极促进“租购同权”落地，同时逐步扩大政策范围，最终实现全国范围内公共服务权利均等化，实现租房的社会价值。

参考文献：

[1]黄燕芬，王淳熙，张超，陈翔云.建立我国住房租赁市场发展的长效机制——以“租购同权”促“租售并举”[J].价格理论与实践，2017（10）：17-21.

[2]欧阳鑫，邓益成.租购同权对我国住房市场的影响分析[J].当代经济，2017（27）：100-101.

[3]国家统计局