房地产开发企业在营改增后需关注的税收风险及节税技巧

曹兰

摘要：营改增政策是经济发展新常态下加速第二产业及第三产业实现转型发展的必然结果，其颁布初衷在于为企业减负，最大程度降低企业生产经营成本，为房地产企业发展注入新活力，但鉴于房地产开发企业自身比较特殊，营改增政策颁布同样是其发展遭遇的挑战。本文基于剖析营改增政策出台后房地产开发企业面临税收风险，建议从选择施工单位与原材料供应商方面、开发成本方面、销售环节方面等采取节税筹划措施，解决营改增政策给房地产开发企业发展带来税务重担，实现房地产开发企业持续健康发展。

关键词：房地产企业；营改增；税收风险；节税技巧

一、引言

营改增政策把传统征缴营业税取缔，改成对产品或服务增值部分征缴增值税，这一政策变动对大部分企业而言利大于弊，但房地产开发企业属于资金密集型企业，营改增政策出台对房地产开发企业而言是发展机遇，同时也是巨大挑战。纳税是房地产开发企业生产运作重要成本部分，倘若无法及时预测营改增政策出台后房地产开发企业面临税务风险，不及时进行节税筹划，将会导致房地产开发企业进入纳税工作困境。必须重视营改增政策给房地产开发企业纳税筹划带来的风险，通过原材料购买与供应商选择、开发成本、销售环节等方面节税筹划措施，抓住营改增政策机遇，将企业面临税务风险降到最低，推动房地产企业实现持续健康发展。

二、房地产开发企业营改增后面临税收风险

（一）房地产开发企业上游税负转嫁风险

房地产开发企业往往需要雇佣大量劳务工人，劳务支出在成本费用中占比较大，仅次于建筑材料成本。当前房地产市场结构发展没有达到完善水平，工地上劳务工人大多是零散分布的农民工，单位不固定，难以给房地产开发企业开具增值税专票，房地产开发企业将难以实施进项税额抵扣，间接增加房地产开发企业需缴增值税额，导致企业总体税收压力增加。施工企业在施工过程中租用很多大型机械设备，租赁导致税收负担增长，当建筑企业生产费用上升后，为获得更多利益必定将部分税负转嫁于房地产开发企业。建筑企业为降低自身税收压力，提升利润空间，必然想方设法将税负转嫁给处在链条下游地位房地产开发企业，在一定上加剧房地产开发企业税务负担，房地产开发企业面临税负增长风险。

（二）进项税额抵扣不足风险

房地产开发企业项目开发期间，项目建设支出在总成本费用支出中占比较大，建设材料成本在建设总支出中占比较大，包括混凝土、钢筋、瓦块等建筑材料。当房地产开发企业选择甲供材料模式时，建筑项目使用材料都要求自己购买，建筑方输出劳务工人。依据以往房地产开发企业财务报告，建筑材料成本占项目开发总成本约为60%。房地产开发企业为获得更多进项税额抵扣，倾向于选取资质优良、规模较大供应商购置钢材、水泥等大型建筑材料，这样便于房地产开发企业获得专用增值税专票进行进项税额抵扣。但是建筑材料供应商自身特点是分布零散、规模小、数量繁杂等，房地产企业在购入砖瓦、石料及其他零碎材料时难以实现集中购买，需要从多个原材料供应商购入，售价相对便宜的原材料供应商往往是规模较小纳税人，难以提供足额增值税专用发票，导致房地产企业难以实现进项抵扣。此外，一些建筑修缮工程外包给难以提供增值税专票的包工队或个体户，房地产开发企业更难获得用于进项抵扣增值税发票，导致企业税负增加。

（三）税务风险增大

营改增政策出臺之前，房地产开发企业按照营业税管理条例开展申报工作，营改增政策出台以后，按照增值税征收条例申报工作复杂化，增值税专票获取、开具及认证流程及增值税税额申报、预征、抵扣、申报形式与限期等发生相应变动，财务工作者纳税申报工作难度加大，对财务工作者业务技能及综合素质提出更高要求。营改增政策实施之前，虚开发票、代开发票等不良现象普遍存在，选择甲供材料模式导致代开发票及虚开发票逐渐演变为代开增值税发票虚开增值税发票，这违反我国税法相关规定，甚至触犯刑法，房地产企业纳税工作风险加大。

三、营改增后房地产开发企业节税技巧对策

（一）选择施工单位与原材料供应商方面节税筹划

在营改增政策全面推广以后，房地产开发企业需要按照新营改增计算方法申报交纳增值税。依据计算恒等式不难发现，当销项税额固定时，房地产开发企业进项税额值越高，能进行抵扣税额就愈高，进而应缴纳增值税额就愈少。当房地产开发企业从小规模纳税人买进原材料或劳务，面临获得足额增值税专票困难加大，会在较大程度上减少进项税额抵扣，从而增加增值税承担压力。即使采用代开发票形式，由于抵扣率有限，也难以获得正常进项税抵扣。所以应该加强房地产开发企业在施工单位与原材料供应商方面节税计划。房地产开发企业选取供货商是小规模纳税人，极有可能存在有限进项额抵扣情况，所以，当售价一样的前提下，房地产开发企业与建筑施企业应尽量选择一般纳税人，这样最大限度增大进项抵扣空间，获取更多进项税额抵扣，缓解房地产开发企业税收承担压力。另外，当一般纳税人提供最低售价超过小规模纳税人提供最低售价，经过综合计算后，选择小规模纳税人综合收益超过选择一般纳税人时可获取进项抵扣额，此时可选择小规模纳税人作为供货商，这样利于维护房地产开发企业综合利益，缓解企业税收承担压力。

（二）开发成本方面节税筹划

房地产开发企业在项目筹建时可以选择两种方式：包工包料、甲供材料。营改增政策实施之前，房地产开发企业为杜绝建筑企业虚报建材价格现象对企业带来利益损失，往往选择甲方供材模式，但是在实施营改增政策以后，甲供材料将引致难以获得足额进项税额抵扣专票或者抵扣税额有限等问题，此时房地产开发企业选择包工包料对自身更有利，有效规避在购材、购买劳务增值税专票获取受限难题，同建筑成本适用11%税率抵扣进项税额，利于房地产开发企业缓解税收承担压力。营改增政策实施后，房地产开发企业出现许多混业经营项目，需要依据不同税率对各项目进行税务申报工作，税法明确指出混业经营项目需要按照不同税率各自核算，若不独立核算则按照适用范围内最高税率缴纳。营改增后，房地产开发企业需要对业务拆分及混业经营进行科学筹划，实现进项税额按照最高税率进行抵扣，获取更高进项税额。房地产开发企业项目开发周期长，将开发周期内项目成本最大可能均分，平均抵消逐个期间内发生的增值税，实现节税目标，缓解房地产开发企业资金使用压力，保持企业内部资本平衡。房地产开发企业均摊项目开发成本可以采取分期付款模式，分期获取增值税专票，避免原材料到库货款尚未结清，无法及时获取用于进项税额抵扣专票的不利局面。通过分摊实现递延增值税税收承担，获取资金时间价值。在一些特殊费用节税筹划方面，要求房地产开发企业财务工作者积极学习纳税工作方面新规定新政策，科学控制难以进行进项抵扣成本支出。包括，过路费若是通行费发票可进行进项抵扣，但若是财政票据则无法进行进项抵扣；增值税规定贷款服务、旅客运输服务等不能纳入进项税额抵扣范畴，但若是商务型旅游则属于进项税额抵扣范畴，所以房地产开发企业尽量将旅游支出归到商务性质项目中，最大限度增大进项税抵扣空间，实现节税目标。

（三）销售环节节税筹划

房地产开发企业要掌握纳税期限及延迟纳税形式，实现递延纳税期限目标，实际情况中从递延纳税期限获取纳税筹划空间比较小。房地产开发企业应该积极从纳税发生时间方面进行筹划，延缓纳税时间，最大限度增加企业现金流，获得货币时间价值。企业在预售商品房时应尽量延至合同约定或实际的交楼时限再开票，避免提前缴税；若购买方预付房款要求开具发票的，企业可按国家税务总局公告2016年第53号的相关规定，选择商品与服务税收类别“602-销售自行开发的房地产项目预收款”开具零税率发票。同时，开发商给予购房者的销售折扣，应在同一张增值税发票上列明折扣额与销售额，减少缴税依据。此外，可以在精装房方面下功夫，相较毛坯房，精装房装修服务、装饰材料购买、家具购买等方面都可以获取增值税专票，这样大大增加房地产开发企业用于进项税额抵扣额度。所以，鼓励房地产开发企业积极建造精装房，获取足额进项税额抵扣，实现节税目标，扩大企业利润空间。

参考文献：

[1]王静.“营改增”后房地产开发企业税收筹划风险分析[J].纳税，2018 （02）：10+12.

[2]罗婵.“营改增”对我国房地产开发企业的影响与应对研究[D].云南财经大学，2016.