浅析“租售同权”政策

李艺璇

摘 要：2017 年 7 月 17 日，随着《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》（以下简称《通知》）的发布，引来社会各界高度关注的一条就是“租售同权”。住建部也表示会立法明确“租售同权”以保障多方利益，实现租房与买房居民享同等待遇。与此同时，除广州以外，深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等其他城市也成为首批开展住房租赁的试点。由此看出，租赁房屋被纳入“合法稳定住所”范畴成为新的趋势。

关键词：租售同权；购租并举；租赁市场；房地产

一、“租售同权”的内涵

“租售同权”一词是在2017 年 7 月 17 日发布的《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》中提到的。顾名思义，租房与买房居民享同等待遇，住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。对“租售同权”的理解应该首先对于其权利的范围进行详细的认知。首先，在广州市发布的该《通知》中“租售同权”主要针对的是赋予符合条件的承租人子女，使其享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。其次，2017年7月18日，住建部、国家发改委、公安部等9部委发布的文件《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》涉及这方面的内容是：“推进部门间信息共享，承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，享受相关公共服务。”更进一步讲，国务院发布的《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》中，我国城镇居民基本公共服务包括：“公共教育、劳动就业创业、社会保险、医疗卫生、社会服务、住房保障、公共文化体育、残疾人服务等八个领域的81个项目”。由此可以看出，“租售同权”的权利主要集中在以上规定中提到的范围内。

二、“租售同权”的法律意义

（一）从宪法上的平等权看待“租售同权”

如果按照规范的法律意义来说，“租售同权”一词其实并不是很准确。原因在于，在买卖合同的基础上获得的房屋所有权与基于租赁合同获得的租赁权，分别属于不同的民事权利，其性质根本不同。但是，根据中国目前租赁市场的具体情况，将租赁权与宪法上的平等权联系起来，是这项政策最大的亮點。

我国宪法规定，公民在法律面前人人平等，并且这是我国公民的基本权利。相对应的，国家作为义务人，应当保障公民的平等权。就我国房地产市场而言，房屋的所有权和户籍捆绑在一起，而且城市户籍在一些公共福利方面有很大的优势，这就不断的导致房价上涨。而”租售同权“制度的提出，使得非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）更明确规定，承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。这便使得承租人和房屋的所有权人在相关的基本公共服务方面享有平等的权利，也是国家保障公民平等权履行义务的体现。

（二）从民事权利角度看待“租售同权”

从民事权利角度看，租赁权属于债权，其效力强度远不能跟物权相比较。但是，在中国现行的法律中，存在着对承租人特殊保护的法条，如：买卖不破租赁；承租人对承租房屋享有优先购买权；在先成立的租赁权可以对抗在后的抵押权等。《征求意见稿》第 13 条第 2 款规定的承租人同等条件下的优先承租权也值得肯定。

为了更好的保护承租人的权利，《征求意见稿》第 11 条对租赁期限的问题作出了相应的规定。鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同；住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。第14 条规定出租人不得扣留押金；第15条禁止出租人擅自进入租赁住房。在现实生活中，承租人面临最大的问题是所有权人的任意解约，驱逐承租人。第 17 条规定了解约限制，出租人只有在符合法定情形时才能解约，如承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，且未在宽限期内缴纳；未经出租人同意将住房转租或者出借给他人或擅自改变住房用途、结构等，这些事由都是承租人严重违约的情形。最后，它还规定了出租人违法解约驱逐承租人的公法责任。它们并非国家对承租人承担的义务，而是国家基于特殊的社会政策考量，为出租人设定的法定义务。

三、“租售同权”的实现路径

“租售同权”的实现路劲在总体上可以分为以下两个层次：

第一，通过制定相关的法律规范，直接规定承租人与房屋所有权人在相应的基本公共服务方面享有平等的权利。2016 年《国务院办公厅关于加快培育和住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》）规定，非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务；广州市赋予承租人子女获得义务教育的权利。同时，强化承租人权利的行政保护。在现实生活中，存在很多承租人的权利被损害的情况，比如房东提前解除合同或者提高租金等，最需要注意的是“黑中介”问题的存在。行政管理部门在这方面大有可为，其中最重要的是对“黑中介”进行持续的行为监管，并建立“黑名单”制度，全面建立相关市场主体信用记录，向社会公布租房企业和中介从业人员的信用信息，通过信息公开化遏制中介机构的各种败德行为。

二是通过扩大房源、支持租房租赁企业的发展等措施，促进租赁市场的发展，从而扩大租赁权主体，惠及更多人群。主要通过盘活空置的存量房，使其物尽其用，缓解大城市日益增长的居住需求与住房有限的紧张关系。但是不能因为相关的政策鼓励租赁市场的发展就采取强制出租的方式，因为这种方式将会危及所有权自由行使原则，至多通过税收方式调节。其次是新增出租房。《意见》提出了若干有操作价值的举措，其中最重要的是增加租赁住房的土地供应，鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地的有效供应。

参考文献

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（作者单位：天津工业大学）