浅析物业管理纠纷产生的原因及解决措施

周峰

[摘要]物业管理中存在的一些问题，相关的诉讼案件也日益增多，本文就物业管理产生纠纷的主要特征、在审理相关纠纷案件的实施程序和实体上需在注意问题展开探讨。

[关键词]物业管理；纠纷；诉讼标的

文章编号：2095 - 4085（2018） 08 - 0175 - 02

最近一些年来，物业管理随着房地产事业的不断进步得到了快速的发展，它是对住宅小区、商业建筑以及单位提供商品化服务的新兴行业，物业管理行业的存在使业主、物业的使用人和物业管理公司相互之间存着一种新的民事法律关系，相关的行政管理部门对物理公司进行规范管理也面临着挑战，所以，物业管理的纠纷事件逐渐增多，出现了许多新型的法律诉讼案例。

1 物业管理纠纷的主要特征

物业管理纠纷由于其自身的特点与普通的民事纠纷有着很大的不同。由于业主与物业公司相互之间没有签订具备法律效力的服务合同，所以分歧和矛盾逐渐升级，不可避免的会升级为法律诉讼或者向相关的行政管理部门进行投诉，该类纠纷案件处于上升趋势，诉讼标的金额也在逐年上升。

物业管理纠纷的类型也由单一的向业主索要物业管理費用发展为行政案件的诉讼和民事方面的诉讼。主要表现如下。1）业主向物业管理方要求由于停电、停水等原因造成的业主权益受到侵犯而引起的赔偿。2）房地产开发商和物业管理单位相互间的物业委托合同纠纷。3）业主向物业管理单位要求赔偿由于特约服务造成的财产损失。4）业主或者管委会解除当前物业管理公司服务合同引起的纠纷。5）业主投诉房产行政管理部门行政不当造成的纠纷。

物业管理纠纷中的诉讼主体有公民、外籍人员、单位或者法人等，共同参与诉讼还有小区业主、管委会和行政管理部门等，物业管理纠纷的主体之间关系十分复杂，诉讼的内容跟业主与物业管理公司之间的服务合同、侵权方面有关。而物业管理纠纷又属于新型式的案件，对案件进行审判时又没有足够的法律依据，有些规章中的内容制定的又不是十分完善，为解决物业纠纷案件带来了困难。

2 物业管理纠纷产生的原因

2.1 当前的物业管理相关法律法规还需要改进完善

现在，国家的最高法律机构还没有出台物业管理相关的法律制度。《物权法》中规定的物业管理内容对审理纠纷案件没有实际的操作性，而且《物业管理条例》中的很多内容都亟待优化改进，在对实际物业管理纠纷案件进行处理时会产生很大的分歧。

2.2开发商与物业管理单位之间的关系没有理清

房地产开发商与物业管理公司之间存在着委托的法律关系，而实际上，很多物业管理公司都是房地产开发公司的下属分公司，这种从属的关系会让房地产开发企业只重视房产的建设和促销，不会对物业管理投入更大的资金和管理，同时有的不良开发商在销售过程中宣称的高绿化覆盖率或者促销优惠条件等，在商品房卖出之后却不给予兑现，为后期物业管理纠纷埋下了隐患。

2.3 物业管理公司的服务意识不高，服务人员的素质低下

有些物业公司的实际运营过程中，并没有对自己的核心业务做好定位，错误的认为公司是管理者而不是提供服务的企业。因为在经营管理意识上没有找准方向，所以只是收取物业管理费用，而没有提供相应的服务。除此之外，物业管理公司由于组建的时间不长，没有专业化的服务团队，很多服务人员都是在市场上临时找来的，没有进行系统的理论知识培训，人员的工作态度和责任心都需要进一步的提高。

3 在审理物业管理纠纷中需要进行探讨的问题

3.1 有关业主大会招开、选举以及决议的进行程序

房地产开发公司卖出所建设的建筑物之前，应该聘请有物业管理能力的公司来对小区的进行管理，在整体出售之后应该召集所有业主举行第一次会议来投票选出业主管理委员会，从而对业主应该具备的权益进行有效地保证，如果住宅的销售或者业主的入住没有达到一定的占比，那么房地产开发企业就是所有住户中最大的业主，在这个阶段举行业主会议不能表达出所有业主的权益要求。业主的应得权益是否得到保障，业主对会议的投票起到了关键作用，是业主行使物业管理权力的体现，必须要在公平公等的原则指导下利用好业主的投票权。大数条件下是由业主所拥有的房屋建筑面积来确定投票权以及票数的，如果占用的建筑面积不大则剥夺了业主应有的投票权，应该规定所有物业管理权益的使用人，不管住宅的建筑面积多少，都必须享有对业主管委会行使投票的权力，具有的票数可以根据建筑面积多少进行区分。

3.2业主管理委员会主体资格问题

依据相关的文件规定，管理委员会有权力对物业管理公司进行选择和聘用，和物业管理公司签订服务合同的权力。管委会通过业主大会规定的程序选举完成以后，必须有业主联合签名或者由其授权的物业管理公司，提交给县级以上的人民政府房产行政管理部门进行确认，如果没有经过确认，或者没有通过业主进行授权，可以把它认为没有依法组建成立。业主管理委员会不具备法人资格，不可以参加民事或者行政诉讼。

3.3有关物业管理公司能否有权力停止供水、供电等手段的问题

当物业管理服务公司和业主之间产生物业费用纠纷时，为了逼迫业主及时缴纳管理费用，经常会利用对业主停止供电、供水等手段，该事件会引起很多诉讼案件，业主会以物业收取费用不合理以及侵犯权益为理由提起诉讼。对业主停水、停电是否构成侵权，在对案件进行审理过程中会有不同的意见，会由具体的情况来进行判定。应该利用法律的方式对来物业管理进行规范，从而对业主以及物业管理公司的权益进行合法地保护。

参考文献：

[1]王雪梅，物业管理纠纷在审判中的问题及解决对策[J].山西省政法管理干部学院学报，2017，30（03）：67 -70.

[2]董春江.高校物业管理纠纷的非诉讼纠纷解决机制及其效力研究[J].高校后勤研究，2017，（01）：10 - 12.