新经济形势下住房租赁市场存在的风险与控制策略研究

韦竑

摘 要 住房租赁市场在新经济形势下存在着一定的风险，这些风险不利于整个行业的发展及稳定，因此亟须运用各种控制手段。本文从不同的风险主体出发，分门别类地介绍其有关风险，并在此基础上提出控制策略。

关键词 新经济形势 住房租赁市场 风险与控制策略

一、新经济形势下住房租赁市场的现状

近几年，地价和房价不断上涨，已经严重影响到了刚需购房者的购房需求和整个房地产行业的健康发展。为了平稳房价并且增加住房供应，国家出台了“租售共举”“租售同权”的政策，以进一步完善和促进住房租赁市场的发展。因此，在政策的推动及现实需求的推动下，我国的住房租赁市场的发展规模、发展速度大大加快。尤其是一、二线城市出现了民营的租赁公寓，甚至知名的房地产企业，如万科、龙湖等，也进行了租赁公寓的大规模布局。但是，在这种行业蓬勃发展的背后，隐藏着各种可控及不可控的风险。住房租赁市场不管对于企业、出租人还是承租人，都具有较大的风险系数，都需要进行积极的风险控制。

二、新经济形势下住房租赁市场存在的风险

风险意味着未来收益及损失的不确定性，是固有存在的。风险的分类有多种方式，本文将以风险主体为主要分类依据，并结合风险原因分类、风险标的分类等多种分类方式。

（一）房地产企业的风险

1.政治风险。房地产行业的发展具有较大的政策风险。在现有的“租售同权”的政策下，住房租赁市场得以快速发展。但是一旦“租售同权”政策落实不到位或者实施不理想，那么人们选择住房租赁的意愿就会趋弱，仍将继续进行房屋购买。同时，未来的政策，尤其是税收政策和金融政策也会极大地影响住房租赁企业的发展。

2.经济风险。住房租赁尤其是企业自建住房租赁，存在着投资巨大、投资回收期长、投资回报率低的情况，因此很可能存在融资不足的风险以及中途资金链断裂的风险。

（二）承租人的风险

1.价格风险。承租人一直以来都作为整个住房租赁链条中的薄弱环节，承担着较多的风险。在新的经济形势下，首当其冲的就是价格风险。随着房价的不断攀升，各个城市的房屋出租价格也在不断上涨。并且“租售同权”在一定程度上也刺激了租房价格的上涨。因此在供给有限的情况下，承租人需要面临更大的价格上涨风险。

2.人身风险。在我国住房租赁市场中，绝大部分还是居民个人产权房的出租。在一、二线城市，为了吸引更多的租户以扩大收益，出租人会将房屋改装成隔断房。这种隔断房租金较为便宜，但是由于采用不合格材料进行隔断，并且私自篡改了原有的水电线路，因此存在较大的安全风险，会对承租人的人身造成风险敞口。

3.信用风险。目前，我国的住房租赁市场的信用机制发展并不完善，尤其是自有房屋的出租，更是存在较多的信用风险。由于大部分承租人在住房伊始没有签订住房合同或合同不规范，未能明确双方的权利义务，且政府监管缺位，因此很多时候會发生出租人单方面违约的现象。

（三）出租人的风险

1.价格风险。出租人也会受到一定的价格风险。在未来的住房租赁市场中，一旦个人出租方和房企出租方供给增多，就会使整体的房屋出租价格下降，出租人就会承担价格风险。

2.政策风险。出租人也会面临各种法律法规的约束，目前我国已经出台了各种住房租赁管理条例，一旦出租人没有按照规定要求出租房屋，就会受到法律的制裁。在未来，这种政策管理会更加规范、严格，因此现有的出租人尤其是存在不规范行为的出租人，会面临较大的政策风险。

三、新经济形势下住房租赁市场的风险控制策略

由于各个风险主体的具体情况不同，因此需要制定具体的风险控制策略。

（一）房地产企业的风险控制策略

1.风险回避策略。上文提到住房租赁市场的开发存在较大的经济风险，因此在投资决策和分析之时，如果企业自身承受不了这样的经济风险，最好选择退出投资的风险回避政策。

2.风险转移策略。由于住房租赁企业自身承担着较大的经济风险，因此可以将这种风险转移到其他主体上。传统的方式就是购买经营保险，将各种风险转移给保险公司。此外，可通过金融创新降低经济风险，如房地产信托投资基金（REITs），就是将流动性较差的房屋资产转移为较为活跃的金融资产，将一部分经济风险转移到金融市场中的投资人手中。

3.风险自留政策。不管是经济风险还是政治风险，都具有一定的整体性和纯粹性，因此都具有较大的不可控性。为了预防未来的不确定的损失，最好的方式是在企业内自留一部分风险资金，以备不时之需。

4.损失控制策略。对于房地产企业而言，需要制定周密而详细的事前、事中以及事后的风险控制计划来降低风险的发生概率及风险损失程度。在事前的风险控制中，房地产企业首先要健全内部风险控制制度，并且加强对内部环境及外部环境的检测和分析，以此降低风险发生概率。事中的风险控制策略是对已经发生的风险进行控制，来降低已有风险对企业利益的损害。事后的风险控制策略仍旧以减小损失为主要目的，并在此之中总结有关经验和教训，提高今后的风险控制能力。

（二）承租人的风险控制策略

1.风险转移策略。对于承租人而言，可以将租赁过程和居住过程中出现的风险转移给保险公司。目前，各种针对承租人的保险类型不断发展，因此这是一个较为有效的转移手段。同时，在房屋承租伊始，承租人必须要求和出租人签订租赁合同，并在合同中明确双方的权利义务。对于承租人而言，这样则可以合理合法地将部分风险转移给出租人。

2.增强风险预防和控制的意识。大部分承租人都缺乏风险控制的意识，这就导致其无法预防风险的发生。首先，承租人要有合同意识，能够适用法律武器来维护自身的合法权益。同时，在租房的过程中，承租人也要具有各种风险防范意识，如火灾防范意识、地震防范意识、偷盗防范意识等。只有具备相关的风险防范意识和正确防范的知识，才能使用风险预防和风险控制手段。

（三）出租人的风险控制策略

1.风险转移策略。对于出租人而言，各种自然风险是自身没有办法控制的，因此可以购买住房保险，将这种不可控的风险转移给保险公司。

2.完善租房规范。首先，出租人应该完善交易手段。出租人应该与承租人规定完善的交易流程，从看房、签合同、交房到收房。其中合同的签署是必不可少的关键环节。现如今，出现了许多方便的电子交易合同，但是其也存在许多问题。因此，合同签订最好还是以纸质合同为主。其次，出租人应该按照法律法规要求整理住房。不得为了扩大租金收益，而违规使用隔断房，也不得私自篡改各种线路。对于出租人而言，减少政策风险的主要途径，就是按照住房租赁管理相关规定进行住房租赁。

四、政府对于住房租赁市场的风险控制行为

上文主要探讨了住房租赁市场中的单独个体对于风险的控制，房地产行业的健康发展需要政府的引导和管理。在风险控制中，政府的风控行为能够有效地为住房租赁市场控制整体风险。

（一）减少政治不确定的风险

政府有制定政策的权力。所以不管是现有的“租售同权”政策、金融开放政策还是住房租赁政策，都由政府制定和执行。为了降低这种政策的不确定性，减少各个主体所要承受的政治风险，政府应该不断规范现有的法律法规，并且出台具有预见性的指导政策。同时，政府也应该保证政治的稳定性。在现有形势下，政治的稳定性主要体现在与其他各国的交往中。我国应该坚持开放、友好的外交政策，与各个国家建立和平共处的关系，从而保证国内市场的稳定性。

（二）减少经济不确定的风险

完善金融市场的发展是政府和中央银行义不容辞的工作。对于住房租赁市场而言，其发展需要金融市场提供动力和能量，所以金融市场政策性导向的稳定是减少风险的必要手段。我国现有的金融市场相较于发达国家而言存在一定的差距，不仅市场广度和市场深度不够，各种金融创新也不足。在未来，政府应该不断完善金融行业的法律管理和制度管理，并且不断开放金融市场，强化其市场广度和深度，并不断增强金融市场的创新能力。

五、结语

发展住房租赁市场的出发点是积极的，但是由于整体环境的不稳定性、行业发展的不成熟性以及政府管控的滞后性，所以该行业还存在许多市场乱象，市场内的各个主体也承担着较大的风险。为了完善该市场的风险管理，应该从多个角度、多个主体同时出发，不断变革与创新。

（作者单位为南宁威宁资产经营有限责任公司）

参考文献

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[2] 王莉，王雪艳，田海峰，王楠.基于SWOT分析的西安市住房租赁市场发展研究[J].建筑经济，2017

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[3] 我国房屋租赁税收政策亟需完善[J].前进论坛，2017（09）.