新经济形势下的房地产成本管理

李颖

摘要：随着经济高速发展和人们生活水平的提高，人们对自己的住房也提出了新的要求，这也是推动着房地产业不断发展的动力，而房地产的发展也极大地促进了我国经济的发展。可是如今国家宏观调控政策的出台和市场观望情绪的加重给房地产企业带来很大的压力，也使得企业之间的竞争越来越激烈。在这样市场环境下，房地产企业除了找准自己在市场中的定位并且开发质量优良、环境宜人的居住地外，更要加强成本管理，严格控制和尽可能降低成本，以此来提高企业竞争力。本文在认真分析房地产成本管理现状的基础上，针对存在的问题对新经济形势下的房地产成本管理和控制提出几点建议，旨在促进房地产企业在激烈的竞争环境中保持稳定健康发展。

关键词：新经济形势；房地产；成本管理

中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）006-000-01

近几年来，房地产一直是一个热门话题。在国家改革开放政策下，经济高速发展，给房地产发展带来了机遇，随着其不断发展，竞争也日益激烈，房地产成本管理越来越引起人们的关注。想要在竞争中占据优势，加强成本管理，严格控制成本就是基础，也是房地产稳定发展的可靠性保证。可是目前，房地产成本管理的市场环境并不乐观，开发商在进行决策的时候往往只考虑经济效益，严重忽视成本控制。

一、新经济形势下房地产成本管理及存在的问题

（一）忽视对成本进行分摊

毫无疑问，在进行房地产项目的时候，对成本进行分摊是行之有效的成本控制方法。对成本进行分摊不仅能够有效提高成本管理效率，还能有效保障项目收益。可是实际在房地产企业，却没有严格执行成本分摊，在这一方面的工作并没有充分重视，分摊审核工作也仅仅是做表面功夫，直接导致后期成本控制工作不能顺利开展，严重阻碍了项目进行，进而对企业效益造成不良影响。

（二）成本核算对象的设定没有依据

成本核算是房地产企业实现成本控制的基本但重要的一项工作，对保证项目正常开发和运行有积极意义。一般都是在项目开发之前先根据相关规则确定成本核算对象并对其进行科学、全面的的分析，为成本控制打下良好的基础。可是在实际操作过程中房地产企业在进行核算工作时目标往往并不明确，只是随意确定核算对象和树立核算目标的情况并不少见，最终导致成本失控，影响整个成本管理进程。

（三）未能及时获取项目成本核算的依据

房地产企业在进行工程成本核算的时候，就要有施工单位提供有效的发票作为凭证。可是有时候虽然项目已竣工，但是投资方并没有付清营业税、附加税等款项，导致施工单位无法向房地产企业出示正式的发票。这就使得成本核算结果与实际存在偏差，准确性差，可靠性低。

二、针对以上问题对房地产成本管理提出的几点建议

（一）在企业内部全面贯彻成本控制管理理念

企业内部设有成本合约部，但这并不意味着成本管理工作就完全由他们来负责。他们的工作不仅是完成项目成本管理，更要帮助企业其他部门树立“成本管理、人人有责”的观念。毕竟企业成本控制工作需要各部门人员积极参与、相互配合，从预算到方案再到审核每一个环节都不可忽视。只有企业工作人员都加强成本控制意识并且做好自己的本职工作，及时改进不合理的流程，才能保证房地产成本管理高效顺利完成。

（二）建立目标成本管理制度

投资估算和预算是房地产企业上层决策的依据，可是仅仅进行投资预算是远远不够的，还要在此基础上编制项目的目标成本。并且为了（防止）成本失控的现象发生，企业要在项目生产和销售的过程中随时将目标成本与实际成本进行对比。因此，企业要建立一套健全的目标成本管理制度，首先由成本部门根据各明细成本制定出目标成本后由决策层审核，审核通过后，成本部门将目标成本分解到各职能部门，制定出目标成本控制书。成本部门不仅要负责监督各部门实际执行情况，对执行过程中发现不规范行为及时制止并给予警告，还要在项目实际开发的过程中，根据实际情况对目标成本做相应的修改并且通过金蝶EAS系统将目标成本与实际成本相对比，及时发现问题，防止成本失控的现象发生。当项目完工后，成本合约部门和财务部门要对项目成本情况进行汇总核算，得出实际成本与目标成本的偏差并召集各部门分析结果，在此基础上作出总结，为今后工作提供宝贵经验。

（三）采用科学的成本管理和控制方式

1.动态控制方式。此方法就是把一个项目模块化，在考虑各个模块及其相互影响的基础上建立一个模型来得出总预测成本。在实际运行过程中如果有任一模块的成本发生变化就可以根据模型得出其对总预测成本的影响，从而判断其是否在成本可控范围之内。

2.静态控制方式。此方法与前者不同的是在把项目模块化的基础上对每个模块的成本做出合理的范围和市场成本。在实际运行过程中只要成本在设定的范围内就可认为成本是可控的。

（四）提高成本控制管理人员素质

企业与企业之间的竞争，归根到底还是技术和人才的竞争。想要从事成本管理工作，不仅要有成本控制方面的专业知识和职业素养，还要有风险意识，更要有预测风险和及时对风险分析处理的能力。他们要善于从多方面收集信息，对一个项目涉及的方方面面进行考虑，并按照企业规定作出方案，还要及时预测变化所带来的不确定风险并提出处理方案，为企业决策机构提供参考信息，尽量避免给企业带来经济损失。

三、总结

房地产业虽不是刚发展起来的行业，可是它还是尚未成熟，近几年，在国家宏观调控下，正在朝着良好的方向发展。在房地产行业成本控制和管理已引起人们的重视，但还是要不断加强，在不断完善成本管理制度的基础上，提高相关工作人员的素质，保证这项工作企业内部人员人人参与，相互配合，共同促进房地产企业不断向前发展。

参考文献：

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[2]王长娟.新形势下对房地产企业成本战略的思考[J].财经界（学术版）.2009（7）.

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