房产测绘面积中存在的问题及质量控制

才仁旦珠

（青海省第二测绘院，青海 西宁 810001）

前言

因房屋测绘面积是房产测绘中的一个不可分割部分，因此，想要最大程度防止纠纷和矛盾出现，必须要保证房屋测绘的质量，为此相关部门需要对其中存在的问题加以重视，并科学的采取相应的措施，以期有效提升房屋测绘质量。

1 房产测绘面积中存在的问题

1.1 公用面积分摊不准确

很多业主在具体测绘中，根本不清楚是如何得来的面积，这样，严重屏蔽了客户的知情权。另外，一些开发商也会错误引导测绘者把不用分摊的公用建筑面积进行分摊，特别是一些飘台、阳台和突出位置，测绘人员很难准确判断，甚至根本不知此面积应不应该计算。

1.2 测绘人员专业水平低

对于房产测绘而言，对技术人员有严格的专业和技术上的要求。然而，事实上，多数执业人员均无较高水准，并且无法准确使用精密仪器，进而使测绘结果的精准度备受影响。我国很多测绘单位为了节约成本，不会对上岗人员做岗前培训，更不会在雇佣合同存续期间对人员执行考核，这样，使得测绘人员专业水平无法保证。

1.3 测绘标准有待完善

精密和复杂是房产面积测绘工作的特点，所以，在细节和步骤上需要相应的标准对其进行规范，要不然根本无法充分满足客户、开发商、有关部门的需要。因我国房产测绘起步晚，如今也处于发展时期，所以很多方面缺乏一定的规范和约束，并且无法充分明确面积测绘的相关参数。在具体操作时，因测绘资料内容不完整以及缺乏一定的测绘标准，使得测绘纠纷频繁出现，并且也无据可依，最终也只有凭经验确定，使得面积测绘结果不够精准。

1.4 测绘复杂建筑的问题

测绘工作在复杂、大型的建筑上，有繁重的任务，想要准确确定面积较为困难，且操作程序复杂，处理的数据量很大，计算起来很困难，所以测绘人员在测绘此类建筑面积时，经常会出错，这样，严重影响了最终的测绘质量。

2 质量控制措施

2.1 控制外业测绘质量

想要保证测绘质量，做好外业测绘很重要，以下是外业测绘质量控制内容：调查表中的土地使用示意图、房屋权属界线示意图是否与土地使用范围、房屋权属界线及相关描述性符号、产权图一致；房产测量要素是否准确、完整、对相关无的取舍是否合理；房产面积测量的初始记录内容是否完整、规范；房产测绘成果内容是否完整、规范，并且注意对房屋共享面积的合理性进行确定。

2.2 前期收件资料、图纸审查的质量控制

第一，委托方所递交的施工图需要经由规划部门审核通过。如有设计变更，必须有变更设计图纸或变更设计联络单。第二，为了便于后期查阅数据，详细的图纸、阳台及飘窗大样图、建筑立面图、平面图必须包含在委托方提交的图纸中。当平面图上找不到坡屋顶建筑2.20米范围线时，可参照剖面图上的图解三角形确定。第三，以下信息必须包含在客户提交的文件资料中：1）设计部门发布的功能说明和房屋配套设施等，其中包含了泵房、配电房、变电房、发电机房等有关资料和使用说明。2）项目工程的建筑总平面图、规划许可证；3）有关部门所签发的门牌号。

2.3 应用工作流程技术控制生产过程

在房产测绘管理中，重要的一个管理手段就是工程流程技术，在一定程度上能够控制、协调、监督房产测绘的总体业务流程。如今，我国房产测绘逐渐走向网络化、数字化和流程化，为了与时俱进的适应当前的新变化，工作流程技术被很多测绘单位引用。此技术针对各岗位的任务和职责，利用计算机在各岗位角色中均设置了一定的用户权限，这样，操人员的身份信息可以在每个工作环节被记录，最终实现了对整个工作流程的监控，从而使图文、数据更加的完整和真实。

2.4 测量精度的控制

规定在一末级的控制点位中的误差要小于±0.05m，若相邻点为独立观测，相邻点间距离的间距误差可计算为±0.05m。想要实现房角点、房产界址点精准测量，并能够使房地产信息系统具备标准稳定、精度高的定位控制网，建立高精度、高密度、高可靠性、高质量、高标准的控制网络势在必行，《房产测量规范》中有明确的规定，相邻房产平面控制点之间对应点位误差要小于±0.025m，这样，能够准确计算出相应的相邻点之间的间距误差为±0.018m，经过验证，此种标准已经到达甚者超出了世界上发达国家的同类标准。

2.5 面积计算部位、公用分摊的合理性

需要严格遵循《房产测绘规范》规定，对面积计算部位进行确定。在测绘房产前，防止测绘总面积出现误差，需要对不需要计算的面积部位、半面积、全面积进行明确，如，可以分情况测算公用面积。若此公用面积完全封闭，则需要计算全面积；若面积是敞开的，需要明确此公用面积是不是在建筑主体结构之内，再结合具体状况实施测绘。工作人员为了保证实际测绘的精准度，防止委托方对花坛、飘窗、阳台等面积错标，则需要让委托方提供详细说明。而整个测绘面积的重要部分就是公用面积分摊的合理性，使用者的利益会直接受到公用面积分摊错误的影响。当房产各面积都准确计算之后，其公用面积的计算需要严格按照相关政府部门的细则和《房产测量规范》进行确定。一旦分摊面积无法明确，则需要组织质检人员、技术人员以及测绘人员进行商讨确定。当公用分摊面积计算完成后，为了保证精准性，需要将前计算的各个面积和分摊面积进行对比。

结束语

当前，有很多问题存在房产测绘面积工作中，严重影响了质量，因此，在实测前为了确保测量图纸质量，则要合理控制测绘资料，并做好各项准备工作，这样，才可以最大程度保证测绘质量，实现房产测绘行业的可持续发展。