我国住房反向抵押养老保险的发展探析

任松华

摘 要：本文分析了在我国实施住房反向抵押养老保险的必要性、意义及存在的障碍，并提出了观念更新、营造成熟的政策执行环境、加大对养老服务市场扶持力度等促进其发展的措施。

关键词：住房反向抵押养老保险 金融产品 以房养老

中图分类号：F842 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2018）09（a）-175-02

2013年9月，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提到将“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，将“以房养老”作为解决养老资金难题的途径之一。住房反向抵押养老保险就是通常所说的“以房养老”，它是一种新型的金融创新产品。主要指个人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，以定期取得一定数额“养老金”，或接受老年公寓服务的一种养老方式，同时继续拥有房屋的居住权并负责维护。在老人去世后，金融机构获得抵押房屋的处置权。2014年7月，在北京、上海、广州、武汉4个城市推行试点，2016年7月起，扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市及部分地级市。

1 我国发展住房反向抵押养老保险的迫切性和意义

我国目前房价高企，大多数老年人都是举全家之力才购买了房产，相当一部分是贷款购房，还要还贷，生活并不宽裕。老龄化速度的加快，又将给我国社会经济和人民生活带来广泛而深刻的影响，社会保障压力加大。一般认为，60岁及以上老年人口占人口总数达到10%，意味着进入老龄化社会。以洛阳市为例，截至2017年底，60岁以上老年人达105.8万名，占全市人口总数的16.1%；65岁以上老年人达67.7万名，占全市人口总数的10%。而2017年底全国60岁以上老年人已有约2.41亿，占總人口的17.3%。2050年将达到峰值4.87亿，占总人口的34.9%。这意味着每3个人中就有一位老人。随着老年人口比重快速上升、寿命不断延长，传统的家庭养老和社会保障已难以满足日益增长的养老需求，“以房养老”作为一种创新的养老模式应运而生，既利于国家养老事业发展，又改善了民生。

（1）利于减轻国家在养老方面的压力。老龄化的加速使国家的养老金支付缺口越来越大，基本养老金每年还要有一定幅度的增长，财政压力巨大。“以房养老”可以分担政府养老保障的压力，缓解养老困局，保障社会弱势群体的生活，有益于补充我国的社会保障制度。

（2）利于提高国民生活质量。目前国家的财力不可能支付高的养老金，养老金上调幅度不断走低。大多数家庭又是“421”结构，一对夫妇上有4位老人，下有孩子，养老和医疗压力很大。实行以房养老，老人不卖掉房子，每月可领一笔稳定的收入，生前还可继续享有房子增值带来的收益，这拓宽了养老金的资金来源，这大大减轻了子女在经济和精神上的双重压力，提高了两代人的生活质量。

（3）利于金融业的发展。它扩大了银行、保险公司的业务，激励其对金融产品进行开发和创新。也有望为巨额保险资金寻找一个安全、收益稳定的投资出路，成为商业保险新的增长点，形成保险金“从养老中来，到养老中去”的良性循环机制。

（4）利于促进消费，推动经济发展。它将使人们逐渐淡化存钱养老的传统观念，而减少为养老而进行的预防性储蓄，人们也敢于将更多的收入用于消费，利于扩大内需。

（5）利于房地产市场健康发展。它的推出，能增加二手住房的上市量，盘活已有房屋资源，缓解当前我国房地产市场的结构性供需矛盾，抑制房价过快上涨。

2 我国发展住房反向抵押养老保险存在的障碍

2.1 传统观念和房产、金融、财税制度制约

“以房养老”在美国和欧洲一些国家已推行多年，原因是西方人很注重生活质量，私有财产观念强，而且这些国家房产价值评估和保险金融体系健全，普遍都开征遗产税，子女要继承包括房产在内的遗产，需缴纳不少的遗产税，因此老人愿意将房产抵押，子女也很少会拦阻。但我国目前尚未开征遗产税，老人普遍还是持养儿防老、房产传续的传统观念，难以接受以房养老，子女的反对也是推行此政的一大阻力。再加上房产评估及金融机构信用体系不健全，经营管理能力有限，老人既怕机构破产倒闭失去保障，又担心在有生之年每月得到的给付额总和低于房屋的实际价值，因此不愿也不敢抵押房产。自2014年7月开始试点，截至2018年6月底，全国只有幸福人寿一家公司开展了此业务，共有98户家庭139位老人完成承保手续，试点进展缓慢。

2.2 不确定性制约金融机构的供给积极性

（1）房产价值难以确定。在“以房养老”模式下，房产一般需在老人过世之后才能处置，从签订合同到执行处置时间间隔可能较长，难以准确预估房产的实际价格。如果持续升值，老人及其家属可能要提出异议；如果房产贬值，金融机构风险将加大。

（2）按揭期限难以确定。传统房产按揭合同中对还款期限可做明确规定，但因为人的寿命难以预期，“逆按揭”的期限无法事先确定，每月金融机构提供的养老金数额也难以计算。况且人的寿命在逐年延长，长寿给付风险也是机构面临的现实问题。加上该业务属于微利型，金融机构需不断支付养老金且在老人过世后才能处置房产，现金流支出庞大。这在机构看来是一个风险很高的“买卖”，就大都持观望态度了。

（3）房产处置风险。根据现有规定，金融机构不具有对涉及抵押按揭业务的房产直接处置的权利，只能通过法院拍卖渠道解决。但拍卖的价格受多方面因素的影响，机构可能因拍价过低而导致较大损失。

2.3 适用范围狭窄

在我国农村，房产难以流通交易又不值钱，老人根本不可能适用“以房养老”，另外，在城市也并不是所有老人都适用或需要“以房养老”的。比如，那些养老待遇十分优厚的机关事业单位退休人员根本就没有“以房养老”的必要。而那些没有房产的城市低收入人群虽确有养老之忧，但又无房可抵。即便是那些既有需要也有可能“以房养老”的孤寡失独和空巢老人，也会面临许多障碍：70年土地使用权期限说是自动续期，但怎么续法还是未知数；再者目前我国房屋寿命平均只有30年，老人住了大半辈子的房产很多增值空间小、不易变现，很难受到机构青睐。

2.4 受到我国养老市场发展的制约

我国当前老龄人口相对较多，人口基数较大，虽然养老市场发展在增速，但仍满足不了实际需求：城市区域仅能满足一部分的养老需要；硬件设置及管理人员配置不达标，护工缺口大等。如果房产抵押出去后买不到养老服务，这也会挫伤老人的积极性。

3 积极推进我国住房反向抵押养老保险发展的措施

3.1 针对刚需群体积极试行，并普及“以房养老”的新观念，培养潜在客户

目前可先在没有子女同时有一定房产的独居老人群体中试行，再进行经验总结不断完善。随着独生子女家庭不断增多，人的寿命不断延长，子女无法全面负担老人的晚年需求。特别是近年来出国定居海外的人增速很快，大部分是不需要国内父母房产、也不方便照顾父母生活的，这些都是以房养老的潜在客户。国家和金融机构要做好宣传，引导人们转变观念，积极开拓市场。

3.2 克服制度缺陷，制定相关配套政策，营造成熟的执行环境

（1）推进房屋产权制度改革和农村宅基地、耕地流转改革。第一，我国城镇住宅产权为70年，現在虽说有了自动续期的法律依据，但细则并未公布。建议尽早出台，让机构和个人都吃上定心丸；目前国家已鼓励农民把宅基地、耕地流转置换成城镇房产，但实施者少，也有操作细则欠缺的原因。还有针对拆迁及政府补偿费与保险公司抵押差价等特殊问题，要预先设计好制度来解决，便于保险公司控制风险。

第二，提升房屋建筑质量水平。房屋的建筑质量好，寿命长，才能保证机构和老人双方的利益。我国应参照国外先进经验在房屋质量和寿命上制定更高标准，以保证“以房养老”的顺利实施。

（2）建立真正发达的资产证券化市场。不再设置行业准入门槛，让民间资本充分参与进来。应逐步推进资产证券化，将缺乏流动性的房产转换为金融市场上可自由买卖的证券，金融机构所获经营收益可按一定方式对冲市场风险损失，或以一定形式补贴给养老群体。只有这样，才会有更多的机构愿意来承担并分散资产贬值、资金占用的风险。

（3）建立健全法规保障，形成跨行业共识、制度和监管合力，完善市场定价和资产评估机制。建议由保银监会、民政部牵头并邀请住建部、财政部与税务总局参加方案设计，明晰抵押房屋权属关系；制定政策规范指导金融机构的经营行为，并确保保户相应的利益；建立房屋质量、房屋交易、房屋公允价值的市场数据库，为参与“以房养老”的房产提供相对稳定的价格体系。

（4）实行财税政策优惠和政府兜底机制。降低金融机构有关税负；减免参保老人支付的房屋评估等中介费用；建立风险担保机制，一旦金融机构给付养老金超出房产价值，由政府承担该部分损失，承担老人抵押房产养老期限到期后的养老，以解机构和老人的后顾之忧。

3.3 加大对养老服务市场扶持力度

可大规模增加公共养老投入，通过税费优惠、公建民营、民办公助、政府购买服务、补助贴息等多种措施引导和支持社会资本进入养老市场；大规模、高频率地对养老护理员进行免费培训，对从业人员采取特殊岗位津贴，促使整个护工队伍呈现年轻化和稳定性。

住房反向抵押养老保险这种新型养老模式顺应了社会的发展，但能否发展壮大，不仅要求我们在观念上的更新，更需要自政府至民众的行动支持。 但它终究只是养老模式的一种补充形式，并非化解养老困局的治本之计。关键是政府要大规模增加公共养老投入、提高养老待遇；尽快实现养老保险制度的全面“并轨”，均衡平等国民养老待遇；并调整计生政策，适当提高人口生育率，减缓老龄化的速度和压力。

参考文献

[1] 戈晓芳.“以房养老”，离洛阳有多远？[N].洛阳日报，2013-09-17.

[2] 贾壮.以房养老还需持续闯关[N].人民日报，2013-09-16.

[3] 李长安.“以房养老”中看难中用[N].环球时报，2013-09-17.