调控政策变迁对万科财务的影响研究

倪阳 刘译

摘 要：房地产宏观调控政策是多年来热议的话题，万科作为我国房地产标杆性的企业，因此研究房地产调控政策变迁对其影响具有代表性意义。本文以万科为例，探讨了2014年～2017年间我国房地产调控政策变迁对于万科财务状况的影响，并提出相应的对策建议。

关键词：宏观调控 房地产 万科

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2018）03（a）-090-02

改革开放后我国房地产市场逐渐起步，1994年《关于深化城镇住房制度改革的决定》的颁布标志着房地产市场的正式开启。随之应对亚洲金融危机所带来的冲击，国务院出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，房地产市场的改革由此开始迅速开展，房地产市场开始了蓬勃的发展。2003年，中央政府在《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中明确的指出：房地产行业已经成为我国国民经济的重要支柱性产业。但是，伴随着房地产行业的高速发展，局部性的投资过热现象开始出现。为了保证我国房地产业的健康、可持续发展，中央政府开始相继出台了一系列宏观调控举措。至此，我国政府对房地产市场的宏观调控政策登上历史舞台。

1 我国房地产宏观调控政策变迁

2014年～2017年我国的房地产市场大致经历了 化解房地产库存阶段和短期调控和建立长效机制相结合阶段，相对应政府所出台的调控政策亦分为两个阶段。

1.1 化解房地产库存阶段（2014年～2016年）

十八大后，我国经济总体面临较大下行压力，进入经济新常态。房地产市场总体呈现“总量放缓、区域分化”的格局，具体表现为主要一二线城市高房价和三四线城市高库存的状况同时并存。针对这一形势，宏观调控政策的主要目标开始聚焦在去库存之上，房地产政策由之前的紧缩开始向宽松刺激转变。

2014年6月，大部分原先限购的城市开始取消限购政策。9月，央行和银监会联合发布通知，通知要求：购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，利率下限调整为基准利率的0.7倍；对于拥有1套住房并还清贷款，购买改善性住房的家庭，适用首套房贷款政策。2015年3月，住建部、央行、银监会联合发文，要求：二手房营业税免征限期由5年缩短为2年；二套房商业贷款最低首付比例降至40%；公积金贷款首套房首付比例降至20%。2016年2月，国税总局、财政部、住建部联合发布通知，规定：首套房（144平方米以上的）契税由3%降至1.5%；二套房（不包括北上广深）90平米以下的，契税由3%降至1%，90平米以上的，由3%降至2%；购买2年以上房屋交易（不包括北上广深）免征营业税。同时，在2014年11月～2016年2月间，央行7次下调存贷款基准利率，多次下调存款准备金率、公积金贷款利率和中长期贷款利率，并且五年以上长贷利率降至4.9%，五年以上公积金贷款利率降至3.25%，达到历史最低水平。

1.2 短期调控和建立长效机制相结合阶段（2016年～2017年）

伴随着经济基本面回稳，以及2015年～2016年的房地产刺激政策所引起的一二线城市房价新一轮暴涨，刺激房地产市场以谋求稳增长的任务阶段性完成。与此同时，由高房价引发金融系统性风险的可能逐渐开始凸显。2016年7月中央政治局开始强调要“抑制资产价格泡沫”、10月开始强调要进行“防风险”。2016年12月，中央經济工作会议强调调控政策开始从稳增长向防风险和促改革进行转变。由此，房地产调控政策再次开始从宽松刺激刺激转向紧缩。

2016年8月底，央行重启14天逆回购，随后又重启28天逆回购，并加大MLF操作力度。9月底，19个热点城市在不到一个月的时间内开始陆续推出了各项限贷限购的调控政策以遏制房价过快上涨。12月，中央召开经济工作会议，强调要“促进房地产市场平稳健康发展”，首次提出要建立“长效机制”，习近平总书记提出了要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”。2017年1月，央行宣布对22家金融机构开展MLF操作共2455亿元，6年内首次上调政策利率。4月，住建部、国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求：对消化周期在36个月以上的地区，停止供地；18～16个月的，减少供地。5月，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，提出要建立购租并举住房制度。

2 房地产调控政策变迁对万科财务影响

2.1 偿债能力影响

本文选取流动比率、速动比率这两个反映短期偿债能力的指标，资产负债率和产权比率这两个反映长期偿债能力的指标来讨论宏观调控政策对于偿债能力的影响。根据2014年～2017年间的万科A的年报和半年报的财务数据，我们可以发现万科的速动比率始终维持在0.4左右，低于一般认为的0.65的房地产公司的合理水平，这说明以万科为代表的大型房地产企业的短期偿债能力始终处于一个较低水平。同时，可以看到其流动比率在宽松刺激政策下基本处于1.3左右的水平，当国家政策趋紧时，则逐渐下降到1.2左右，说明紧缩的国家调控政策会对万科的短期偿债能力产生负面影响。而在长期偿债能力方面，我们发现从2016年下半年开始，万科的资产负债率和平均产权比率都出现了一定的上升，这表明在趋紧的调控政策下，万科的长期偿债能力进一步下降，财务风险进一步上升。

2.2 盈利能力影响

我们选取了资产报酬率、总资产净利率、净资产收益率、 营业毛利率、运营利润率、营业净利率六个指标来讨论万科的盈利能力。我们可以看到，资产报酬率和总资产净利润率两个指标在0.05～0.20之间震荡，而净资产收益率则在0～0.05之间震荡。与此同时营业毛利率、运营利润率与营业净利率在2014年～2016年间都呈现出一定的下降态势，在2016年下半年以后却不降反升。由此可见，国家的宏观调控政策对于万科的盈利能力的影响并不显著，决定万科盈利能力的主要还是房地产市场行情。

2.3 周转能力影响

针对万科的周转能力，我们选取了营业周期、 应收账款周转率、流动资产周转率、总资产周转率以及存货周转率五个指标来考察影响。我们可以发现，应收账款周转率、流动资产周转率、总资产周转率和存货周转率四个指标走势基本相同，都在2017年上半年出现了明显的下滑。其中流动资产周转率、总资产周转率和存货周转率三个指标在2017年6月30日分别为0.086、0.075、0.095，皆为2014年下半年以来的最低值。与之相对应，营业周期在2017年则表现为明显的上升，达到了1915.068天，为四年来最高值。这说明国家紧缩的宏观调控政策会对万科的周转能力产生负面影响，削弱其周转能力，减慢其商品房销售速度，增长其回笼资金的周期。

2.4 发展能力影响

主营业务收入增长率、净利率增长率、净资产增长率与总资产增长率是用来考察企业发展能力的指标。分析万科这是四指标的数据，我们发现，其总资产增长率和主营业务收入增长率在紧缩的宏观条款政策下是呈现出明显的下降趋势的，尤其是主营业务收入增长率，在2016年12月31日和2017年6月30日的指标在2014年以来的四年内连破新低。但与此同时，可以看到，万科的净资产收益率增长率和净利润增长率却不减反增。这表明，一方面，紧缩的调控政策会对万科的发展能力产生负面影响，会明显的降低万科的扩张速度和营业收入。另一方面，由于房价已经上涨，国家的调控政策在短时间内并不会对其盈利能力产生立竿见影的效果，前期房价上涨的红利会让其在一段时间内的净利润继续增加。

3 对策建议

在偿债能力方面，我们发现宏观调控政策对于万科的短期偿债能力和长期偿债能力都会产生负面的影响。对于短期偿债能力来说，最关键的无疑是现金流，因此，以万科为代表的大型房地产企业必须要重视流动资产的保有量。可以看到，万科的流动资产常年保持在90%以上，同时其持有的货币资金量亦不断增加，2017年半年报中更是破千亿，这说明万科十分注重保持自己的偿付能力以应对流动性风险。这也就是为何即使在调控政策的影响下，万科的流动比率始终处于1.2这个合理值以上。而在长期偿债能力方面，房地产作为高债务结构的行业，必须扩大企业的筹资来源，降低财务杠杆，减少债务筹资以增强企业的长期偿债能力。

在盈利能力方面，万科的盈利能力对调控政策的敏感程度是有限的，更具决定性的影响是市场行情。一方面，房价在2015年开始快速上涨。另一方面国家调控后房价一直處于高位横盘的状态，这使得万科的盈利能力并未在调控政策出台后受到太大的影响。

在周转能力方面，我们看到紧缩的房地产调控政策对于万科的周转能力会有显著的影响。这就要求万科这样的房地产企业必须在热点城市的优质板块开发房地产项目。由于房地产行业开发周期长，风险较高，只有选取热点城市的优质板块才能保证企业能够加快存货周转速度，尽快的回笼资金，增强周转能力。

在发展能力方面，不难发现主营业务收入增长率与总资产增长率对调控政策是敏感的，虽然净利率增长率和净资产增长率在房地产市场价格的影响下短时间内并没有立刻出现下降，但是在主营业务收入增长率和总资产增长率长期下降的情况下，这两个指标的下降也只是时间问题。因此，要保证企业在紧缩政策下保证发展能力，万科为首的房地产企业必须要改变资产结构，要加大对无形资产和轻资产的投入，注重经营项目多元化，避免完全依靠重资产发展模式，以保证企业可持续发展。

4 结语

万科作为我国房地产行业标杆性的公司，国家宏观调控政策变化对其财务状况的影响是值得讨论的，毫无疑问，对于其他房地产公司也是有借鉴意义的。在当下政府不断强调“房子是用来住的不是用来炒的”并且长期坚持紧缩性调控政策的背景下，如何保证房地产企业在新时代可持续发展，是值得广大学者研究重要的课题，对社会经济发展具有深远的影响。

参考文献

[1] 郭兆利.我国房地产市场调控政策对房地产价格的影响研究[J].财政部财政科学研究所，2015（01）.

[2] 黄燕芬，张超.“十二五”规划以来我国房地产调控的政策分析——兼论未来房地产调控应妥善处理的四大关系[J].价格理论与实践，2017（04）.

[3] 姜小蕾.房地产宏观调控的政策效果评价及新常态下提升路径研究[D].东北财经大学，2016.