我国特色小镇运营商盈利模式研究——基于杭州市特色小镇的分析

孙文军

(天健会计师事务所，浙江 杭州,310020 )

传统的盈利模式分析往往以单独一家企业或公司为分析对象，主要分析企业生产、经营、销售全过程对企业盈利模式的影响。特色小镇是一种新的发展主体和产业空间组织形式[1]，特色小镇运营商盈利模式的构成要素与传统盈利模式有着较大区别。特色小镇运营商作为特色小镇发展的重要部分，其盈利能力对特色小镇的可持续发展具有重要影响。

2015年浙江省政府工作报告中，特色小镇建设作为一项重要任务被提出，认为特色小镇是“以新理念、新机制、新载体推进产业聚集、产业创新和产业升级”的重要载体。随后，浙江省大力推进特色小镇的培育与建设，截至2017年年底浙江省公布了三批特色小镇建设名单，共有省级特色小镇114家，省级培育特色小镇70家①。与此同时，特色小镇在全国也得到了较快发展，2016年10月，住房城乡建设部公布了第一批中国特色小镇，共涉及32个省，127个特色小镇②。2017年7月，住建部公布了第二批中国特色小镇名单，共涉及276个全国特色小镇③。

特色小镇是个具有中国特色的概念，国际上并没有专门的术语能够完全对应这一概念。国际上对特色小镇的研究成果主要体现在对小镇的一般研究中。Vaishar等[2]的研究发现，在捷克农村地区小镇发挥了微观经济中心的作用。Gu等[3]研究了中国农村地区当前的小镇模式后认为当前的模式不能很好地满足城市化的需求。Kamińska等[4]对2013年波兰全国的小镇人口数量及影响人口数量趋势的因素进行了研究后认为影响波兰小镇发展的因素主要是小镇距离小镇集群和主要道路的距离。Sopirová等[5]对斯洛伐克的三个地区进行案例研究后认为在小镇中增加社交和娱乐的公共空间可以有效地提高小镇的运行效率。

国内当前对特色小镇的研究主要以特色小镇的内涵以及特色小镇建设规划研究为主[6]，对特色小镇运营商盈利模式的研究较少。随着特色小镇建设在我国的全面推进，特色小镇运营商盈利模式正受到越来越多的关注。

一、我国特色小镇运营商盈利模式及影响因素分析

(一)特色小镇盈利模式分析

传统利润点的定义是企业可盈利的产品或者服务，而特色小镇运营商利润点主要是指为特色小镇运营商创造收益的产品或者服务。

根据特色小镇的功能划分，可以将特色小镇运营商服务划分为核心产业园区、休闲聚集区、产业延伸区以及外部居住发展区，如下图1所示。

图1 特色小镇功能划分Fig.1 Functional division of featured towns

核心产业区作为整个特色小镇的中心，包涵了特色产业的发展以及依托于特色产业与当地特色的泛旅游产业的发展，是特色小镇特色产业的集中区。特色小镇泛旅游产业往往依托于区域传统旅游项目，核心产业园区带来的人员聚集使核心产业园区附近形成休闲聚集区。在休闲聚集区外围，更多的是产业延伸区和居住发展区。特色产业以及泛旅游业的发展具有极大的辐射作用，会带动相关其他产业的发展。

一般而言，特色小镇运营商在运营过程中，将会产生多项收益，如图2所示。

图2 特色小镇运营商利润点Fig.2 Profit points of featured towns’ operators

第一，特色产业收益。特色产业收益既包括特色小镇主导的特色产业收益，也包括依托于当地区域特色环境的泛旅游产业的收益。核心产业区作为特色小镇的核心所在，能够直接产生利润，特色小镇运营商盈利依托于特色产业的发展，特色产业收入是特色小镇运营商重要的一个盈利点，特色小镇的泛旅游业也是特色小镇运营商的一个利润来源。

第二，工程收益。工程收益主要是指特色小镇土地整理和公共基础设施的工程建设收益。公共基础设施包括公共道路、供电厂、供排水厂、供热网络、通讯设施等基础设施，也包括学校、医院、公园、广场、文化体育设施、综合服务区、游客接待中心等公共服务设施。

第三，房产收益。房产收益主要是二级开发，主要是指企业通过地产销售和自持物业经营获利。包括工业地产租售、居住地租售、商业地产租售以及休闲地产租售。对于运营商而言，将特色小镇发展与地产运作结合起来，在原有房产销售的过程中，更多地配合特色小镇的建设发展，是一种快速实现投资回报的模式。通过特色小镇政策以更低的成本取得土地，是房地产企业参与特色小镇建设运营的重要动力。

第四，区域土地升值收益。区域土地升值收益主要是指土地一级开发，一级土地开发往往以政府为主导，随着特色小镇的建设与发展，带动基础设施、配套实施的完成，进一步促进特色小镇区域土地溢价，政府可以通过土地财政享受土地溢价带来的大量收益。特色小镇土地增值收益是特色小镇开发的基础和核心。

第五，城镇建设收益。城镇建设收益主要是特色小镇依托具有地方特色的特色产业核心区，形成食、住、游、娱、康、教等多元化的消费盈利。特色小镇的建设对周边地区产生了城镇建设辐射作用，带动了周边地区对城市服务需求的增加，加快周边地区城市服务、公共交通服务、社会服务、城市智能化管理等方面的发展。同时，城镇建设收益不仅体现在城市服务，还可以体现在城市环境的优化、民生的改善、城市影响力的提升、产业生态圈的形成、就业的增加和更多高素质人才的聚集等方面，促进了城市社会经济环境的改善，形成城镇建设带动产业发展，产业发展促进城镇建设的良性循环。

房地产企业作为目前参与特色小镇建设较多的企业，往往作为特色小镇的开发主体，涉及小镇开发的前、中、后各个阶段，从特色小镇前期土地整理，到基础设施建设、配套设施建设，再到产业发展、特色小镇的综合运营管理，房地产企业一直全程参与。对于房地产企业而言，特色小镇投资运营的主要收益来自于基础设施建设和配套设施建设的工程收益、房产收益以及分享部分特色产业发展带来的收益。基础设施建设和配套设施建设的工程收益主要是企业接受政府委托，达成结算款，获得收益；房产收益主要是房地产企业通过销售或出租特色小镇配套住宅获取收益；房地产企业参与特色小镇投资运营的另一个重要方面在于提供相应产业发展服务，同时分享产业发展带来的收益。对于特色小镇运营商来说，特色小镇产业发展服务是其中最为重要的一项业务。

例如特色小镇运营商华夏幸福的盈利模式是：

1.园区投资建设投入由地方政府各项收入返还兜底。地方政府将委托区域内所取得的各项收入的地方留成部分优先用于区域开发建设各项工作的投入，分期返还。留成部分收入主要包括：税收、土地使用权出让收入、专项收入、专项基金等。(1)公共设施建设和基础设施建设投资利润按投资额的15%计取。(2)土地整理的利润按整理成本的15%计取。(3)规划设计、咨询等服务费用按照成本费用的110%计取。(4)招商引资。收入=项目新增落地投资额×45%。(5)物业管理、公共项目维护及公用事业服务等按照国家定价执行；无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定④。

2.房地产开发销售。实际运作过程中，政府通过税收收入补偿和住宅土地增值补偿的方式，使华夏幸福持续以较低成本获得土地储备，分享园区收益，其中住宅土地增值是政府土地增值补偿的前提，是华夏幸福盈利的关键部分。

3.后期产业服务和园区管理。在华夏幸福固安产业新城项目中，园区投资服务部下设24小时服务指挥中心，全天候提供园区管理服务，对园区企业实行封闭式管理，协调园区企业与政府各部门的有关事宜，为投资者搭建投资平台。服务内容包括帮助入园企业进行设立登记、各项审批、土地和房产证办理、营业执照年检、纳税申报、户口迁移、员工子女入学等，加快了企业各项事宜办理进度[7]。

(二)特色小镇盈利影响因素分析

特色产业发展、政府政策支持以及民间社会资本参与等三个因素对特色小镇盈利有重要影响，如图3所示。

1.特色产业发展对特色小镇盈利的影响。特色小镇发展的核心是特色产业的发展，打造产业生态圈[8]，因此特色产业是影响特色小镇盈利模式的最重要因素。特色小镇首先是高端生产要素的聚集，特色产业聚集是一种创新性产业聚集，注重高端生产要素的聚集，利用高端要素带动产业升级。

图3 特色小镇运营商盈利影响因素

2.政府政策支持对特色小镇盈利的影响。政府政策支持是特色小镇盈利的制度保障[9]。在特色小镇发展过程中，政府虽然没有直接参与特色产业的发展，但是其相关制度建设、政策管理等对特色产业的发展也发挥着重大作用。在特色小镇发展过程中，政府最要紧的就是要做好“制度供给”[10]。良好的政策可以吸引创业团队的到来，为创业团队提供相关产业发展服务，为创业团队营造良好的创业环境，为特色产业的发展提供政策支持。同时优惠政策还会提升社会资本投资特色小镇的动力，吸引优秀社会资本加入。恰当的政府行为是特色小镇运营商盈利的催化剂。

3.社会资本参与对特色小镇盈利的影响。特色小镇的投资建设，呈现出投入高、建设周期长的特点，因此在政府资金支持的基础上，需要民间社会资本的加入[11]。社会资本参与特色小镇建设，是运营商与社会资本双方互利的选择，一方面缓解了运营商资金上的压力，利用政府财政撬动社会资本，使更多的资金参与特色小镇的建设与发展，为特色小镇运营商盈利提供了良好的资金保证；另一方面参与特色小镇的社会资本往往具有较高的专业性，可以为特色小镇运营商提供专业、高效的服务，同时社会资本在参与特色小镇的过程中可以分享特色小镇的收益，实现双方的共赢。

二、杭州市特色小镇盈利状况分析

(一)杭州市特色小镇盈利模式总体状况

杭州特色小镇发展起步较早，发展状况较好，杭州特色小镇的盈利模式对于我国其他地区的特色小镇具有一定的参考价值。2016年杭州市特色小镇的盈利状况如表1所示。

表1 2016年杭州市特色小镇盈利状况

资料来源: 《杭州统计年鉴》, http://tjj.hangzhou.gov.cn/web/tjnj/nj2017.

由表1可以看出，2016年杭州市特色小镇取得了显著的发展，在2016年新入驻企业有8 691家，实现特色小镇固定资产投资共506.56亿元，其中特色产业投资实现303.59亿元，占特色小镇固定资产总投资的59.93%，实现工业企业主营业务收入1 437.16亿元，服务业营业收入共1 371.26亿元，实现政府税收收入172.78亿元。

通过表1可以明显看出，省级特色小镇创建对象、省级特色小镇培育对象与市级特色小镇盈利状况上存在着明显的差异。2016年市级特色小镇的固定资产总投资、特色产业投资、工业企业主营业务收入以及服务业主营业务收入远低于省级特色小镇，通过计算税收、特色小镇工业企业主营业务收入与特色小镇服务业务收入可知，杭州市特色小镇平均实际税收比率约为6.15%。

(二)梦想小镇运营商盈利模式分析

梦想小镇运营商依托杭州余杭仓前当地的章太炎故居以及“四无粮仓”发展传统旅游产业，同时大力发展“互联网+”为主导的信息经济特色产业，截至2018年3月底，梦想小镇创业项目1 341余个，其中获得百万元以上融资136余家，创业项目融资额约94.25亿元，创业人数12 900余名，集聚金融机构1 170余家，管理资本2 630亿元⑤。

1.梦想小镇运营商利润点分析。梦想小镇运营商的投资主导者为政府，因此梦想小镇的主要利润点来自于特色产业发展带来的税收收益。梦想小镇运营商2016年投资与盈利数据如表2、表3所示。

表2 2016年梦想小镇投资主要数据

资料来源：杭州市余杭区政府统计公报, http://www.yuhang.gov.cn/zjyh/tjgb.

表3 2016年梦想小镇运营商盈利主要数据

资料来源：杭州市余杭区政府统计公报,http://www.yuhang.gov.cn/zjyh/tjgb.

由上面两个表格对比可以发现：在2016年梦想小镇运营商实现固定资产投资共14.77亿元，其中特色产业投资额为12.98亿元，特色产业投资占总投资比重约为87.88%，其中国有投资为11.89亿元，民间投资为2.88亿元，国有投资与民间投资占总投资比重分别为80.51%和19.49%。梦想小镇截止至2016年年底，共有1 857家企业家，其中2016年新入驻1 306家企业，在2016年实现服务业营业收入24.14亿元，实现旅游接待总人数30万人。

梦想小镇在2016年取得了巨大的进步，按照2016年浙江省省级特色小镇平均实际税收实现比率5.34%进行初步推算，2016年梦想小镇运营商上交税收约为24.14(亿元)×5.34%=1.29(亿元)，与2016年固定资产投资之间存在较大的差距。

2.梦想小镇运营商盈利影响因素分析。

(1) 特色产业。梦想小镇运营商的特色产业为信息经济产业，信息经济产业的龙头企业阿里巴巴、中国移动研发中心和以浙江大学、杭州师范大学仓前校区为代表的高校基地为梦想小镇运营商提供了技术与人才支持，天使资金为梦想小镇创新创业提供资金保障，孵化平台则为创业团队成长保驾护航。梦想小镇众创空间如图4所示。

(2)泛旅游产业的发展。梦想小镇的核心区块中包含的以章太炎故居和四无粮仓为代表的传统旅游产业，具有深厚的历史文化底蕴。同时在梦想小镇发展以产业观光、休闲商业以及会议会展为核心的泛旅游产业。梦想小镇提供服务的收费标准如表4所示。

图4 梦想小镇众创空间

表4 梦想小镇泛旅游业服务收费表

资料来源：数据由杭州梦想小镇旅游文化发展有限公司提供。

(3)产业基金。杭州市余杭区出台了《余杭区产业专项资金管理与改革实施意见》和《余杭区产业发展引导基金实施意见》，对产业发展引导基金的组织架构、功能定位、运作模式、风险防控和考核评价等进行了明确。由杭州市余杭区政府牵头，设立了由海创园、杭州余杭科技担保有限公司及合作银行按442比例出资，总额为2 500万元的海创园大学生创业贷风险池基金。该基金为梦想小镇特色产业的发展创造了良好的条件，促进了特色小镇运营商盈利能力的提高。

(三)特色小镇运营商盈利模式存在的问题分析

尽管特色小镇在2016年、2017年度取得了较大的发展，固定资产投资、特色产业投资、入驻小镇企业数量都实现了大幅度的发展，但从总体上看还存在以下问题：

1.特色产业投资比重偏低。特色小镇特色产业发展是特色小镇盈利的核心，然而在特色小镇运营中，却存在着注重基础设施建设、配套设施等项目，忽视特色产业的现象。整体而言，2016年杭州特色小镇特色产业占总投资比重约为59.93%，其中省级特色小镇创建对象为60.87%，省级特色小镇培育对象为61.34%，市级特色小镇为59.93%⑥。然而三者均远低于规定要求的70%，特色产业投资比重较低。

2．短期内盈利水平较低，投入产出不成比例。虽然特色小镇运营商前期的土地整理、基础设施建设及配套设施建设能带来短期收益，但是特色小镇特色产业发展带来的收益在短期内难以体现，特别是在前期产业规划和招商引资阶段，需要企业动用大量资源，但是对应的收益有限，造成企业在短期内投入产出不成比例。

3.社会资本重视特色小镇运营短期盈利，忽视长期盈利。对于房地产企业而言，工程收益、房产收益是企业在较短周期内可实现的盈利，而产业发展收益则是需要一个漫长的过程，存在着巨大的风险。社会资本重视特色小镇短期盈利，忽视长期盈利，容易产生特色小镇运营商地产化的现象，造成“空城”的局面，失去了特色小镇建设的意义。

三、促进特色小镇持续健康发展的政策建议

(一)结合特色小镇特色，大力发展特色产业

特色小镇的特色在于产业特色，对于特色小镇而言，特色产业发展是特色小镇运营商盈利的根本保障。在特色小镇发展过程中，特色产业龙头企业的辐射作用以及平台的构建也是至关重要的。几个特色小镇间较近的地理位置有助于形成规模效益，形成产业生态链。平台既包括企业与企业之间的平台，也包括企业与研究机构之间的平台。通过企业间平台实现企业之间的信息共享、对话与交流，通过企业与研究机构之间的平台创新技术，促进产业的转型升级，实现“研—产”之间的连接。通过平台的构建，在企业、研究机构、投资方之间实现信息共享，从多方位保障企业发展。合适的特色产业发展能带动区域经济的发展，而区域发展与民生改善相互促进，使区域发展有源源不断的动力。

(二)加大政策支持与保障力度，保障运营商合理的盈利空间

特色小镇相关政策对于特色小镇运营商的盈利与发展具有深刻影响。一方面，政府通过特色小镇专项发展基金，支持特色小镇内产业转型、人才引进、项目落户以及城市建设等相关工作；另一方面，通过相关税收政策的支持，吸引优质企业聚集，促进特色小镇特色产业发展。因此在政策制定方面，要注重不同特色小镇的特色产业的特殊性，因业施策，因镇施策，确保政策实施有重点、有弹性、有层次。

(三)对参与特色小镇建设的社会资本进行必要引导

由于特色小镇建设的特殊性以及长周期性，社会资本的参与对于特色小镇建设必不可少。对于特色小镇运营商而言，谨慎选择社会资本是重要的环节，特色小镇建设的长周期性、业务的复杂性以及对资源的高端需求，要求在社会资本选择过程中，注重企业的资源整合能力、发展特色小镇特色产业的能力以及企业的社会责任感。

在实施“PPP”协议的过程中，政府更注重协议双方的权责划分，以明确双方的收益与风险。在特色小镇建设的实际过程中，有些“PPP模式”实际上并没形成相应的权责关系，企业享有大部分收益，大部分的风险仍由当地政府承担，因此通过协议双方权利与责任的划分，才能从根本上解决机制、人才、资金、服务、环境等一系列的问题，进一步明确双方在特色小镇建设过程中扮演的角色，从制度上规范社会资本参与特色小镇建设的形式。

(四)建立特色小镇个性化评价体系

不同产业主导的特色小镇，其成长模式与成长规律也有所不同。在建立特色小镇建设发展相关评价体系时，要充分考虑其产业特色，针对不同特色小镇的特色产业，设置不同的个性化评价标准。另外，评价体系要设置相对具有弹性的考核时间，针对不同的发展阶段，对考核的具体内容以及内容权重进行相应的动态调整，形成全程跟进、动态调整的考核体系，最大程度地发挥运营商在特色小镇建设中的积极性。

注释：

①数据来源：浙江特色小镇官网， http://www.zjol.com.cn/tsxz.

②③数据来源：住房城乡建设部官网， http://www.mohurd.

gov.cn.

④数据来源：根据华夏幸福基业股份有限公司2017年12月9日《关于签订整体合作开发建设经营安徽省肥东县机器人产业小镇PPP项目合作协议的公告》， 2018年2月6日《关于签订安徽省合肥市长丰产业新城PPP项目合作协议及其专项结算补充协议的公告》等数十个签约公告披露的协议主要条款整理取得。

⑤数据来源：《余杭晨报》， http://yhcb.eyh.cn/html/2018-03/29/content_1_3.htm.

⑥数据来源：“中国杭州”政府门户网站， http://www.hangzhou.gov.cn.