论中国租购同权的可行性探讨

摘 要 在各国的住房市场上，租赁住房具有不可或缺的地位。国际上租赁住房市场已经有了长足发展，而我国的住房租售市场仍处于落后状态。本文将总结国际住房租赁现状，通过对德国完善的租赁住房市场案例进行分析，总结国际经验，以对中国实现“租购同权”的可行性进行探讨，提出推进更深层次的住房租赁领域改革的措施。

关键词 租购同权；住房租赁市场；租赁政策

一、国际住房租赁现状

1.自有住房比率相对较低，租赁住房比例高

国际上大部分国家的住房自有率低于80%。在纽约、伦敦、东京等国际大都市，由于房价高昂，居民租赁住房比例较其所在国平均水平明显偏高。在年龄结构上，年轻人拥有自有住房的比例低，租住住房的比例高于年龄较大的群体。

2.住房租赁来源多元化

在国际大都市及其所在国家，住房租赁的供应方除了政府部门提供的保障性住房来源外，私人部门提供的租赁住房也是重要的组成部分，并发挥着越来越重要的作用。不同性质的租赁来源在住房租赁市场中发挥不同的作用，私人租赁可以满足多样化的市场需求，特别在满足高端客户需求上有其不可或缺的作用。

3.法律规范较为完善，租赁市场井然有序

由于国情的差异，国际上发达国家租赁市场发展较早，各项住房租赁市场的法律规范在发展中不断完善，由于解决居民住房问题成为国际大都市市政当局及所在国政府的施政重点，法律及行政的方式对住房租赁市场的引导力度较大，因此租赁市场稳定有序。

二、德国住房租赁案例

1.超过半数人口选择租房

德国联邦统计局的数字显示，德国有8000多万人口，4000万个家庭，只有45%的家庭拥有自己的住房，这一局面近10年来几乎没有改变。

55%的家庭不急于买房并非经济能力不足，德国城市房价普遍不高，据调查，至少有1/3的租房家庭有足够的资金买房。其主要原因是工作需要，除了公务员外的其他劳动者因市场、企业经营状况等因素，工作常变动，且德国买房后续费用多、手续繁杂，而自由迁徙权受到法律保护，加之离婚率居高不下，出生率下降，人口呈负增长等社会因素，导致德国租房比例高 。

2.保证租赁房源充足的政策到位

在德国，不管是开发新房还是经营租赁，企业要获得土地、信贷，新落成的房子须在一定期限内让渡政府出租，或按接受补贴后的低租金出租，过了期限，才能按市场租金出租，因此德国租赁房源充足。

法律规定，德国住房合作社建造的住房必须用于出租，不能出售；给兴建社会公租房的建筑公司以住房基金支持；对公租房的房屋面积和设计进行了具体规定，使每套房屋既能满足一般家庭的基本需求，又可以使普通的工薪阶层支付得起租金。

由于政策的支持和严格保护租房者的法律法规的实施，德国租房市场中房屋质量良好，德国人偏爱租房且租房者的社会阶层较高，房屋自有率仅为40%多，大大低于欧盟国家自有60%的平均水平 。

3.保护租房者的法律法规完善

良好的法律法规、政策条例规范了房屋租赁市场，很好地保障了租客与房主的合法权益，健全的法律体系使得德国房地产租赁市场的快速发展。

从住房租赁的认识上看，德国《民法典》把房屋租赁分为“使用租赁”和“收益租赁”两类，对以使用为目的、供普通居民租赁居住的“使用租赁”进行了严格的法律规定；

从性质上看，德国《住宅建设法》为租赁住房定下了“公益”、“福利”的基调，明确规定，要建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房。

德国政府通过《住房租赁法》和《租金水平法》保护承租人的利益，通过税收优惠，鼓励投资群体开发适用于出租的房屋；对较低收入的家庭发放租房补贴，使其能够享受到一定的住房标准。

4.政府成为利益的协调者

为了保障德国公民充分享受政府提供的租房“红利”，政府在保护承租人利益的同时，还为房屋供给方制定了相应政策，鼓励和培育德国租赁房市场的健康运作。

德国政府对投资商建设用于出租的房屋进行免税或者直接补贴，在德国建设用于出租的房屋比建设用于出售的房屋会得到更多税收优惠。这在客观上也鼓励了房地产投资商乐于开发更多用于租赁的住房。

为了避免承租者和房东的纠纷，德国政府除了通过各项法规严格控制房租外，还重视细化租房合同及相关程序，以最大限度避免风险和分歧，从而保护房客和房东的双方权益。

三、国际租赁管理经验对中国的借鉴

1.建立严格的法律法规体系

作为法治国家，国外政府和大都市十分重视法律法规对住房租賃市场管理的重要作用。英国、德国、美国等国家相关社会制度中并未将住房租赁人和产权人区别对待，在教育、医疗和其他公共服务与社会保障领域，通过立法使得承租人享有同等待遇，使得居民住房需求能够以较为平均的方式在住房销售市场和租赁市场得到满足 ；由于在合同关系以及其他实际问题中，建立了严格的承租人保护制度，重视对合同中处于弱势地位的租房者的利益进行保护，严厉打击租赁市场的投机行为。

2.充分发挥政府和市场的共同作用

首先是充分发挥政府有形的手的作用。一是直接建设公共住房或廉租房，如美国纽约仍然在土地出让时要求开发商按比例修建出租房；二是实行租金控制，英国是最早实行租金控制的国家，英国等欧洲国家政府曾经在较长的时期内积极地参与到租赁住房的直接建设、拥有与运营当中。

其次是政府的经济调控手段，往往从住房租赁的供给和需求两个方面加以调节，以税收政策为主，也包括资金补贴等手段。税收政策是主要的调控手段，房屋租赁管理中运用的主要税收政策有： 税收减免，税收抵扣额度。

最后，金融手段也应得到充分运用。为房屋出租者提供低利率贷款或贷款利息偿还补助是增加出租住房供应的一种重要的诱导政策。

四、总结与建议

我国应该结合中国国情，借鉴欧美等国经验做法，建立一套完整的租赁市场法律体系。国家应该加快立法进程，继续丰富和完善租赁市场法律体系。根据各地试点的完成情况制定相关的法律草案，并公开向各界征求意见，将租房者的权利法律化，使租房者和购房者处于相同的法律地位，享有同样的权利。

参考文献：

[1]http：//www.globalpropertyguide.com/

[2]施继元，李涛，李婧骅.构建住房租赁市场之国外经验借鉴[J].中国房地产，2017（32）：28-32.

[3]施继元，李涛，李婧骅.国外住房租赁管理经验及对我国的启示[J].软科学，2013，27（01）：31-36+46.

作者简介：戴梦云（1996年～），女，福建人，江西财经大学旅游与城市管理学院工程管理专业。