承租户已购住房能否转租“廉租房”牟利等

承租户已购住房能否转租“廉租房”牟利

吴律师：

两年前，我向本地城镇住房保障管理所提出了租赁公共住房（廉租房）的申请。城镇住房保障管理所经过审核，与我签订了《公共租赁住房合同》，约定租期为5年。半年前，我因为中奖获得一大笔钱而购买了一套档次较高的住房，并将租赁的公共住房转手租给他人居住，从中赚取一定房租。近日，城镇住房保障管理所提出解除合同并要求我腾退房屋。请问：城镇住房保障管理所的行为是否构成违约？

读者：何菊英 何菊英读者：

城镇住房保障管理所不构成违约，即你无权转租牟利。

虽然《合同法》第六十条、第一百零七条分别规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”即表面看来，城镇住房保障管理所在合同尚未到期的情况下，提出解除合同并让你腾房构成违约，你有权要求其继续履行。其实不然，公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，是政府为解决群众的住房困难而采取的福利性、救济性措施，只有有住房困难的群众才能租赁2使用。也正因为如此，决定了公共租赁住房合同是一种特殊的房屋租赁合同，双方不仅应当按照《合同法》的约定全面履行，同时还应当遵守行政管理部门关于公共租赁住房的规定。而住房和城乡建设部发布的《公共租赁住房管理办法》第三十一条规定：“承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：（一）提出续租申请但经审核不符合续租条件的；（二）租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；（三）租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。承租人有前款规定情形之一的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳。搬迁期满不腾退公共租赁住房，承租人确无其他住房的，应当按照市场价格缴纳租金；承租人有其他住房的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。”换句话说，因为你购买了房屋，已经不符合租赁公共住房的条件，产生了腾退公共租赁住房的义务，城镇住房保障管理所自然也就享有对应的权利，从而保证其他有住房困难的人得以租赁使用。

吴律师

工会主席任期未满单位可否以劳动合同期满为由解聘

吴律师：

李某受聘于某公司，劳动合同约定期限为2011年9月1日至2016年8月31日。2016年5月28日李某被选任某公司的非专职工会主席，任期一年。2016年7月20日某公司书面通知李某：李某与某公司的劳动合同于2016年8月31日到期后不再续签，双方劳动合同期满终止。李某认为其工会主席任期未满，用人单位以劳动合同期满为由终止其劳动合同是否合法？

读者：任小全

任小全读者：

工会是代表职工利益、依法维护职工合法权益的群众组织，工会负有协调劳动关系，组织职工参与本单位民主决策、民主管理和民主监督的职责，因此，为了保护工会履行职责，《中华人民共和国工会法》（简称《工会法》）对工会主席及工作人员任职期间的工作安排、劳动合同期限等做出了特别的规定，其第十七条规定：“工会主席、副主席任期未满时，不得随意调动其工作，因工作需要调动时，应当征得本级工会委员会和上一级工会的同意。”本案中，某公司在李某任职期未满的情况下终止劳动合同不合法。此外，根据《工会法》第十八条规定：“基层工会非专职主席、副主席或者委员自任职之日起，其尚未履行的劳动合同期限短于任期的，劳动合同期限自动延长至任期期满。”李某作为公司非专职工会主席，劳动合同约定的劳动合同期限短于其工会主席的任期，劳动合同期限应当自动延长至其任期期满，即2017年5月27日，某公司通知李某于2016年8月31日期满终止劳动合同违反了法律强制性规定，系属违法解除劳动合同。

吴律师

口头约定试用期单位能否以不符合录用条件解聘员工

吴律师：

我在一家公司工作快满三个月的近日，突然收到公司一纸通知，说因我在试用期间被证明不符合录用条件，根据《劳动合同法》第三十九条之规定，决定解除与我的劳动合同。我当即表示劳动合同中并未约定试用期，而公司则坚持双方曾有过书面约定。我要求公司提供相关证据，公司却又根本无法出具。请问：公司之举是否属于违法解除劳动合同？

读者：杨婷婷

杨婷婷读者：

公司的行为属于违法解除劳动合同，即其无权借口你不符合录用条件而将你解聘。

一方面，未将试用期纳入书面劳动合同属于违法行为。《劳动合同法》第十七条规定：“劳动合同应当具备以下条款：（一）用人单位的名称、住所和法定代表人或者主要负责人；（二）劳动者的姓名、住址和居民身份证或者其他有效身份证件号码；（三）劳动合同期限；（四）工作内容和工作地点；（五）工作时间和休息休假；（六）劳动报酬；（七）社会保险；（八）劳动保护、劳动条件和职业危害防护；（九）法律、法规规定應当纳入劳动合同的其他事项。劳动合同除前款规定的必备条款外，用人单位与劳动者可以约定试用期、培训、保守秘密、补充保险和福利待遇等其他事项。”试用期不属于劳动合同的必备条款，只属于约定条款，缺少试用期的约定并不影响劳动合同的效力。鉴于试用期包含在劳动合同期限之内，而该法第十条还指出：“建立劳动关系，应当订立书面劳动合同。”由此可以推定，只要用人单位与劳动者之间的劳动合同存在试用期，就应当签订书面劳动合同。也就是说，姑且不论公司是否与你有过试用期的约定，即使曾经以口头方式约定过，亦是与之相违。另一方面，公司应当承担举证不能的不利后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”《最高人民法院关于适用（民事诉讼法）的解释》第九十条也指出：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”在公司主张与你约定过试用期，却没有证据加以证明的情况下，无论其以你不符合录用条件的理由是否成立，都意味着其借“试用期”将你解聘属于违法解除劳动合同，必须承担相应赔偿责任。

吴律师

超龄农民工因工受伤 能否获取工伤待遇

吴律师：

我们家住农村，父亲今年虽然62岁了，仍然作为农民工在一家建筑公司从事木工工作。两个月前，因为木工房的电锯防护装置脱落，父亲的左眼被飞起的木块击伤，虽经救治，但左眼还是完全失明了。事后我们发现，因公司没有给我父亲办理工伤保险，导致其无法获取有关工伤待遇。我们要求公司担责，但公司一再拒绝，理由是我父亲尽管仍在公司打工，但已超过60周岁，不属于法律意义上的劳动者，不属于《工伤保险条例》所保护的对象，自然也就不能构成工伤，不能享受工伤保险待遇。请问：像我父亲这样的超龄农民工在工作中受到伤害是否属于工伤？

读者：史学志

史学志读者：

超龄农民工在工作中受到伤害应当按其工伤处理，因为超龄农民工照样可以作为参加工伤保险的主体。

我国现行的法律、法规对农民工的工作年龄并未规定上限，按照“法无明文禁止即为允许”的司法原则，超过法定退休年龄的农民工仍有资格享受工伤保险待遇，用人单位同样必须为其办理工伤保险，不能因为“超龄”而将其拒之门外。2010年3月17日，最高人民法院行政审判庭在对山东高级人民法院《关于超过法定退休年龄的进城务工农民因工伤亡的，应否适用（工伤保险条例）请示》的答复中指出：“用人单位聘用的超过法定退休年龄的务工农民，在工作时间内、因工作原因伤亡的，应当适用《工伤保险条例》的有关规定进行工伤认定”。据此，史先生的父亲在工作中受到伤害应当按其工伤处理。

既然对史先生的父亲受到伤害的事实应当进行工伤认定，那么就应当得到相应的赔偿。这家建筑公司必须承担相关责任：“依照本条例规定应当参加工伤保险而未参加工伤保险的用人单位职工发生工伤的，由该用人单位按照本条例规定的工伤保险待遇项目和标准支付费用”。

吴律师

业主何时可以收回住宅专项维修资金

吴律师：

程某为某小区业主，他与人合伙开设了一个加工厂，由于经营不善而倒闭，并且欠了一大笔债务，债主经常上门催讨，但程某家已没有什么值钱的物品。此时，债权人周某听说程某尚有2万元专项维修资金，就要他写下字条，将1万元钱取出以偿债。无奈CT，程某只好写下字条同意。当周某拿着程某写好的字条到小区物业公司要求取出专项维修资金时，被拒绝。那么，业主何时可以取回住宅专项维修资金呢？

读者：张星

张星读者：

《住宅专项维修资金管理办法》第十八条规定，住宅专项维修资金的目的在于专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。因此，只要共有部分存在，就必须保留专项维修资金。只有当物业不存在时，业主才能要求退回个人专项维修资金账户中的结余款。同时，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十九条的规定，房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

国家通过法律强制性规定对专项维修资金实行严格管理，是为了使物业能够处于良好的运行状态，为业主创造良好的生活环境，提升业主的生活质量。如果法律对此不加以限制，个别业主在交纳之后又以某种理由取回在其名下的专项维修资金，专项维修资金制度就会名存实亡，最终有损全体业主的共同利益。

本案中，周某虽然持有程某同意他支取专项维修资金的书面承诺，但由于程某对其名下的专项维修资金没有单独处分权，因此，程某的书面承诺无效，物业公司当然有权拒绝周某的要求。

吴律师

旅行社工作人员的不实旅游宣传是否构成违约

吴律师：

我是一名退休工人。2016年12月初，某旅行社工作人员到我们小区宣传一款超低价旅游产品：“北京动车高铁七日游”，游览北京付费的八个主要的景点，旅游期间吃住行每人费用只需2200元，如果4人以上同时报名的，每人还可以优惠100元。我和老伴联合邻居张某夫妇4人一起报名参加。每人向旅行社交了2100元并与旅行社签订了《旅游合同书》。

然而旅行结果却与旅行社的宣传相差甚远。游览的是八个景点，但有三个本来就是免费的。乘坐的也只是普通火车并非动车，在游览时间上实际也少了大半天。当我们和旅行社理论时，工作人员指着《旅游合同书》上一行“双方权利义务以本合同为准，广告宣传及工作人员解答不属于合同内容”说：合同上表明了具体的八个景点，我们也游览了这八个景点，合同中只注明是火车并没有注明是动车或者是高铁，旅行社按合同履行了自己的義务。请问：像我们遇到的这种情况，旅行社工作人员的不实旅游宣传是否构成违约？

读者：陈大同

陈大同读者：

从你来信介绍的情况看，可以认为旅行社的行为构成了违约，你们有权要求旅行社承担违约责任。

一般来说，在合同的当事人订立有书面合同的情况下，当事人之间的权利和义务都在合同上进行了约定，双方当事人只要按合同中的约定履行了自己的义务即可。但是，考虑到商家为了招揽生意，在广告宣传中总会有一些对顾客的承诺以使顾客相信并吸引顾客的内容，顾客往往是相信了这些承诺后才与商家订立合同的，而这些承诺的内容因为某种原因又没有写到合同中去，如果不认定这些承诺内容有效的话，不但对顾客极不公平的，也将导致市场秩序的混乱。因此，我国《合同法》第十五条第二款规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”同理，在某旅行社向你们的广告宣传中，乘坐“动车高铁”以及“游览北京付费的八个主要的景点”等内容是具体确定的，该内容对旅游费用和你们是否愿意和旅行社订立合同是有重大影响的，虽然没有写到《旅游合同书》中，也仍然可以认为是合同的条款，即是旅行社的合同义务，没有履行该义务，可以认为是违约行为，依法应当承担违约责任。

你们可以就旅行社违约赔偿问题协商解决，协商解决不成的话，你们可以诉讼到法院，法院会依法支持你们的合理诉求的。

吴律师

受儿子胁迫立下的遗嘱 在法律上真实有效吗

吴律师：

我的老战友老冯年已古稀。他多次表示，一旦自己去世，留下的两套房子以及几十万元存款由其儿子和女儿二人平分。但是，老冯的儿子一直想独占父亲的财产。于是，有一次趁家中无人，儿子逼迫父亲老冯立下了全部财产都归其所有的遗嘱，以便父亲离世之后，自己能够霸占父亲的全部財产。请问：这份遗嘱有效吗？老冯该怎么办？

读者：张军

张军读者：

如果有充分证据证明该份遗嘱是老冯受儿子胁迫所立，那么肯定就没有法律效力。《继承法》第十六条规定，公民可以依照本法规定立遗嘱处理个人财产，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。根据《继承法》第五条的规定，继承开始后，有遗嘱的，按照遗嘱继承；没有遗嘱的，按照法定继承办理。但是，根据《继承法》第二十二条第二款的规定，遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受胁迫、欺骗所立的遗嘱无效。同时，《老年人权益保障法》第二十二条第一款规定：“老年人对个人的财产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，子女或者其他亲属不得干涉，不得以窃取、骗取、强行索取等方式侵犯老年人的财产权益。”本案中，老冯的儿子胁迫老冯立遗嘱企图继承全部财产，该行为已经侵犯了父亲的遗产处分权，属违法行为，而且所立遗嘱违背了老冯的真实意愿，因此是无效的。

一般来说，只要证明该份遗嘱无效，老冯死后的遗产就按法定继承由其一双儿女继承。不过，为了防止在老冯死亡后死无对证，即防止无法证明该遗嘱是老冯受胁迫订立的，老冯现在应当按自己的真实意愿另立新书面遗嘱，明确自己的财产由女儿和儿子各继承一半。《继承法》第二十条规定，立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。

吴律师

私家车跑网约车出事故 保险公司免责吗

吴律师：

我于去年通过网约车平台将自己的私家车注册成网约车，当时没有意识到要通知保险公司。去年7月的一天，我驾驶网约车在送客途中与行人靳某发生碰撞，造成靳某8级伤残。经交警认定，我承担此次事故全部责任，靳某不承担此次事故责任。我的车在保险公司购买了交强险和30万元的商业三者险。当我联系保险公司要求他们在交强险和商业三者险范围内赔偿靳某的损失时，保险公司说事故车辆系网约车，我改变私家车用途，用于经营，不属于保险理赔范围。请问：保险公司的说法对吗？

读者：袁心平

袁心平读者：

保险公司的说法不完全正确。

首先，私家车在从事网约车活动中出事故造成他人损害时，保险公司应当赔付交强险部分。交强险是法律规定的强制保险，不以赢利为目的，因此交强险的赔付不同于一般侵权责任和合同责任，为实现其制度功能和救济目的，它更侧重于保护交通事故受害人（第三者）的利益。若将网约车发生事故造成的损失排除在交强险的赔付范围之外，这显然不符合交强险的立法目的。而且，把私家车注册成网约车，虽然改变了车辆使用性质，但并不属于交强险免责的法定事由。因此，网约车发生事故造成第三者伤害的，保险公司应当在交强险责任限额内承担赔付责任。

其次，私家车在从事网约车活动中出事故造成他人损害时，保险公司有权拒绝承担商业三者险责任。《保险法》第五十二条规定，在合同有效期内，保险标的的危险程度显著增加的，被保险人应当按照合同约定及时通知保险人，保险人可以按照合同约定增加保险费或者解除合同。被保险人未履行通知义务的，因保险标的的危险程度显著增加而发生的保险事故，保险人不承担赔偿保险金的责任。本案中，你把私家车注册成网约车从事运营活动，已改变了车辆使用性质，属于“导致车辆危险程度增加”的情形，而且你没有通知保险公司并办理变更手续，因此在从事运营活动中造成他人事故伤害的，保险公司可不承担商业三者险赔付责任。

吴律师