我国房地产税立法研究

胡旭日

【摘 要】随着社会经济的不断发展，人们对房屋的需求量日益扩大，房地产已经成为了社会的热点话题。为此，国家在这方面出台许多的政策来进行市场的稳定，控制房价的增长。但是，这样的政策并没有在缓解房价的问题上有所见效，甚至还出现了“逆调节”的情况。因此，针对我国房地产税的问题，进行深刻的研究，对于房价的控制，促进房价市场的健康发展，是具有十分重要的意义的。

【关键词】房地产税；房价；立法

就目前我国的房价问题来看，我国在房地产税上的收税制度体系是非常繁复冗长的，在房地产的开发、交易等环节中，所需要支付的税费是相当巨大的，而且也存在各种重复收税的问题。这些因素导致了房地产市场在实行以价格调控为主要手段，并且难以见到实效，一味的压制市场需求也只会让房地产市场更加艰巨。所以说，单纯依靠价格调控已经是举步维艰了。而本文是将对国内的房地产税的立法问题进行一些研究，也会一并提出自己的一些浅见。

一、房地产税的具体内容

（一）房地产税的概念

房地产就是说，是以覆盖土地，并且长期或者是用旧地建立在土地上的实物等。而房地产税则就是指对于这些实物的房地产，并且不是作为公共主体而拥有的产权又或者是利用房地产产权从事经营活动而取得的土地利益。政府有权对这样的房产进行强制性，无偿性的征收税款的活动。在我国，房地产税不是一种具体的税种，他是以房地产作为征税对象，对设计房地产的开发，交易等活动，这一切的行为活动上的各种税收的总称。

（二）房地产税的特点

房地产税作为一种特殊的财产税在具有一般税收的特点之外，也有着不同于其他税种的特点。第一是他的复杂性。房地产税中，涉及的税种有印花税，土地增值税，城镇土地使用税，契税等等。而这些税种的征收目的，税率计算数值，计税的依据都是各有不同的。而房地产税的税收也是贯穿在房地产的各个环节中，可以调节的范畴也比较广泛。这种种税收的特殊性也给房地产税带来了复杂性的特点。第二就是稳定性。虽然说房地产在各个环节中的征税是非常复杂的，范围也较广，但是在房地产税的征收上，绝大多数还是要从房地产本身的价值上来进行计算。房地产作为一种不动产，他有一个区别于别的财产税的特点就是他是不可移动的。所以对于房地产的征税，就具有了一定价值上的稳定性。而因为经济发展促成的房地产价值的不断增长，同样使得房地产税的税收收入不断增加。第三个特点是房地产的征税成本高。房地产税税收环节的复杂性特点，就决定了房地产税在征税的过程中不像一般税收那样可以相对轻易地进行操作的。因为房地产稅所需要征税的种类非常多，而征税的覆盖面也比较广泛，不能够集中计算征收，也给房地产税的征收管理加大了难度。另外就是房地产税的征收所需要面对的重要现实问题就是房地产价值的评估是没有固定的公式或者是数值用来依据的，所以对房地产的价值评估就比较难做到精准。可是市场经济的要求，是要对房地产进行准确评估，这是法律在对房地产的从定性升华到定量的一种进步。只是在现实中，房地产的价值是会受到时期，地区，政策和经济发展的影响的，所以想要将房地产的价值进行准确估价，这个难度也是难以想象的，而这也导致了房地产税的征税成本加大[1]。

二、房地产税对于国家和社会的意义

（一）地方财政收入的主要来源

税收是国家的主要经济财政的来源，房地产税作为其中一项重要的税收种类，对于地方和国家的财政收入是有着十分重要的意义。因为房地产税的征税特点，是具有固定性，稳定性。因为房地产是不能移动的，所以房地产也是难以隐藏的，故而使得房地产税也成为了所有税收之中，相对比较稳定的税源，不会造成那种因为税源的界定问题而造成的难征收的状况。另外，房地产税具有十分明晰的地域性，所以税源也容易区分，对于地方的管理征收，也是十分有利的。房地产所在的地区政府可以直接根据房地产的实际情况进行管理征税，有助于地方政府的财政收入稳定可靠。

（二）调节收支平衡的有力工具

房地产税在调节收入上的有利作用主要是表现在两个方面，一个是他能够把税收所产生的负担体现出来。房地产的拥有者的经济实力可以通过其所拥有的房产数量来进行直接反应，也同样将他所拥有的纳税能力给体现出来。通过差别税率的设置，对拥有不同数量大小房产的拥有者征收不同的税收，以此达到个人收入差距的平衡。第二个就是房产税和其他税收不同，他是直接对房地产的拥有者进行的税款征收，不会连带到别的人，所以这样的税收是不能被轻易转嫁的。

（三）国家调控市场的重要手段

房地产税的调控是通过房地产税来进行房地产成本的增加来体现的，是在房地产的供需上进行一种合理化的引导，以此来制约房地产的价格过快增长，抑制那些投资性购买者的欲望，降低所谓的“炒房”手段，从而使得房价能够适用社会的发展需求，回归理性健康的发展。从很多的国外针对房产税进行的税收差别设置来看，这样的办法，是可以实现房地产市场减缓增长，进行宏观调控的。

三、房地产税的立法现状和分析

（一）房地产税立法的缺位和落后

我国的房地产税在法律上，主要是由相关的基本法，行政法规和部门规章所共同构成的法律体系。同房地产相关基本法却在这些法规规章还有一些红头文件之中处在缺位的状态中。虽然说这些规章法规在制定和行使的时候，对于我国的房地产税的确是发挥了一定的积极作用，也存在着他们在督促房地产市场上具有着的一定的合理性，只是随着社会经济的发展和法制思想的不断进步，纳税人在自己的权力保护意识上也在不断增强，对于税收的法定主义的要求更加严格慎重，使得他们在民主公开的立法需求更加强烈。那么原来的那些法规规章就已经不够能满足纳税人在房地产税的需求，就造成了这些法律规定的相对落后。

（二）房地产税立法的混乱和不明

如上所述，我国房产税在征税过程中繁复冗长，且存在重复征税的现象。房地产税在各个环节中的征收一直没有办法坐到集中征税，在调节的力度上也有限，没有形成一个规范的，集中的，统一的市场调节模式。具体来说，我国的房地产在开发的环节上的税种，主要是耕地占用税，土地增值税，而开发环节的费用，主要是在土地转让金上。但就这样的一个发开阶段来看，土地增值税就成了调节房地产开发企业在土地增值上利益的主要方式。虽然这对土地转让方是存在一定的制约作用的，但是我们还是要注意，在受让方支出的价款也一定会附加到房价中，最后都是房产购买者进行承担的。耕地占用税是作为抑制耕地急速减少而实施的主要税收调控手段，但是并不是只有房地产税收可以起到这样的调节作用。实际上，土地转让金才是影响房价的主要原因。土地转让金过高，就导致不管房地产税的控制调节手段有多大的力度，都不能从根本上抑制房价畸形增长的。所以，对土地的转让金制度进行改革，也是对于房地产税的立法有十分重要的意义的。 而从房地产的税收保护环节来看，城镇土地使用税的主要意义是在于调整不同的确不同地段之间的土地价值的差异，促进城镇土地使用者在土地的使用效益上有所提高。在城镇土地使用税的设计上，我国对拥有和使用房产者都会按照他所使用房产的价值或者是租赁收入的金额来进行房产税的征收的。从价计征的房产税是包含了房产和土地的价值，进行房产剩余价值的计算的。由于房产的土地价值在很大程度上是影响房产本身价值的，如果单纯按照面积来进行城镇土地使用税的税目，就会存在重复征税的问题。除此之外，在其他的流转交易的环节上，印花税和契税也是存在交叉关系的，会存在不动产产权变动时征收了契税，却又要征收印花税。而个人所得税和企业所得税也对房地产的市场起到了调节作用，也使得国内的房地产税的税收体系更加混乱，难以管理和合理合法的征收，给房地产市场带来了许多的负面影响，不利于其健康发展[2]。

四、针对我国目前不够完善的房地产税的几点建议

（一）合理地划分房地产税的立法权

目前房地产税的立法第一步就是要确定房地产税的立法权力到底是由立法机关主导，还是由行政机关主导。实际上，我国的房地产税立法权应该是属于人大立法的范围的，只是在实践中却是由国务院主导。而房地产立法权已经被行政机关揽活，但是因为我国房地产市场在的地区上所造成的价值差异过大，就目前而言，如果继续由立法机关或者行政机关独揽操控，都是会存在许多弊端的。因此，房地产税的立法基本制度可以由全国人大制定为法律，而非税收基本制度的还有那些具体的实行的细节方面，由各个地方政府根据地方实际情况进行规范和制定更为合情合理，也能够更好的保障自己管辖区域内的房地产市场的公平[3]。

（二）科学制定房地产税的体系

将土地出让金归入房地产税，将房地產税中的各个开发的环节由原本的一次交付更改为按年交付的方式，调整适当的开发阶段的税率，降低试图“炒房”的人的购买能力，减少借由房地产进行牟取暴利的行为。将流通环节里的印花税和契税合并，从所得税的范围中调整和排除在房地产上的征税负担，酌情适当的提高保有环节的税收，也是科学的减轻对于房地产有急需的购房者的负担，从而又能抑制“炒房”者的购买能力，也对房地产的发展有着一定的积极性作用。

（三）完善房地产的评估制度

上述中也有提及到，房地产价值的评估是房地产税法中十分关键的问题所在。房地产税要以房地产的本身价值来进行核算，而这个价值也是当地产税的纳税人所关心的地方。对此，我们可以建立起一个独立于税务机关和纳税人之间的第三方专业评估机构。让这样的机构可以结合当地的房地产情况进行中立的，公平的，专业的评估，保障纳税人和税务机关的权益。而这种机关也必须是由政府财政拨款支持，同时要接受政府和公众的监督，真实做到独立客观。

五、结语

我国正处在经济快速发展阶段，但是现行的有关房地产的纳税制度却已经不能适应当前的房地产市场，这也极大的阻碍了我国的房地产市场的健康发展。对此，我们需要结合国情和各个地区的实际情况，做出一定的法律制度的调整，适应现在的市场社会需求，才能对从根本上解决国内的房地产问题，起到积极作用，进而改善现状。

【参考文献】

[1]杨小强；吴玉梅；程佩著.房地产税法之国际比较——应税、免税与估价[M].中山大学出版社，2011（9）.

[2]王士杰.我国房产税法律制度研究[D].新乡：河南师范大学，2014.

[3]郑丹莉.房产税试点法律问题研究[D].成都：西南财经大学，2014.