谈物业管理工作的对策

摘 要：在物业管理日常工作中，针对物业管理企业（公司）在收费中存在的问题，提出我们工作上的做法与对策。而物业管理是一个具有潜在活力的市场，需进一步确立市场竞争的思想观念，以经营、管理、服务三方面为内容，形成一个完整的物业管理服务体系。此外，物业管理这种管理模式，属于第三产业，工作中要努力造成一定的声势和氛围。着想业主利益，在“三全”上做文章。

关键词：物业管理 存在的问题 做法与对策

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2018）08-0-01

一、物业管理企业（公司）在收费过程中存在的问题

1.对于业主来说

因为不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为，认为物业管理企业（公司）的工作主要是保洁、保安、绿化；同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理企业（公司）负责。所以一旦业主房屋存在质量问题，就以此为“借口”拒交、少交、欠交物业管理费。他们并不知道这些问题是由房地产开发商，或是因自己装修不当等方面的原因造成的，其责任主体的归属应是房地产开发商或业主个人，并不是物业管理企业（公司），更不属于物业管理企业（公司）的工作职责范围。

2.对于目前物业管理企业（公司）来说

只能从双方的利益出发，根据物业管理费的收缴情况，提供相应的物业服务。对此，部分业主就会认为质、价“不符”，这样，业主就会对物业服务不满意，对物业管理企业（公司）有意见，以此来拒交物业管理费用。

3.对于房地产开发商来说

部分业主所居住的房屋工程质量多少存在着相应的问题，比如屋面、阳台、窗台、下水道等专有部分的质量问题，业主意见大。然而，业主并不是带着此问题去找房地产开发商进行交涉和处理，而是带着该问题把所有怨气归为物业管理企业（公司），从中以此理由拖欠物业管理费用；四是对于物业管理服务对象来说，是广大小区业主，而不是某个单体，不可能因极少部分业主不交物业管理费，就不进行物业管理服务。这就从而导致极少部分业主贪图小利、躲避、逃避交纳物业管理费。他们不交费也享受到了与交费业主同样的服务，这样既严重挫伤业主的积极性，又有可能引起其他业主效仿。

二、针对物业管理企业（公司）收费问题，提出的做法

1.物业管理企业（公司）在与房地产开发公司办理房产交接时，应是严格按照规章制度办事，对有问题的房产，应在房地产开发公司处理完毕后再接管；特殊情况下，可让房地产开发公司留下足够的保证金；

2.应对业主加强物业管理知识方面的宣传。物业管理费收取的标准、开支的范围及服务的标准，应经业主委员会、物业管理公司、上级主管部门及其他有关部门共同研究、讨论、制定，并在业主大会上公布。提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道根据物业管理合同交纳物业管理费用是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻；让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益；

3.对于交费的业主和不交费的业主，应进行必要的表扬和批评，物业管理公司可在物业管理区域内的大门入口处或人员流动性大的地方，建立“信誉广告牌”。特别是对经说服教育无效的业主，采取“上牌”手段将会更有效，让广大业主知道是谁侵犯了大家的利益，是谁导致物业服务水平上不去。广而告之，让社会舆论起到应有的监督作用；

4.对无正当理由拒交、少交、欠交物业管理费的业主，物业管理公司可向上级行政主管部门——住房和城乡建设局物业管理部门汇报，请上级主管部门出面帮助协调，对协调未果的业主制定出制裁办法。例如：可与房地产市场管理处、房地产产权管理处联合，对这部分业主实行产权限制，使他们在房产交易、产权转让等方面无法办理手续，形成呆死产权，这样将会迫使业主从自身的利益出发，交纳或补缴物业管理费。

5.物业管理企业（公司）应在加强自身建设，提高服务质量上下功夫，调整内部机制，加强内部管理，建章立制，制定服务标准，规范行为准则，不断提高服务质量，并严格按ISO9000质量管理体系标准运行，用以达到业主的认可、满意，以及用以解决其收费的问题。

三、物业管理形成的物业管理服务体系

1.遵循物业管理的管理基础是物业的思想。物业指的是建成的有使用功能的房屋、附属配套设施及相关的场地。

2.物业管理的服务对象是人的思想，即物业的产权人和使用人，在管理工作中体现以人为中心，开展全方位、多功能、多层次的综合性经营服务。

3.物业管理的属性是经营的思想。把物业作为一种特殊的商品对待，提供无形的商品劳务，体现出物业使用中的价值特性。四要遵循物业管理与社区服务相结合的思想，遵循物业管理是小区管理的延伸的思想。

四、物业管理模式工作中的声势和氛围

1.广泛宣传

物业管理的概念是引进的，有些生疏，因此，要像宣传公房出售、提租那样，有必要宣传物業管理的意义、作用、好处，让业主知道推行物业管理的步骤、办法、产权人、使用人的权利和义务等。必要时，搞一些物业管理典型，创一下牌子，头三脚踢出去，便于用实例证明物业管理的好处。

2.提倡优质服务

企业形象是企业文化、企业精神的反映，“客户是上帝”、“业主至上”则是要求我们物业管理的职工和员工能够通过自己的优质服务来赢得产权人、使用人，即业主的选择，达到使业主无怨言，使管理无盲点，使服务无缺陷，使工作无差错，这也可作为对职工员工的考核评比重点，要始终把业主的利益放在首位，探索好“三全”，即全面质量管理，全员质量要求，全过程优质服务。

参考文献

[1]李国华.上海房地产[J].上海房地产编辑部出版，2010.9.

[2]刘美圻.吉林房地产[J].吉林省住房和城乡建设厅主管，2009.11.

[3]城镇住房制度改革百题解答[M]. 经济日报出版社出版，1988.2.15.

[4]赵风树.房地产职业道德知识[M].天津教育出版社，1990.9.

作者简介：于庚堂（1964.2-），男，中专学历，在四平市物业管理中心任主任工作，目前从事物业管理方面的研究。