房价与人均可支配收入的关系

郜震浩

【摘要】本文以深圳市为例，研究住房价格与城镇居民人均可支配收入之间的关系。通过Pearson相关分析，可以得出房价与人均可支配收入之间存为正向强相关，以房价为因变量，以人均可支配收入为自变量，进行回归模型进行比较，其中二次曲线方程的闭合度最高，同时根据模型参数建立变量的一般回归方程。最后通过回归方程预测人均可支配收入下深圳市2020年的房价走势。

【关键词】房价 人均可支配收入 相关性分析

一、引言

随着近几年房地产市场的大热，房价成为人民群众最为关心的话题。影响房价的因素较为复杂，人均可支配收入无疑是影响房价的重要因素。唐凤娇以全国的商品房平均销售价格与居民人均可支配收入为实例，通过构建格兰杰因果关系检验模型，指出它们之间的影响方向。最终结果为居民人均可支配收入是房价的格兰杰原因[1]。王海滋，崔恩泽依据北京市人均GDP、人均可支配收入与北京市房价2001～2012之间统计数据建立实证分析模型，揭示三个变量之间以往的相关关系，得出房价与人均可支配收入和人均GDP之间呈对数关系[2]。本文以深圳市统计数据为基础，通过建立实证分析模型，揭示房价与人居可支配收入两者之间的关系，同时建立两者之间的回归方程。

二、房价与人均可支配收入的相关性分析

（一）实证数据分析

自1998年到2016年深圳市住房均价从5191元/平米涨到2016年的53455元/平米，涨幅达到929.8%，平均每年以13.8%的涨幅（5191×（1+13.8%）18=53455）指数增长。期间仅1999年、2008年、2011年、2012年出现四次小幅回调。在2005年以前房价基本保持相对穩定，年涨幅保持下10%以下，2006年～2010年房价进入一轮快速上涨，五年累计涨幅达到120.8%，创造了深圳楼市的第一轮高潮。随后市场进入两年调整期，连续两年出现负增长。2013年后房价再次进入一轮高速增长，在2016年创下60%的历史最高涨幅。而同期人均可支配收入从1998年的19213.92元涨到2016年的48695元，整体涨幅153.4%，年平均涨幅为5.3%（19213.92×（1+5.3%）18=48695）。可见，房价的涨幅远远大于人均可支配收入的涨幅（数据来源：深圳市统计局历年统计公报）。

当然，影响房价的因素是多方面的，目前国内对影响房价的因素研究主要集中在三个方面：一是研究人口结构对房地产周期和房价的影响[3]；二是研究宏观经济周期对房价和影响[4]；三是研究金融政策对房价的影响[5]；本文主要选取房价与人均可支配收入两个较为的具体的指标来分析两者之间的相关性。

（二）变量的Perason相关性检验

Pearson相关系数方法的优点在于原理简单，且不受两个变量的位置和尺度变化的影响，容易程序化，在SPSS中已经有了成熟的模块[6]。Pearson相关系数取值范围在[-1，+1]，-1代表负相关，+1代表正相关，0则代表不存在相关关系。两连续变量间相关的强弱没有规定数值，一般而言，两者的关联度在0.8以上即可认为其关联性很强，而在0.5-0.8之间认为具有一定的关联性，而在0.5以下则认为两者之间关联性很小[8]。

以深圳市历年房价和人均可支配收入为变量代入SPSS软件进行Perason相关性模型分析可以得出两变量的相关系数r=0.882，为正向强相关。同时双侧检验P=0.000，可以拒绝零假设，人均可支配收入可以影响房价。

（三）曲线回归分析

以房价为因变量，以人均可支配收入为自变量，代入SPSS软件进行曲线回归分析，分别变量进行线性、对数、二次曲线、次方、S、增长、指数和Logistic共8种模型分析，结果显示二次曲线模型相关性最大[8]（R=0.838）因此房价与人均可支配收入存在二次曲线关系。

（四）回归方程的建立和房价预测

假设Y为深圳市销售房价，X为人居可支配收入，则二次曲线回归模型的一般方程转换如下：

Y=a+b1X+b2X2

其中：a、b均为模型系数。

根据深圳市经济数据二次曲线回归分析，常数a=25028.292，b1=-1.79，b1=4.419E-5，代入一般方程可得出房价与人均可支配收入的二次曲线一般方程为：

Y=25028.292+（-1.79）X+4.419×10-5X2

根据以上方程，我们可以通过人均可支配收入的数据预测未来几年深圳市房价的走势。根据《深圳市人口与社会事业发展“十三五”规划》公布的数据，到2020年深圳城镇居民的人均可支配收入要达到60000元，代入上述方程得出2020年深圳房价将达到76712元/平米。

三、结语

总体来看，预计到2020年深圳市人均可支配收入为60000元，预计五年累计涨幅为23.2%，随着人均可支配收入的提高，人民对于住房的需求也将进一步的提升，在人均可支配收入的支撑下到2020年深圳市住房均价将达到76712元/平米，与2016年均价相比未来五年的累计整体涨幅为43.5%，明显高于人均可支配收入的涨幅。因此通过适当的宏观政策来控制房价是必要的措施。

参考文献

[1]唐凤娇.房价与居民人均可支配收入的因果关系分析[J].城市建设理论研究，2015（30）：02-03.

[2]王海滋，崔恩泽.北京人均可支配收入和人均GDP与房价关系[J].山东建筑大学学报2013（04）：02-03.

[3]戴国海.人口结构变化对房地产周期性波动的影响[J].金融观察2011（07）.

[4]孔雪琳.房地产周期与宏观经济关系研究综述[J].经济广角2013（09）.

[5]丁烈云.房地产周期波动成因分析[J].华中科技大学学报2003（01）.

[6]张文彤，董伟.SPSS统计分析[M].北京：高等教育出版社，2004.

[7]张建勇，高冉，胡骏，郑扬.灰色关联度和Pearson相关系数的应用比较[J].赤峰学院学报（自然科学版）2014（11）：02-03.

[8]何晓群，刘文卿.应用回归分析（第三版）[M].北京：中国人民大学出版社，2011.