陕西房地产市场2017年运行分析及2018年预判

【摘要】陕西房地产市场在2017年呈现稳定较快发展，通过对房地产市场的分析研究，预计2018年陕西房地产市场继续保持较为健康合理的发展态势。

【关键词】房地产 生产总值 商品房价格 城镇化

一、房地产开发市场稳定在稍热区间

（一）房地产开发投资热情较高

一般可以用房地产开发投资占生产总值比重衡量房地产开发投资是否存在泡沫，比重在10%以内属合理范围，10%-15%泡沫预警，15%以上判定泡沫显现。近十年（2008年-2017年）来，我省房地产开发投资占生产总值比重保持在10%-14%，可以判断不存在严重的房地产开发投资过热。

（二）商品房开发相关指标增速以回升为主

2017年，生产总值、房地产开发投资、房屋施工面积、本年实际到位资金分别增长8%、13.3%、6%、26.5%，较2016年高0.4、高3.6、低1.4、高17.4个百分点。宏观经济回暖时，房地产开发投资增速比生产总值回升幅度大。

二、房地产销售市场由温凉转为趋热

（一）商品房屋销售由低位上扬

商品房屋销售面积、商品房屋销售额增速由2016年的10%左右反弹至2017年的19.2%和49.1%；商品房待售面积增速由2016年的29.7%大幅下降至5%。2017年末，全省住房累计可售面积3312.9万平方米，增速下降18.39%，较2016年末减少746.39万平方米，去化周期11个月，属住建部划定的正常区间。

（二）主导全省房市走向的西安市去庫存压力下调

西安市房地产开发投资占全省总量的70%左右，基本决定着全省房市的变动趋势。易居研究院数据显示，2017年，西安楼市库存消化需要10个月，库存压力明显小于2016年23.37月的水平。

（三）商品房均价波动式上涨

通过陕西商品房销售金额除以商品房销售面积计算得出商品房平均价格，2017年商品房均价涨至6700元/平米，较2016年上涨23.8%。

三、房地产调控政策对房市影响突出

2017年，全国房地产市场经历了严厉而密集的政策调控，突出特点是地方纷纷以城市为单元进行区别化调控，陕西省级层面出台的政策主要包括《陕西省城镇土地使用税实施办法》、《陕西省房产税实施细则》等。西安市更是出台了《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场持续健康发展有关问题的通知》、《关于进一步吸引人才放宽我市部分户籍准入条件的意见》等一系列政策措施，凸显了房地产政策坚持的“房子是用来住的，不是用来炒的”主基调。从以西安市为代表的各项政策对房地产市场调控的实际情况来看，主要对土地和商品房的价格及供求具有较强影响。

（一）土地市场更加规范和透明

西安于2017年执行严格的土地招拍挂，正式启动土地二级市场等政策。据凤凰房产西安站统计，西安土地成交面积1207.32万平米，浐灞、城东、经开、高陵、临潼等地均为主力成交区。

（二）地价和房价及其涨幅相对平稳

2017年，西安土地资源局交易数据显示仅有9块地出现溢价，溢价地块占交易总量的4.5%。西安市适合刚需刚改置业群体如海伦湾、太奥·青年家等高层房源的价格稳定在8000-9000元/平方米。

（三）十市一区房地产市场表现迥异

我省十市一区房地产市场表现出不同的特征，第一类供需均积极。西安、渭南、杨凌三市房地产开发投资和商品房销售面积增长相对较高、待售面积负增长或增速较低，房地产市场供需双方热情较高。第二类供给高增长与库存高增长并存。宝鸡、汉中、榆林三市房地产开发投资与商品房待售面积增速均呈较快增长。说明房地产商投资热情比较高，但消化库存压力较大。第三类需求较旺盛。铜川、延安、咸阳三市房地产开发投资呈较慢增长，商品房待售面积增速均小于销售面积增速，表明商品房去库存压力小、销售情况较好。第四类供需均低迷。商洛商品房待售面积增速高达105%，但房地产开发投资仅增长5%，是全省最为典型的房地产市场整体疲弱的代表。

四、对于我省房地产市场未来走势展望

（一）房地产开发投资与整体经济共同健步前行

据近十年房地产开发市场主要指标与生产总值增速变化情况，大致可以划分为三个阶段。

2008年-2013年，房地产开发投资年均增长27.1%，较生产总值年均增速高13.4个点；商品房施工面积和新开工面积年均分别增长24.6%和18.8%；本年实际到位资金年均增长27.7%，各项指标增速均处于较高水平。阶段性特征：宏观经济形势好时，房地产开发投资与生产总值皆保持较高增长，并发挥良好的促进经济增长作用。房屋施工面积、新开工面积等指标先于房地产开发投资一年（即2013年）出现减速，预示着后期房地产开发市场的疲弱。

2014年～2015年，房地产开发投资和生产总值增速同步降至个位数，房地产开发投资年均增长5.5%，较生产总值年均增速低3.3个点；商品房施工面积年均增速降至9.7%，新开工面积年均增速降至-1.4%；本年实际到位资金年均增长4.2%，各项指标增速均降至历史低位。阶段性特征：宏观经济形势放缓时，房地产开发投资增速首度低于生产总值。同时，房屋施工面积、新开工面积、本年实际到位资金等指标减速，加剧房地产投资增速放缓态势。

2016年～2017年，房地产开发投资增速反弹至11.5%，再度高于生产总值增速3.7个点。商品房施工面积、新开工面积年均增长6.7%、3.9%。本年实际到位资金年均增速回升至17.5%。阶段性特征：宏观经济回暖时，房地产开发投资较生产总值回升幅度大，但房屋施工面积、新开工面积等指标提速尚未稳。

房地产开发的各项指标增速与宏观经济形势息息相关，预计2018年全省经济增速与2017年相近，只要房地产相关政策不出现大幅调整变动，那么房地产开发市场将相对温热。

（二）房地产业发展将继续发挥助推经济增长的效用

选取1994年～2017年房地产业增加值和生产总值两项指标，通过最小二乘法对房地产业增加值变化对经济总量的影响进行曲线拟合。设生产总值为Y，房地产业增加值为X，二者之间变化关系如下：

Y=27.45X+778.1

（R2=0.98）

結果表明，我省房地产业增加值与生产总值存在长期稳定的高度线性正相关关系。预计2018年全省房地产业增加值将增加110亿元左右，在房地产相关政策不出现大幅调整的前提下，相应的生产总值规模扩大3000亿元左右。

（三）新型城镇化驱动房地产开发投资规模持续扩大

选取2000年～2017年房地产开发投资和城镇化率两项指标，运用最小二乘法对城镇化率变化对房地产开发投资的影响进行曲线拟合。设房地产开发投资为Y，城镇化率为X，二者之间变化关系如下：

Y=0.007X+0.348

（R2=0.966）

结果表明，我省房地产开发投资和城镇化率存在长期稳定线性正相关关系。2017年我省城镇化率为56.8%，据《陕西省人口发展规划（2016～2030年）》预计，2020年全省常住人口城镇化率将达到60%，由此推算2018年全省城镇化率提高1.5个百分点、达到58.5%左右，以房地产相关政策不出现大幅调整为前提，相应的房地产开发投资达到3500亿元左右。

总的来看，2018年中省地市等各级房地产相关的调控政策应当仍以连续性、稳定性为主基调，各相关部门将继续共同发力打击各种违规行为，我省房地产市场不会出现大起大落，再考虑到二孩政策以及居民收入生活水平的提升，刚需族、刚改族、改善族购房意愿日益强烈，陕西房地产市场仍会保持较快发展。

四、确保房市健康发展，百姓住有所居的对策建议

（一）着力调整优化住房供给，提供优质人性化服务

一是科学合理安排土地及住房供给。充分发挥市场配置资源的决定性作用，加强土地供应及住房的分类管理指导，统筹安排全省住房的建设总量、结构和布局等。加快推进老旧房屋、城中村、棚户区的拆迁升级。二是提升房地产开发项目生活设施配置水平及服务质量。加快新开发房地产项目周边公用基础设施建设，配备公立中小学、医院、商业、养老等便民服务设施和专业素养高的物业管理服务人员。

（二）租购并举，着力满足重点人群的基本住房需求

一是切实帮助进城务工人员全面融入城市生活。积极完善落实医疗、教育、就业政策，健全财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制，为进城务工人员享有与城市居民同等的福利待遇、社会保障、权利与义务，引导有经济基础的人员自愿在城市买房。二是为困难家庭提供宜居便利的保障性住房。着力培育和发展住房租赁市场，支持切实无力购买住房的贫困居民特别是非户籍人口租房居住，对其中符合条件的困难家庭给予货币化租金补助。

（三）积极推进新型城镇化，优化房地产业发展环境

一是优化城市功能布局和人口分布关系，实现城镇化和房地产业发展的互助共赢。坚持高效推进《陕西省沿黄生态城镇带规划》、《关中平原城市群发展规划》等的实施，科学定位陕西各级城市功能并预计未来人口规模，使城镇规模的扩大和人口数量的增加相适应。二是拓宽就业创业增收渠道，以满足新生活期待为目标营造房地产稳健发展环境。加大对创新创业的扶持力度，努力营造有益于创业就业增收的政策环境、市场环境和社会舆论氛围，切实提高各类居民的收入水平，形成长期稳定的住房需求。三是科学增强城市承载力，为房地产业稳定发展奠基扎实基础。科学布局产业园区、产业集群，形成产城一体化的良性发展模式，为房地产业长期健康发展赢得更广阔的空间。

参考文献

[1]扬中宣，杨洋洋.城镇化对房地产市场影响的实证分析[J].科技创新与生产力，2017，（8）.

作者简介：田静莉（1979-），女，汉，山西孝义，陕西省信息中心，高级经济师，硕士研究生，研究方向：产业经济学。