不动产权籍调查与数据库建设

建立和实施不动产统一登记制度是2013年中央重大改革事项里的一项重大改革任务。国土资源部会同相关部门从2014年开始建立相关制度，还和相关部门做好衔接工作。

2015年3月1日起，《不动产登记暂行条例》实施。在先行地区先后开展“停旧发新”，颁发了不动产统一证书。2016年，基本职责整合到位，全国到2016年底实现了不动产权证书的发新停旧工作；2017年是不动产统一登记的规范年和建设年，年底全部接入国家平台。

不动产统一登记的展望

目前，还要进一步完善不动产登记制度体系，包括公开查询办法的建设，进一步规范登记行为，同时全面接入平台。还有一项最重要的工作，就是夯实不动产权籍调查基础。因为不动产权籍调查是不动产登记一项最重要的基础工作。

不动产权籍，是记载不动产的权属、位置、界址、面积、用途、等级和价格等的表卡薄册证、图件和数据的总称，现在已实现数据化。不动产权籍调查依照不动产权利人的申请由政府统一组织，通过权属调查和不动产测量，来查清不动产的权属、界址、面积、价格等等基本情况，形成数据、土件、表册等调查资料，为不动产登记、核发证书提供依据。

依照不动产权利人的申请，由政府统一组织分两种情况：一是按照相关的法律法规，申请人携带由有资质的机构进行不动产权籍调查得出的界址、面积等相关资料申请登记；二是由政府统一组织，比如现在正在开展的农村宅基地、集体建设用途的确权登记工作，这些权籍调查工作都是由政府统一组织，通过公开招标的方式确定队伍做不动产权籍调查。

不动产权籍调查的作用和意义

《物权法》第11条明确规定，当事人申请登记，应当根据不同的事项，提供证明和不动产界址、面积等材料，通过不动产权籍调查获得这些资料。

制定《不动产登记暂行条例》时，明确规定，申请人应当提交不动产界址、空间界限、面积等材料，不动产权籍调查是不动产登记的基础工作，权籍调查成果资料经不动产登记以后具有法律效力。不动产权籍调查是实施不动产统一登记的基础性工作。

不动产权籍调查的内容

不动产权籍调查的内容主要包括了宗地信息、宗海信息、房屋等建筑物、构筑物信息、森林信息等。通过不动产权籍调查，要形成权属清楚、界址清晰、面积准确的调查成果，为不动产登记提供支撑。通过不动产权籍调查，坚定不移地落实不动产登记“四统一”的要求。通过逐步建立不动产权籍调查体系和工作机制，完善不动产登记制度是当前不动产登记工作的重要内容。在2014年8月1日国家开始启动制定不动产登记相关制度的同时，国土部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局五部委联合下发了关于进一步推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知，全国开展农村宅基地和建设用地发证工作。2015年3月30日，国土资源部下发了《关于做好不动产权籍调查工作的通知》，这个方案对我国目前开展的不动产统一登记工作起到了重要支撑作用。

不动产权籍调查的总体要求

不动产权籍调查要有新内涵、新特征和新要求，我们提出了不动产单元设定和编码规则、不动产登记暂行条例，以不动产单元为依据进行不动产登记，形成技术方案。关于不动产单元、单元编码的编制、不动产单元的设定，方案都给了说明。同时，提出了不动产权籍调查表、不动产单元图、不动产测量报告等新内容。方案的出台，避免了现行调查标准的技术差异，原有的各类标准之间的差异，通过这个技术方案进行了一致协调。

开展不动产权籍调查首先要坚持地籍调查和海籍调查作为不动产权籍调查的基础。土地信息是不动产登记的重要载体和有机组成部分，各地要按照继承性、兼容性、统一性的要求，要以地籍调查为基础，以宗地为依托，稳妥有序地开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的日常权属调查和测绘工作。

坚持将已有地籍调查成果作为调查衔接的主要依据。要以现有的地籍调查成果为依据，充分利用房屋、林木等各类不动产的调查、登记、审批、交易等资料，开展日常不动产权籍调查。在权籍调查完成以后要和已有的地籍图、宗地图，包括海籍图等成果进行有效衔接。只有入库核实了权籍调查成果，在空间、权属上没有重叠、没有交叉，这个时候才能适时更新地籍图，满足不动产统一登记的需要。只有保持不动产权籍调查数据库适时更新，权籍数据库才能核查或者是检核新调查的成果是否符合我们的要求。

要实施一体化的调查。要以不动产单元为基本单位，在地籍或者海籍调查的基础上一并开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量工作。一个不动产单元调查事项，原则上力争实现由一家调查机构主导完成，避免权利人房屋委托一家机构去做，土地委托另一家机构去做的现象。

合理确定调查内容。以不动产登记申请人申请登记的不动产单元为对象，根据申请调查或登记不动产权利类型，合理确定不动产权籍调查的内容。

规范调查程序，规范提交调查成果。不动产权籍调查程序主要包括准备工作、权属调查、不动产测量、成果审核通过、整理归档等。要以不动产单元为单位，提交统一规范的调查成果，确保不动产单元代码唯一。不动产权籍调查成果，需经不动产登记机构审核确认。

以地籍调查为基础，以宗地为依托，进行相应的调查工作。不动产单元设定也是规则当中有，对于土地所有权宗地，可以设为一个不动产单元；没有定着物的使用权宗地应该设为一个不动产单元；不动产单元代码由宗地代码加定着物单元代码构成。

建立不动产权籍调查数据库更新机制

要建立不动产权籍调查数据库和管理系统。以现有的地籍或者是海籍数据库为基础，来实施历史上各类不动产登记数据的清理整合工作。通过数据的清理、整合，建立不动产权籍调查数据库和管理系统。同时，要对数据库进行实时更新机制，发挥它应有的作用。

结合日常不动产登记业务，对数据库进行及时更新和系统维护升级，采取有效措施，解决未办理登记业务区域的相关数据更新问题。与规划、建设、交通等相关部门建立数据的共享机制，更新不动产权籍数据库，满足不动产权籍调查的信息共享和成果的应用。

统一登记任重道远，目前正在推进房地一体的农村宅基地调查，同时也正在进行自然资源的确权登记试点工作，只有做好全局调查相应的技术支撑服务，才能把不动产权籍调查工作做好，能够长期稳定的运行，能够依法保护权利人的权利。