浅析我国房地产经济波动的特征和成因

朱立雪

摘要：房地产作为我国支柱产业之一在我国经济增长进程中占有十分重要的地位，关系到我国公民的正常的生活和切身利益。对我国房地产经济波动的主要特点进行分析，找出房地产经济波动的原因并提出针对性的政策进行解决，是我国经济持续发展的重要前提。文章主要对我国房地产经济波动的特征和成因进行介绍，提出相关的改善措施，为我国经济健康稳定发展提供参考。

关键词：房地产；经济波动；特征；成因

一、前言

房地产行业的关联度较大，基础性强，对我国国民经济的发展和增长具有关键意义。在房地产领域，由于土地的价格、建筑成本以及居民住房的需求会不断发生变化，造成房地产行业具有很大的波动性，不利于房地产行业稳健发展。分析房地产经济波动的主要原因，引导其健康稳定发展，是当前保障我国经济发展的重要手段。

二、我国房地产经济波动的主要特征

（一） 第一个阶段—复苏阶段

上一次经济循环的低估我们称之为房地产经济的复苏阶段，此时房地产行业的供大于求，市场萎靡不振，很多开发商由于市场需求下降而减少房地产项目的投资，使房地产经济的供需关系维持衡量。经过一段时间后，随着房地产需求量的不断增长，市场供大于求的局面会逐渐改善，房地产行业走出低迷状态，进入復苏过程。

（二）第二个阶段—繁荣阶段

随着房地产行业的不断复苏，房地产的需求量不断上升，同时造成房地产价格和租金的增加，开发商在这一阶段会加快对房地产项目的建设和开发。而随着房地产需求量的不断上涨，供应量会相应下降，房地产租金与价格进入快速上涨时期。在这一阶段，很多房地产商看到市场的持续高涨会大力开发新的房地产项目，抓住市场机遇，在市场的良性刺激下，房地产的相应消费会持续升高，房地产在市场中的总占比会进一步扩大。

（三）第三个阶段—衰退阶段

随着供应量的不断上涨，需求量在一段时间之后会保持不变，因此，在繁荣之后，房地产的市场会相应缩小，而由于现有房地产市场中的商品价格已经涨到了一个较高水平，消费者对房产价格的接受能力减少，从而造成房地产经济的衰退。在这个时期，有的房地产商会认识到市场的变化，市场中新的房地产投资和开发项目会减少，已经完成的项目实际需求下降，房地产的交易量慢慢减少，价格降低。

（四）第四个阶段—萧条阶段

房地产市场的竞争压力不断加大，供求关系过度不平衡，房地产价格会不断下降。但由于房地产的价格具有一定的刚性，不会降到超过底线的位置，而房地产价格的高昂以及市场的萎缩会导致房地产处于售不出去的状态，开发商以及投资人的资金被套牢，严重影响房地产行业的正常运转，整个行业处在消极的状态中。

三、造成我国房地产经济波动的主要原因

（一）国民经济的波动

在当今市场经济的大环境下，社会劳动按比例分配与部门之间发展不均衡的矛盾会造成整体经济的波动。各部门按照适当比例发展是保证社会再生产正常进行的前提，但在生产经营过程中，各个部门劳动生产率增长情况以及技术提高速度不同造成发展的不平衡。在一个生产周期的初级阶段，虽然社会总劳动是按照对应比例分配的，但由于发展速度不同，在一段时间之后，这种平衡被破坏，需要对部门发展的速度和比例进行有效的控制，宏观表现在经济的波动。作为国民经济的支柱产业，房地产行业的发展必须与整个国民经济发展速度和其他产业部门发展相匹配，若房地产行业发展过快，超过了国民经济的承受能力，则其适应性的调整是必然的结果。

房地产需要机械、化工、建材、冶金、能源、交通等多个行业的支持，不能与国民经济整体发展水平脱离。房地产需求量是直接影响房地产价格波动和销售情况的直接因素，国家的整体经济发展状态决定了居民的房地产需求量。此外，房地产开发需要大量的资金，因此一般都属于负债经营，国家银行贷款是我国房地产企业资金的主要来源，金融业会对房地产的发展产生一定制约，同时，金融业的政策又与国家政策和国民经济运转情况息息相关。

因此，引起房地产市场波动的基本原因是国民经济的波动，在二十世纪九十年代，中央出台了一系列的宏观调整方针和政策严格控制资金信贷。同时，我国房地产行业也迅速从繁荣转向低迷的状态。房地产行业的波动会造成国民经济的波动，主要表现在两个方面。首先，房地产价格的波动直接受到房地产经济的波动，从而造成与房地产相关的各个行业价格波动，引起整个国民经济变化。此外，国民经济波动情况会被房地产行业的波动给放大，加大经济波动程度，经济会迅速从繁荣转为衰退。总而言之，整个经济波动情况与房地产经济波动紧密相关，在国民经济中占有关键地位，既受经济循环波动的支配，又是经济波动的结果。

（二）房地产市场供给和需求的矛盾

房地产经济波动的内在原因之一是房地产市场需求和供应的矛盾，在一般市场经济前提下，需求和供给的波动以及相互作用会遵循周期性经济波动的规律，在需求和供给不断变化的情况中，由于市场环境中资金、劳动、技术以及管理的改变会导致房地产供给总量不断进行收缩和扩张的运行。而各种因素的改变也会影响房地产的需求，剧烈的需求变化与供给变化，造成供给线波动严重滞后于需求线的波动，所以房地产的需求总量与供给总量之间的平衡是短暂的，常态是波动的。另外，虽然市场的总量平衡，但结构本质上是不平衡的，各种商品的需求量和供给量也因为房地产商品的多种多样也不断变化。房地产行业只有在房地产需求和供给结构和总量同时平衡的条件下，才能够迅速发展，而房地产经济在结构或总量任何一方面出现严重失衡时都要进行调整，而房地产经济的波动必然会受到房地产供求关系的影响。在房地产行业中，根据市场中的供求关系适时进行政策的宏观调控是十分必要的，其自由的发展会带来一系列问题，因此，需要开发商严密关注国家政策的动向，适时调整企业的建设开发项目。

（三）投资波动和宏观经济政策变化

房地产行业因其具有投资的预期性而容易发生波动。在房地产行业的上升阶段，投资和资金会不断增加，而投资在房地产预期下降时会迅速下降。房地产的投资不仅能够形成房地产市场需求，又可以决定市场的供给情况。所以，市场的需求在影响房地产市场波动的同时，供给情况也会造成房地产事业的不均衡。

与发达国家相比，我国的房地产市场还处在初级阶段，但从实际情况中来看，我国房地产行业的发展不仅受到国民经济发展的影响，在很大程度上还受到宏观经济政策作用。比如，二十世纪九十年代初期房地产市场的大起大落便是直接受到国家宏观调控的影响，在这一阶段，国家宏观调控作用造成土地供应和房地产价格的失控，而政策行为不规范以及政策机制的不健全也导致高收益房地产现象的产生。在九十年代中期之后，房地产投资增长速度明显放缓，交易量下降，这也与国家的宏观调控有关。国家对房地产产业进行全面的紧缩政策，整顿金融秩序、宏观调控经济走向、控制固定资产投资规模，从而将房地产行业控制在正常发展的水平。

（四）房地产价格的波动

房地产行业的投资者一般情况下属于投机者，同时在投资行为上具有一定的盲目性，其跟风现象比较严重，从而造成房地产价格不符合规律的上涨。房地产普遍具有高回报率的特点，而过多的投资也会影响房地产价格不合理的升高，在市场膨胀环境下，房地产开发商数目增多，房地产项目不断进行，造成房地产市场中的资金膨胀。房地产在市场中占有的比例不断增加，房地产交易量上升，从表面上看市场进入繁荣阶段。此时市场中的供求关系不合理，具有很大的泡沫成分，在经济发展过程中属于不健康的现象，长此以往会给整个国民经济带来严重后果。

四、结语

综上所述，房地产的稳定发展对我国国民经济的发展具有十分重要的意义。本文主要对造成我国房地产行业经济波动的主要原因进行分析，并深入探讨房地产行业经济波动特征，希望能够建立良好的房地产市场，合理引导房地产行业的发展，并根据可持续经济发展的相关要求和市场客观规律，加强房地产市场的监督和调控，以有效促进经济平稳发展。

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（作者单位：山东高速置业发展有限公司）