房地产企业销售与收款环节内控存在的问题及对策探讨

唐华

摘要：房地产企业是一种资金密集型的企业，对其来说，是较为“缺钱”的，使其发展受到了较大阻碍，同时，在当下的房地产企业中出现了比较多的问题。对此，必须采取相关措施，对其进行有效解决和处理。在本文中，对房地产企业销售和收款环节内控中存在的问题进行了相应分分析，并且提出了相关对策。

关键词：房地产企业；销售；收款；问题；对策

在房地产行业，需要同大量资金打交道，所以，实行内部控制是非常重要的。当下，很多人对于房地产企业内控的认知是非常不足的。对房地产企业内部控制进行完善是非常必要的，特别是销售和收款环节的内控，需要将其作为重中之重。

1、房地产企业销售与收款环节内控存在的问题

1.1当下的房地产市场随时随地发生着变化，对其预测不准确，同时没有对相关销售政策和策略进行正确应用，也未实现销售渠道的有效管理。对于房地产销售过程来说，有其突出特征，主要包括时间跨度大和周期长[1]。在开展项目建设之前，没有做好市场预测和判断，在拿地方面有着一定的盲目性，导致其开盘与预期不符。没有对销售政策和策略进行适当应用，所应用的营销策略同实际情况不符，使得有效客户得不到积累，使得楼盘销售受到较大影响。没有在恰当时间推盘策、没有对推盘节奏进行有效把握，销售费用投入多产出少，无法实现利益最大化，使得房地产企业实际销售时间长。

1.2在房地产企业中，不同部门之间没有在第一时间进行工作的沟通和交流，并且在交流过程中出现了信息不准确的现象，导致了销售合同违约风险的存在。在很多房地产企业中，在对销售合同文本进行制定的过程中，相关部门沟通不顺畅，主要包括销售部门和设计部门、施工单位等，使得相关信息和内容同实际情况不符，主要包括交付时间和产品，该问题的存在引起客户投诉或者诉讼。除此之外，在部分房地产企业中，营销部门没有将市场的相关信息反馈给设计部门，使得所设计的产品无法对市场需求进行充分满足[2]。

1.3在房地产销售的过程中，出现了徇私舞弊的现象，这对企业的利益是非常不利的。在较多房地产企业中，其定价标准等政策并没有实质性的作用，相关审核手续需要进一步完善。在退房等方面，需要构建严格的审批制度，审批制度的缺乏使得外部员工和内部员工相勾结，开展炒房活动，导致公司形象受损。在对房源进行销售和管理的过程中，所应用的信息存在不对称的问题，导致内部人控制，进一步导致优秀房源被内部人保留，损害企业利益[3]。

2、房地产企业销售和收款内控存在问题的解决对策

2.1对于房地產企业来说，首先需要对企业发展战略的指导作用进行充分发挥，在此条件下，将项目投资决定的经营指标作为重要依据，对多种内容进行分析和论证，主要包括产品定位和客户定位等，使其形成项目策划报告，在通过相关专家的评审之后，再由决策层对其进行审批，对自身指导作用进行充分发挥，开展设计和成本管理等多方面的工作。

从房地产企业的角度来说，需要将招标制度的相关要求作为重要依据，同项目的实际情况进行充分结合，对策划公司和销售公司进行严格筛选，相较于工程和设计合同，策划和销售合同的价款比较低，不过，更为重要的是合同的性质，在企业重大业务范畴之中，必须对其进行集体决策审批[4]。

对于销售部门来说，需要将项目策划报告作为重要依据，对项目营销总案等进行编制。同时，将相关流程作为依据，上报企业管理层，完成相关审核和批准。

2.2在销售风险管理方面，销售部门发挥着重要作用，是其主导部门，并且承担着重大职责，应该将已经审批完成的流程规定作为重要依据，对多种形式的销售承诺进行严格把控，主要包括现场展示和合同文本等等，同相关交付条件和规定是相符的。除了在销售的环节可能存在法律风险，在交付之前和之后也会存在，因此，必须对这几个方面的审核检查做到足够重视，有效避免风险的出现。设计部需要对多个方面的内容进行最终审批和确认，主要包括销售用图等。对于销售部来说，必须重视同其他部门之间的合作和沟通，多个部门会稿，对与项目购买风险相关的文件进行拟定，并且将其在销售现场进行展示。

2.3在收款环节，收款人员的培训是非常重要的。该培训职责由财务部承担，并且对培训过程进行相应监督。财务部需要同其他部门合作，主要包括销售部门和法务部门，共同拟定相关收款细则，对相关收款流程进行明确，完成对各方面人员的培训，包括销售人员、收款员和财务人员，对法律风险进行有效控制和避免[5]。除此之外，销售会计也有其重要工作，需要做好每日收款和取款的稽核工作，并且对销售价格进行实时关注，对多方面情况进行掌握，是否按照审批后的价格执行以及是否按照权责对销售折扣进行审批等，为提高款项的正确率以及文档的完整性提供重要保障。

3、结束语

通过对房地产企业销售与收款环节内控存在的问题以及对策进行探讨，从中发现，房地产企业资金占据主导地位，同时销售在也占据着重要位置。在此情况下，对房地产企业销售与收款环节内控进行强化是非常必要的，其强化途径是非常多样的，主要包括在企业发展战略指导之下完成经营目标和产品定位等的分析和论证、销售部门按照审批流程把控，可以避免销售的偏移和资金的流失，能够为其提供重要保障。

参考文献：

[1]郭志丰.房地产企业销售与收款环节内控存在的问题及对策[J].财会学习，2017（24）：240+242.

[2]曾宏烨.浅谈加强对房地产企业销售收款管理与监控[J].会计师，2014（24）：36-37.

[3]戚少云.浅议房地产企业销售与收款循环的内部控制——基于XYZ公司舞弊案例的分析[J].中国总会计师，2013（12）：28-30.

[4]荀继华.房地产企业结转销售收入的税收风险分析[J].中国乡镇企业会计，2014（09）：55-56.

[5]陈新.完善房地产企业销售与收款环节内部控制的探讨[J].现代商业，2012（21）：251-252.