浅析土地储备与城市规划的良性互动机制

刘彩霞 翁磊

摘要：我国现阶段正在进行土地有偿使用向土地运营转变的土地使用制度改革。政府部门的工作任务就要使国有土地的资本资产得以保值。通过对城市规划建设和土地储备两方面的加强，为国家土地资产变现创造有利的实施条件。本文主要阐述了国家土地储备规划对于土地储备和城市规划的积极推动作用。

关键词：储备规划；城市规划；土地储备；良性互动

随着我国社会主义经济体制改革的不断发展和深入。伴随着经济体制的变化，土地制度改革也势在必行。现阶段土地改制的方向是，通過不断优化城市以及乡村资源，实现城市化建设良性、健康的可持续发展。当前，城市规划以及土地储备是政府促进国有土地资产保值、增值以及变现的两种重要手段。土地储备为国有土地资产保值、增值以及变现提供平台，而城市规划为国有土地资产保值、增值以及变现提供可实施条件。城市规划与土地储备的互动配合，大大促进了城市建设的可持续发展。

1、土地储备与城市规划两者互动中反应出来的主要问题

1.1城市规划不能够对土地储备提供有效的引导

近些年，伴随着市场经济的迅猛发展，城市土地储备情况与城市规划目标存在着协调性差的特点。主要表现在，地方城市规划的目是希望实现更多的经济效益，但实际上土地的使用又需要满足地产开发商及相关占地单位等多方面的用地要求。这种城市规划目标与城市实际的土地储备情况之间的不协调，导致城市建设发展中的障碍重重，并且随着时间的推移，这种压力之下产生的各种矛盾冲突也将日益明显。

目前许多地区的城市规划单位，对城市的用地种类认识明确导致土地储备库中的各类型用地不能很好地加以利用。例如，加油站、农贸市场、社区中心等有潜质的用地并没有归纳到土地的储备库中，造成了有潜质用地的极大浪费。同时也间接地反应了目前我国土地储备结构形式的单一。

1.2城市建设规划中缺乏对用地市场需求的分析

当前，我国城市规划体制中，还存在着计划经济时期留下的深刻烙印。主要表现在编制规划的相关负责人，在编制规划的过程中缺乏前瞻性，往往对未来建设项目用地需求分析不充分，往往只考虑了规划体制下的刚性需求，而对于市场节奏的把握却缺乏足够的重视。

现阶段，城市建设项目不能单单把政府作为投资的主体，而应当更多的依靠社会资本的参，使其对城市建设进行有力的推动。当然，社会资本的加入势必会使大城市规划项目的弹性增加，不利于政府对规划项目的把控。由此可见，在进行城市建设规划中，应防范项目规划和市场趋势产生偏离的问题出现，规划的编制者应当充分了解当地的市场需求，并进行细致分析，以保证土地储备库中的用地能够得以有效的利用。

2、土地储备与城市规划良性互动的主要作用

制定土地储备计划是协调城市建设规划的一种保障机制。它是针对现阶段城市建设发展目标、城市土地规划以及各县、区年度城建规划需求而编制的统筹规划目标。

根据城市规划编制的土地储备计划方案，能够平衡土地开发和城市建设中各阶段、各环节的复杂利益关系。同时，土地储备计划与城市规划的良性互动，对城市建设的实施提供了重要的参考依据。土地储备与城市规划良性互动的主要作用体现在三个方面：

2.1土地储备计划弥补了当前土地利用计划的不足

现阶段的土地出让计划只对用地总量进行控制，并没有对土地使用条件进行规划限制，其结果是出让计划几乎成为一种数字游戏而很难在具体地块中实施，这样的结果严重影响了计划任务的执行。在土地管理由资源管理向资产管理转变的背景下，土地出让计划已不能适应这一发展要求，而建立新的土地储备计划实现土地精细化管理，则有效地弥补了原有土地出让计划的不足。

2.2土地储备计划促进了城市建设资金使用的良性循环

我国土地储备制度建立以后，城市建设的主要内容体现在两个方面：第一是进行公益基础设施建设，第二是整理开发经营性用地的土地储备过程。政府投入资金对基础设施进行大力建设，必将改善设施区域周边环境，使土地的价值得以提升。进而将价值提升的土地纳入到政府储备库中，由土地储备机构对土地类型进行归类整理，并适时予以出让，以实现城市建设资金的良性循环。

2.3土地储备与城市规划的良性互动，为城市建设发展提供了有利保障

土地储备管理部门在制定储备计划的准备阶段，应当与城市规划部门进行沟通交流，并委派专职人员与城市规划部门共同安排、部署相关的工作程序，使两个部门之间形成有效的对接。土地储备部门应当结合城市建设项目的具体实施情况，根据投资主体的投资能力，以市场的趋势要求为原则，掌握有利的信息内容，并及时与城市规划部门进行沟通和协调，促进双方统一观点并达成一致意见，从而形成合理化结构的安排，保证建设项目有序实施；加强城市规划对城市用地的有效利用，使土地储备计划成为城市规划实施的有效载体。

3、结束语

当今世界，经济和科学技术发展迅猛。在实现全球经济一体化高速发展的同时，人们也付出了沉重的代价。如何避免无序混乱的“建设”行为，实现城市用地空间的理性发展，已成为现代城市发展建设需要面对的主要问题。通过本文的阐述，使我们深刻地认识到，只有通过政府部门的积极引导，制定针对土地储备与城市规划的相关法律制度，才能保障城市发展规划的相关措施得以稳定的实施。

参考文献：

[1]上海经营性土地储备规划若干问题探讨[J]. 郭忠诚，施玉麒. 上海国土资源. 2011（02）

[2]城市土地储备规划的相关理论问题研究[J]. 赵成胜，黄贤金，陈志刚. 现代城市研究. 2011（04）

[3]土地储备与城市规划良性互动的机制研究[J]. 范宇，王成新，姚士谋，于春. 经济地理. 2009（12）

作者简介：

出生年月：1975.6性别：女民族：汉籍贯（精确到市）：湖北孝感当前职务：副科

当前职称：副高学历：硕士研究生研究方向：土地规划管理