“限竞房”入市监管加码

宋慧芳

作为北京住房供应的主力之一，“限竞房”终于开盘入市，然而市住建委突然对这两个限竞房项目展开了突击检查，无疑给还没有热起来的限竞房浇了一盆冷水。

6月中旬，期待已久的限竞房（限制售价、竞争土地价格）终于正式入市。其中位于北京大兴区的瀛海府和位于房山区的金樾和著最先开盘。尤其是大兴区的瀛海府，由于比照周边二手房有一定的价格优势，仅用了2个小时，选房就已经完成，开发商对外声称首期售罄。

然而，就在一片回暖声中，市住建委突然对这两个限竞房项目展开了突击检查，两个项目都因为公示信息不完全、摇号受质疑等原因，被责令整改并立案调查。这无疑给还没有热起来的限竞房浇了一盆冷水。

供应高峰开启

北京市住建委网站近期公布了四则限竞房预售许可预告，分别是瀛海府、金樾和著、旭辉城、保利首开熙悦林语，四个项目在预售许可证上的名字分别对应为瀛锦苑、尚锦佳苑、舒朗苑、林悦和苑，这也是北京市公布的第一批限竞房项目的预售许可预告。

目前，瀛海府和金樾和著两个项目已率先开盘，位于房山的旭辉城也于6月13日开盘，限定价格为38994元/平方米。其主力户型为75平方米的两居，89平方米和112平方米的三居，共有754套房，与金樾和著项目仅有一街之隔。

限竞房项目销售政策出台后，原本处于观望中的项目或将集中入市。张大伟表示，2017年以来北京的所有土地全部限价，但此前因为限价房政策未明确，这部分项目一直未入市。从目前来看，限竞房合计大约3000亿货值。在政策明确后，预计未来2个月，北京将出现限竞房供应量的井喷，短期入市房源有望超过2万套。已经取证的四个限竞房项目只是北京共62个限竞房项目的先头部队，可以预期后续供应量将快速井喷。对于市场来说，由于房价趋稳，其他纯商品房入市的速度也会加快。

谨防供需失衡

不过，令业内担扰的是，就目前位于房山的两项目金樾和著和旭辉城为例，预售均价限定为38994元/平方米，最高不得超过40944元/平方米，且执行“9070”政策。

除此之外，良乡周边还有五六个商品住宅项目在售，今年以来，商品住宅的成交均价在4万-5万元/平方米，限竞房项目在单价上具备一定优势。

总价方面，限竞房的主力产品90平方米总价为351万元，而良乡商品住宅项目今年的套均成交价为581万元，限竞房的单套总价比商品住宅低了230万元，对刚需、刚改客群形成极大吸引。房山的市场需求能否支撑其庞大的货量。据北京市住建委官网显示，两项目的取证面积分别为9.4万平方米和10.3万平方米，按套数计约为2000套。而据思源地产数据显示，今年前5个月，房山区新房住宅共成交392套，二手房成交3501套，新房、二手相加，今年1-5月，房山住宅的总需求量为3893套。

思源地产首席分析师郭毅分析，未来2000套新房的入市，对区域樓市将产生巨大冲击，有可能会吸聚整个京西五环外区域的新房及二手房置业需求，造成房源去化速度的减慢，并因此作用到区域房价水平，特别是对京西的二手市场，将会起到拉低二手房价的实际收效，给刚刚出现复苏契机的二手市场造成重压。

郭毅认为，面对未来的激烈市场竞争，限竞房项目争相抢先入市，率先收拢购房需求成为房企共同的选择，如果土地市场依旧保持与去年相同的供地速度和竞地规则，土地市场和商品房市场供量同步增加，一方面微观楼市很可能因供量集中、供不应求造成滞销，另一方面商品房的滞销也将向土地市场传输，造成土地流拍流标的现象进一步增加，今年开发商已经开始精选土地，而随着限竞房开闸，房企真正面临去化压力时，这一趋势将更加明显。

例如，上半年流拍的丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12宅地于6月19日重新开始挂牌竞价。该地块建面29083平方米，挂牌出让起始价为人民币49.8亿元。

其实此类地块流拍的原因，据《中国经济信息》记者了解，多因为当今形势下对开发商而言压力重重，利润率低，其次跟周边二手房竞争本身完全不占优势，再加上新房的各种附加成本，不得不让各大开发商最终选择放弃。刚出台的新政又对限竞房地下空间捆绑销售进行了封堵，好在其他条件不变的情况下，此次起拍价比上次低13.47亿元，这次回炉再拍应该有戏。

监管已经加码

作为首批拿下预售证的项目，瀛海府、金樾和著率先开盘，销售的行情也较为乐观。但随后，这两个项目却遭到了相关部门的立案查处。

据报道，6月12日，北京市住建委专门巡查了瀛海府、金樾和著两个项目，巡查过程中发现，两项目的《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同文本》、《城市商品房预售管理办法》、销控板、测绘技术报告书等材料均未在项目明示。由于公示信息不全等原因，这两个项目已被立案查处。

值得注意的是，在市住建委的检查中，该项目具体卖了多少套？实际排队人数有多少？是否如开发商声称的那样全部售罄？摇号是否有公证处人员参与？特别是对于瀛海府售楼处的销售情况，《中国经济信息》记者发现，电脑中一份反映真实排号和销售信息的文件需要密码才能打开，但现场近十个人都表示“不知道密码”。

诸多问题都存在疑问，并最终被整改和立案。同样处于大兴区的另一个限竞房项目负责人表示，突如其来的检查此前很少出现，许多原有的营销方式都面临失效和叫停，可能会影响到取证项目的开盘进度，一些没有取证的限竞房也可能放缓脚步，观察情况。

“相关部门对这类特殊房源的销售过程进行管控，其实是必要的。开发商需要遵守基本的规定，读懂政策对具体销售细节的规定，防范出现违规销售等行为。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国经济信息》记者，接下来此类巡查将会继续，甚至会更加严厉，这有助于后续限竞房政策的落实，销售模式成熟以后，才能真正实现让利于购房者的目的。