新环境下房地产行业风险分析研究与建议

靳胜男

【摘要】随着对国际经济金融体系的不断深入参与，我国也将面临更多的世界经济金融冲击，2018年中国经济将在贸易与金融领域面临更多的风险，政策仍将以“稳”风险为核心。房地产行业供给侧改革将在2018-2019年进入政策逐步落地阶段，在防范金融风险的大背景下，流入传统房地产市场的资金仍将趋紧，房地产销售增速仍将继续回落，同时受补库存效应及住房租赁市场发展的影响，房地产投资将小幅回升。

【关键词】新环境；房地产；风险分析

一、经济环境分析

全球经济复苏整体向好。根据国际货币基金组织（IMF）预测，2018年全球GDP增长率将小幅升至3.9%，预计发达经济体2018年的增长率为2.5%，发展中经济体的增长率为4.9%。世界银行的预测增长率相对较低。

货币将稳中收紧。根据3月份召开的两会政府工作报告及央行高层表态，中国2018年货币政策将继续保持“松紧适度的中性”，以平衡美元加息与国内债务体系风险。

全球贸易增长与冲突并存。 2017年以来，全球贸易迅速回暖，2018年，国家主义抬头，贸易保护主义冲击现有多边贸易体系，在此格局下，2018年贸易增长将于贸易冲突并存，但“一带一路”等新贸易增长点的发力仍将推动全球贸易保持增长态势。

贸易保护主义将对中国出口带来不利影响。2018年，以美国为首的贸易保护主义抬头，中国首当其冲，钢铝贸易加征关税以及针对《中国制造2025》的贸易限制，将加大中国钢铁过剩产能去化风险，同时限制中国新制造业的发展。但随着“一带一路”贸易额的增长，一定程度上可抵消部分贸易冲击影响。

二、房地产政策环境分析

经过前两年的政策调整，房地产的长效机制基本建立，2018年房地产政策的主基调是“有保有压、结构化调整”。

限购、限贷等传统调控政策基本稳定不放松。自1998年房地产开始爆发式增长以来，一直都是中国经济发展的重要支柱，具有强大的发展势能。2017年底，房地产行业销售额为16.94万亿，占GDP的比值仍高达16.3%。在新经济增长点尚未成长起来之前，房地产依然是投资资金的主要流入地，也是与中国当前金融风险息息相关的重要领域，因此，预计在完成充分化解金融风险、建立房地产长效机制之前，限购限贷等调控政策基本不会放松。

限制资金流入传统住宅市场，鼓励长租公寓证券化。当前，传统房地产融资渠道不断收窄，银行贷款与债务融资收紧、股权融资基本停滞、信托融资成本较高，导致传统房地产融资成本不断攀升。但在国家倡导发展长租市场的基调下，各类长租公寓证券化产品出台，长租领域的融资正在逐渐打开。在一保一压之下，政策的导向性巳十分明朗。

三、房地产行业市场预判

预计今年房地产市场销售及新开工增速将持续降低，而投资增速在补库存效应及发展住房租赁市场的影响下，将出现回升。

销售增速持续回落，三四线城市更为明显。当前，销售增速正处于回落通道，一线城市销售面积目前已处于2012年以来的新低，继续下行的空间不大；二线城市销售增速虽然也在回落，但当前销售面积仍处于历史高位；三四线城市销售增速自2017年开始进入下行通道，目前仍有较大下行空间。预计2018年在个人住房贷款继续收紧的情况下，二线城市，尤其是三四线城市销售增速将持续回落。

投资增速小幅回升，一二线城市尤为明显。至去年底，全国房地产库存回落至新低，全国平均库存去化周期不足半年，而热点地区库存去化周期普遍低于6个月，市场面临较强的补库存需求。目前一二线城市投资增速处于低位，基数较低，同时受补库存效应及14个试点城市新增租赁住房供应的影响，预训]受资增速将出现较为明显的回升。而三四线城市内部也分化成环一线三四线城市和普通三四线城市，前者受政策导向及中心城市溢出效应，投资增速仍处于上升通道，普通三四线城市在库存充裕的背景下投资增速将持续回落。

新开工增速继续缓降，三四线城市更为明显。一线城市由于发展租赁住房、土地供应增加、销售回暖，叠加2017年低基数，新开工增速有望回升。二线城市由于销售持续缓降，叠加2017年较高基数，新开工增速大概率持续缓降。三四线城市由于销售回落压力较大、棚改减少100万套，新开工增速也将下降。

四、建议

党的十九大报告给中国产业地产发展指明了方向：继续支持产业转型升级，提高发展水平，促进产业迈向全球价值链中高端，培育若干世界级先进制造业集群。产业的转型升级，既是当前中国经济发展方向，也是产业地产的核心目标。

产业主导型特色小镇、特色园区可能将迎来发展机遇，但截至目前，中国的特色小镇多为旅游小镇，缺乏产业支撑，而对产业的关注则明显不足。旅游的核心是消费，尽可能的吸引有“财”的人来流动消费；产业发展的核心的生产，是尽可能的吸引有“才”的人来创业就业，长期定居。发达国家的一些特色小镇，就是以产业聚集为主，同产业链的诸多企业聚集在一起，形成集聚效应，既可以降低成本，又可以激发创新。根据中国当前的城市发展进程以及中央政策文件的精神，以产业为核心的特色小镇、特色园区才是中国未来特色小镇发展的主要方向。

重視精细化管理，提高土地利用效率。目前我国产业园区普遍缺乏特色，各地园区定位趋同，自身特色不明显，园区品牌影响较弱，随着大城市土地供应越来越严格，土地获取成本越来越高昂，产业地产招商越来越不景气，各方面成本的上升，逼迫产业地产摒弃传统的大规模化布局，开始走向精细化发展之路，降低成本，提高土地利用率，重点发展主导业务，在未来的产业地产发展中，加强园区的产业定位和产品、服务的精细化管理，完善园区配套建设和服务体系，是未来产业园区提高核心竞争力的有效措施。