海南岛不能成为房地产的“加工厂”

文/奚浦

房地产从业者： “这是终极版限购，全剧终了。”

4月22日晚，海南省政府召开有关《中共海南省委办公厅 海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》新闻发布会，宣布在已出台限购政策的基础上，商品住宅实施全域限购。就在半个多月前 （3月30日），海南已将房地产市场调控升级，下发《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，规定非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买一套住房，社保从2年升级为5年，首付比例不得低于70%，取得不动产权证之日起5年内禁止转让。4月13日，习近平总书记在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上宣布，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。在海南经济特区30周岁生日之际，党中央赋予海南新的使命。然而与此同时，海南房地产业“蠢蠢欲动”，加价、超售等违规现象频出。于是在4月16日，海南省住建厅火速发布《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》，措辞严厉，提出明确预警，“防止任何形式的宣传炒作和哄抬房价行为”，并要求“传达到每一名销售人员，做到全覆盖，不留死角”，“对违法违规的房地产开发企业、中介机构及其从业人员要依法依规给予最严厉的处罚，直至清出海南市场”。

消息迅速引发市场反应——中介、分销商和房企销售的电话几乎被“打爆”，没买到房的人千方百计想办法买，买到房的人则因担心以后无人接盘而考虑是否卖出。事实上，在宣布“全域限购”之前，海南去年以来已经历了数次调控加码。尤其是今年3月以来，海南省颁布了多项楼市调控政策和相关规定，从区域限购、提高公积金首付比例，到对炒作或哄抬房价的违法违规行为进行惩治等。渐进式的调控加码并没有让从业者嗅到“危险”的气息，很多人低估了政府调控楼市的决心和力度。在“全域限购”执行细则尚未出台之时，仍有一些从业者心存“侥幸”：办法总是想出来的，还是有很多可以操作的空间，或许可以补交社保什么的，等等看吧。不过在细则发布后，他们最后的希望被浇灭了。这份细则几乎全方位围堵了岛外的“购房客”，商品住宅（普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓）、产权式酒店客房等全都在限购范围内，假结婚、假离婚骗购等行为也将被惩戒，且不得通过补交个税或社保等方式来获得购房资格。有朋友告诉笔者，他向海口西海岸片区、观澜湖片区等数个楼盘的置业顾问询问了“如何获得购房资格”，对方说：“如果你没有社保这些东西，也不是户籍人口，那么完全没有办法。现在正值风口浪尖，没有开发商敢这么做。”

海南省政府拿出了“壮士断腕”的决心，市场也迅速给出反馈。4月24日，笔者在海口、三亚等地的朋友纷纷来电说，不少楼盘现场仅有零星的几位访客，一些接待中心甚至没有销售人员，多数楼盘“无房可卖”，市场十分冷清。一些中介转向推售未对外地人限购的商铺或是40年产权的商业公寓，也未能受到购房者青睐，这些热门城市的楼市进入“速冻”模式。而短短一周时间，陵水、万宁、文昌等东部沿海市县以及之前被“冷落”的西线橙迈、临高等市县，从全国各地赶来的购房者纷纷涌入。各个楼盘销售中心咨询者络绎不绝，很多购房者抱着“买到就是赚到” 的心态，打算采取一次性付款方式购房，不少楼盘单价在几天时间里上涨了1000-3000元。即使如此，很多购房者还是高兴而来扫兴而归，因为买不到房子了。

但总有人顶风而上。在这段时间里，大多数房企穷尽手段抢售，甚至不惜违法违规，还有一些房企发现有利可图就趁机捂盘。4月18日晚11时，海口市龙华区观澜湖观园项目连夜开盘，现场人头涌动，抢购火热。当晚，海口市住建局接到举报后迅速组织检查组赶赴项目营销现场，及时叫停不规范营销活动。检查组现场约谈项目开发企业和中介机构负责人，责令立即整改并开展现场执法工作，依据现场调查认定的违规销售行为，给予5家企业共计150万元的处罚。据不完全统计，4月中旬以来，海南省已密集处罚了数十家违规房企和中介。

这一次，海南真的不一样了。

仇保兴：“海南房地产的教训不能忘。”

国务院参事室参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴在2017年底举行的中国人民大学城市与房地产高端论坛上曾提出，“海南房地产的教训不能忘。”仇保兴说，海南房价顶峰时达到了每平方米7500元，到了1993年就跌了47%，1994年又跌了13%，1995年再跌去了10%，银行坏账突增60%，最好的资产一个晚上就变成最坏的资产。当时的教训，对于当前的房地产市场仍具有参照价值。

1988年，海南建省办经济特区是中央给海南的一副“好牌”。然而，这副“好牌”却打出了“房地产泡沫”。房地产过度投机和“房地产泡沫”破裂，曾让海南付出沉重的代价。

1992年，海南房地产市场上演了疯狂的一幕。一座总人口不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司。一个个不可思议的数字诞生，一夜暴富的神话不断上演。1991年，海南GDP增长14.9%，1992年GDP增速暴增到41.5%。这一非正常高增长，主要是房地产炒作拉动的虚增。

1993年6月份，中央治理经济过热，银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产市场被釜底抽薪。受房地产泡沫破灭的影响，海南经济跌入谷底，海南省GDP增长率由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%。原本GDP增速连续3年都名列全国第一的海南，变成了连续3年名列全国倒数。当时，海南房地产开发商纷纷逃离或倒闭，不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。“天涯、海角、烂尾楼”一时间成为海南的三大景观。直到2007年6月底，海南省处置积压房地产办公室正式结束其使命，海南才彻底甩掉手上的“烂尾楼”。

在海南建省办经济特区30周年之际，党中央、国务院赋予海南经济特区改革开放新的使命，也给予海南千载难逢的发展良机。但一些企业、个人大肆投机炒作，将政策利好片面解读成房地产市场利好，一些开发商和房地产中介甚至以违法违规的方式规避相关调控政策，使得部分楼盘房价高企、一房难求，这些情形引起市场的不安。一方面，不少本地居民面对被推高的房价“望房兴叹”，大呼买不起；另一方面，一些有识之士担忧房地产市场投机分子会消解政策红利带来的利好，恶化海南本地的营商环境、居住环境乃至发展环境，给海南造成难以磨灭的创伤。在这方面，海南已经有过惨痛教训，决不能在同一个地方跌倒两次。

沈晓明：“海南要痛下决心严控房地产。”

长期以来，海南经济对房地产业的依赖度较高。中房智库发布的2017年全国30城市房地产依赖度排名中，海南的三亚和海口包揽了前两名。根据海南省2018年一季度经济运行数据，房地产开发投资占固定资产投资比重为48.1%，比重依然偏高。事实上，为打破“提起海南，就是房地产”的刻板印象，海南一直在努力构建更加多元、完备的产业体系。海南省省长沈晓明认为，海南经济的出路在于“两条腿”走路：一方面，海南要大力发展旅游业、热带特色高效农业、互联网产业等12个重点产业；另一方面，要大力提高消费在经济发展中的比重，利用好国际旅游岛的离岛免税政策。为了推进这12个产业发展，海南相继出台《关于提升旅游产业发展质量与水平的若干意见》、《关于促进房地产业转型发展的意见》、《海南省低碳制造业“十三五”发展规划》等扶持政策和规划，统筹财政资金扶持12个重点产业发展，清理整合相关领域专项资金111项，涉及金额67.4亿元。

早在今年全国两会上，沈晓明就明确表示：“减少经济对房地产的依赖，对海南来讲，会很痛、会出血，不下大的决心确实不容易做到，即使如此，海南还是要痛下决心严控房地产。”沈晓明坦言，海南的房地产业对经济的贡献很大，无论是投资还是税收，都占到50%以上。那么既然这么难，缘何必须要“断腕”？沈晓明指出原因有二：其一，房地产发展要用土地，土地资源十分有限而且不可再生，可是外界对房子的需求却是无限的；其二，造了房子，配套的基础设施和社会公共服务就要跟上，海南是一个不发达的省份，财力有限，配套不起。因此，沈晓明对海南的房地产业作出总结：“房地产业作为海南的支柱产业不可持续，而事实上，世界上也没有哪一个国家、哪一个城市是以房地产业作为支柱产业的。”例如，作为世界著名自由贸易港的香港，虽然寸土寸金，但对土地的使用保持着极大的克制，至今建设用地不到土地面积的四分之一，而山水林田湖却占到土地面积的四分之三。海南的土地资源同样十分有限且不可再生，海南的生态环境更是弥足珍贵不容破坏，以海南之力供给全国市场显然不切实际，也不可持续。所以新政规定，海南将实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。也正因如此，省委书记刘赐贵才反复强调，海南不能成为房地产的加工厂，外面想要多少，海南就建多少。

此次政策发布之后，市场揣测这是控制房价疯狂上涨的权宜之计。实际情况是，近年来，外地人已经成为海南购房的主力。链家地产的数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比约23%，北京占比约13%，河北占比约14%，其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。这次的全域限购政策将使年内海南楼市成交量锐减，短期将呈现“量缩价稳”的趋势，从短期来看，对海南经济会产生一定的影响。海南省政府一位权威人士表示：“近期经济要受一定影响，但是值得。海南迟早都要下这个决心，还不如早点下。”海南省透露出来的种种信息表明，此次调控目标明确，态度坚决，影响将是深远的。

一是挤出来自岛外的投资性需求，使住房回归居住属性，决不让高房价成为海南发展的“拦路虎”。房价高企不仅会推高本地居民购房置业的成本，制约海南城镇化水平的有序提高，削弱本地民众的幸福感、获得感，还会阻碍外来人才的流入，从而制约海南的长远发展。此次房地产市场调控政策将购房对象锁定为本地居民及在海南的就业创业者，就是为了将房子供给真正有居住需求的人。用最严格的举措防范炒房炒地投机行为，是发展所需，也是民生所需。只有坚持以人民为中心的发展思想，切实做好本地居民的住房保障，认真解决引进人才的住房问题，才能切实为推动海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设创造良好条件，让改革成果更多更公平惠及人民。

二是从长远来看，海南将腾出更大空间来保护环境、改善环境，让生态恢复曾经的光彩，也让旅游业迈上健康发展的道路。更重要的是，此举未来将帮助海南摆脱房地产业给GDP带来的压力，助力海南经济发展由长期依赖房地产业转向依靠优势特色产业，推动自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设。从战略意义上看，这次全域限购其实是一种战略性的调控，完全配合自由贸易港政策的落地，实行最严格的生态环境保护制度，保护好海南的绿水青山，从而保障海南高质量、可持续发展。