探索打造专业化保障性住房租赁平台

文/王微

上海市住房保障体系经过多年研究探索已日趋完善，廉租住房、共有产权保障住房（经济适用住房）、公共租赁住房和动迁安置房，四架马车并驾齐驱，解决了不同需求住房保障群体的居住问题。目前面临的最大问题是租后售后管理，单靠“堵”只有短期效果，更重要的是靠“疏”，整合已配但空关房源、违规使用房源，通过建立专业化的保障性住房租赁平台整合房源，租赁给廉租配租、有公租房需求的家庭，实现“内循环”使用，从根本上发挥保障性住房作用，管理好保障性住房小区。

一、保障性住房小区租后售后现状

2010年10月，上海第一批成规模的廉租实物配租对象入住大型居住区，2012年初在全市范围内就陆续出现违规租赁现象，如开设小超市、五金店等。因实物配租房源分配时对申请家庭原有住房不作限制，虽然有明确规定，新增配保障房源不可出租出借，但部分申请家庭分配到实物配租房源后仍住在老房子里，并为获取利益悄悄将新增配的实物配租房源对外出租。全装修房，可拎包入住，略低于市场租赁价，使这类房源很受欢迎。房源周边的中介公司也看中这块“香饽饽”，悄悄做起保障房源的租赁业务。

共有产权保障住房问题更加突出。因申请人和政府共有房屋产权，在查出违规时执行难度非常大。外省市起步较早，在研究供后管理上大多关注加强管理、开展专项整治等方面，用“堵”的方法。这些做法在租后售后管理初期确实行之有效，但在长期管理中行政成本过高、不能根本解决违规出租出借等问题。上海市在违规使用现象刚“冒头”时也开展了一系列专项整治工作，取得了阶段性成果，但面对持续长效管理，则要更突出“疏”的作用。

二、面临“违规租”和“租不到”难题

（一）已配已购保障房空置、违规使用

通过和违规使用家庭接触，发现违规租赁主要出于以下几个原因。

1.家庭困难，算经济账。对住房要求不高，保障房分配后即出租获取租金，补贴家用，申请人则继续在户籍地居住。

2.大病重病申请人。因身体原因，住到大型居住区保障房后，到原来熟悉的医院看病不方便。

3.婚房储备。这类情况大多为刚需用户，共有产权保障住房作为婚房储备，婚前没有入住需求。

4.违规处理难度大。共有产权保障住房，受益人也是产权人之一，对违规使用的处理没有相应的法律法规支撑，主要以劝诫为主，因此容易产生跟风现象。

（二）廉租住房家庭租赁房屋存在一定困难

按现行廉租租金配租政策，需保障家庭租赁房屋后凭租赁合同发放租金补贴，但在实际操作中，仍有一部分保障家庭因各种原因在通过审核后很长一段时间内未租赁到住房，无法享受租金补贴，住房保障政策无法落地。

1.部分群体年纪偏大。针对年纪较大的保障对象，在申请时虹口区会根据其实际情况给予引导，特别是年纪较大的独居老人，更偏向于到养老院养老，租金补贴直接发放到所属养老院。但年纪大的老夫妻，到市场租赁住房确实有困难。

2.重病重残等自身情况局限。这类家庭和老年家庭有相同之处，跑市场租赁适配房源存在一定困难。这类群体因自身情况外出不方便，往往是通过朋友介绍或帮助后租赁到房屋，缺乏到市场寻觅适配房源的能力。

3.中介服务费支出。目前房屋租赁市场中介费大致为一个月房租，基本都在上千元，这对于廉租保障群体来说不算小数目，因此他们更倾向于朋友间的介绍，而通过这种方式获得的房源十分有限。

4.房东占有主动权，租期不稳定。房屋租赁市场一直以房东为主导，遇到房价波动则面临房屋出售和租客解约等情况。这给老龄家庭和重病重残家庭来说增加了过多负担，有些家庭甚至在频繁搬家后出现心理排斥，不愿意到市场租赁住房，而是反复上访，希望由政府解决问题。另外，在市场上，大多房东不愿意将自己的房屋租赁给上述家庭，这更增加了他们的租房困难。

三、打造专业化保障性住房租赁平台

（一）建立保障性住房租赁平台

加快培育和发展保障性住房租赁平台，是解决“违规租”和“租不到”难题的有效路径。打造专业化保障性住房租赁平台设想，起始于2013年住房和城乡建设部等三部门联合下发《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，明确了各地公租房和廉租房统称为公租房，统一轮候配租。“公廉并轨”后，房源的使用率得到提升，适配性更强。这是政府在房源统筹使用、管理上打开的第一条通道。

这条通道可以进一步拓宽。共有产权保障住房受益人可将已配已购暂时空置房源放到保障性住房租赁平台上，向有需求的住房保障受益家庭提供可选房源。随着租金补贴的逐年提高，实物配租家庭的违规租赁利益点将逐渐消失，受益人可以选择退出实物配租，享受租金配租。

（二）平台统筹全市保障性住房

上海市保障性住房租赁平台应由市级层面有保障性住房管理经验的国企统筹，整合各区资源，统一申请受理、分配管理。

共有产权保障住房（经济适用住房）受益家庭，如因家庭内部原因暂时无法入住或需要调整住房区域的，可以将房源交由房屋所在地公共租赁住房公司，通过系统上传房源信息至保障性住房房源库。市级管理公司统筹各区上传房源信息，在房源平台上进行公布。线上遵循开放、共享、公平、公开原则，线下和各公共租赁住房公司对接。同时，参照公租房管理要求，两年进行一次房屋租金评估。

（三）保障性房源“内循环”使用

保障性房源不同于市场租赁房，建议“内循环”运行。廉租受益家庭可以用已获取的登录编号，在保障性住房房源平台上进行选择，不局限区域，可根据家庭情况，如亲属居住区域、医院等选择适配房源。公共租赁住房的受益群体也可以人性化地选择房源，除了市区筹措的公共租赁房源外，也可以选择租赁共有产权保障住房。

必须确定受益人出租的保障性住房空置房源只能在保障性住房租赁平台进行租赁，对象也仅为保障家庭，从而更人性化地服务于受益家庭。不允许保障性住房进入市场租赁体系，主要是体现公开、公平、公正，充分发挥保障性房源的作用。

四、管理模式专业化

（一）培养专业经租管理公司

保障性房源管理内容丰富，不可简单认定为物业管理。在房源管理中，维护平台房源管理系统、收缴租金、对独居老人定期上门看望、物业维修、保障房政策解读等都有更深的服务内涵。

目前在保障性房源代理经租招投标中，对投标条件无法进行特别注明，只能按照常规物业管理标准进行招投标，这对从未管理过保障性房源的物业管理公司来说是项艰巨的挑战。因此，建议发展专业的保障性房源经租管理公司，给予一定的资质认定或建立住房保障房源管理公司库。公司要熟悉保障群体的实际需求和管理模式，有软件开发能力，针对廉租受益家庭支付租金有租户自付和政府补贴两部分的特点，平台上要有专门设置。对房源编制产业编号，保证每套房源出租人、承租人信息完整性，做到规模化、统一化，更好地发挥保障性房源作用。

（二）充分发挥信息化平台作用

可开发保障性房源租赁APP，有意愿租赁房屋的保障家庭可以在APP上随时查询可供应房源，并在APP上凭保障性住房登录编号直接下订单，租赁心仪房源。房源也可按照面积、地段、户型、可租赁时间进行分类，充分体现人性化。

在管理上，充分发挥QQ群、微信群作用，新的政策口径、社区活动等可以第一时间通过信息平台传达到保障家庭。承租人还可以在平台上或APP上反映房屋使用方面的问题。申请、受理、入住、续租、退租和租金收缴等都可以在平台上完成。

(三)标准化装修

考虑到保障房空置期一般不会过长，建议由保障性住房租赁平台参照廉租房装修标准统一装修，达到基本的拎包入住要求。承租人可以根据自己实际需求配置家具、家电。统一装修也便于今后日常使用的维护和保养。

（四）杜绝群租和破墙开店

保障性住房受益家庭将目前不入住的房源交由专业的保障性住房租赁平台出租，更便于小区内部管理，平台将房源租赁给有需要的保障家庭，从源头控制群租并对入住人员进行可控管理，能杜绝破墙开店行为。

（五）完善保障性房源租赁价格体系

房屋租赁价格体系分为两种，一是商品住房租赁价格体系，二是保障性住房价格租赁体系。商品住房租赁价格体系由市场机制发挥主导作用。而保障性住房租赁价格则因由政府主导，需要对房源供应、需求对象、租赁价格等进行干预。

保障性房源租赁价格根据周边市场价评估确定，实行一房一价。未满五年的共有产权保障房源按照产权比例获得租金，政府产权部分由经租管理公司代为收缴。如已满足上市条件且已购买政府产权的共有产权保障住房家庭想出租该房屋，则可获得全额租金。廉租家庭可以根据自己的廉租租金补贴额度和家庭实际情况，选择适配房源。

“十三五”期间，租赁住房用地将大幅增加，各类保障性住房新增约55万套，解决保障性住房房源问题，一方面要靠拿土地、造房子增量，另一方面需提高已配已售房源的利用率，从“疏”的角度解决租后供后管理问题，利用人性化的住房保障管理体系，多渠道保障和改善中低收入且居住困难市民的居住条件。