提升房地产行业集中度会导致行业垄断吗？

文/穆子犁

一、提升房地产行业集中度是市场配置的结果

3月21日，2018中国房地产开发企业500强测评成果发布会在北京举行。房地产开发企业500强测评报告指出， 2017年房地产业在供给侧改革与因城施策的背景下，迎来了新一轮的发展，全年商品房销售金额和销售面积实现新的突破，但是不同区域城市分化进一步凸显，房地产行业内兼并重组进一步加速，行业集中度进一步提升。从排名看，2018中国房地产开发企业500强榜单前3强仍由恒大集团、碧桂园、万科占据，保利、融创、绿地、中海、龙湖、华夏幸福和富力分列4到10位。与2017年的测评相比，10强房企总体基本保持稳定，仅个别企业发生名次调整。克而瑞数据显示，2012年全国TOP10房企销售额仅占全国商品房销售总额的12.76%，2017年已大幅提高至24.1%。房地产行业集中度持续提升，强者恒强的态势愈发明显。业内认为，龙头房企有望进一步扩大市场份额，实现持续高速发展。

2017年，500强房地产开发企业全年商品房销售面积总额达6.4亿平方米，同比增长22.3%，销售金额创下8.5万亿元的新高，同比增长34.7%；500强房企市场份额按面积和按金额分别为37.56%和63.24%，分别较上年提升4.51和9.89个百分点。同时，年内千亿房企数量创下新高，达到17家。碧桂园、万科、恒大三家龙头房企全年业绩更是超过5000亿元，实现业绩大幅突破，房地产市场进入了强者恒强的王者时代。

测评报告指出，尽管2017年龙头房企逆市上行、快速发展，但是中小型房企依然举步维艰，成长空间及市场份额被进一步挤压。500强企业中销售份额小且呈现负增长的企业数量进一步增加。企业成长类型向两端聚集的趋势愈加明显，两极分化加剧。在可以预见的将来，会有一部分竞争力薄弱的中小型房企被迫退出市场，而实力雄厚的大型房企将受益于行业整合的形势，其业绩有望得到进一步提升。

进入2018年，房地产行业规模快速集中的趋势仍在继续。数据显示，2018年前2个月，碧桂园、恒大和万科三家房企的销售规模均突破了1000亿元。按照上述发展速度，2018年三家房企跨上6000亿元新台阶几乎没有难度。对于公司的新战略，恒大集团许家印表示，要坚定不移地实施“规模+效益”型的发展模式，坚定不移实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的”三低一高”经营模式，并积极探索高科技产业，逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。许家印表示，到2020年底，恒大要实现的目标是总资产3万亿元，年销售规模8000亿元，年利税1500亿元，负债率下降到同行中低水平。2017年，恒大跻身《财富》2017世界500强第338位。根据“新恒大”描绘的“新蓝图”，2020年底恒大将有望跻身世界500强前100名。

万科曾在2013年底提出“城市配套服务商”概念。时隔5年，万科迎来战略再升级，定位成为“城乡建设与生活服务商”。万科将继续加强城市和乡村良性互动，沿着健康、可持续的道路领跑。2017年万科已开始“万村计划”布局，参与城中村综合整治与经营。从“配套服务”升级到“生活服务”，目前其正着力布局养老、教育、冰雪度假等新业态。截至2017年底，万科在15个城市进军养老产业，获取项目约170个，在全国参与运营超过10所学校。万科2017年度报告显示，过去一年中，住房租赁市场已成为万科整体转型的重点。万科的目标是要进入全球最大的住房租赁企业行列，计划用三年时间赶超德国，成为全球最大的公寓租赁企业。万科未来发力点将继续以集中式公寓和家庭公寓为主，计划2018年新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上租赁住宅。2017年，万科实现销售面积3595.2万平方米，同比增长30%，销售金额达5299亿元，同比增长45.3%；全年销售的产品中住宅占比82.7%，其中93%为144平方米以下的中小户型。

随着行业集中度的进一步加剧，房企的梯级等次已然分明。根据中信建投数据，碧桂园、恒大、万科2018年的业绩展望分别达到7000亿元、6200亿元和5500亿元。在业界看来， “碧万恒”的一骑绝尘之势将继续上演，而三千亿级、两千亿级、千亿级梯队房企也均铆足劲，欲在新一年度“更上层楼”，千亿水平线的争夺也同样激烈。不少业内人士都表达了相似的观点：房企年度目标不仅是口号，更大程度上可以体现一家企业对行业发展、自身策略的判断，能侧面体现整个行业当年的发展局面。

测评报告也显示， 2017年500强房企销售金额增长率保持高速增长，主要受益于高企的房价。成长指标中销售面积增长率大幅回落至22.3%；营业利润增长率虽然连续三年回升，但均未超过2010年水平，长期看仍处于下降通道之内。由此，城市发展模式和房企营利模式开始全面转变——从“产销模式”向“资管模式”转变，从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变，行业面临全面转型。例如，优秀开发商开始重视生活服务业务板块，逐步探索“空间建造”和“生活服务”的统一发展，通过“硬件+软件”轻重并举，快速切入存量运营和生活服务行业，并开始形成产业链协同效应。为谋求长远发展，众多百亿房企以横向和纵向多元化拓展为主，一些企业积极拓展长期持有型业务，如长租公寓、特色小镇、文旅地产等，一些则聚焦于地产服务型上下游产业链的打通，如互联网家装、社区服务等。值得关注的是，越来越多的开发商开始深耕细分领域，更加注重专业化开发，例如养老地产、物流地产等。

我国房地产业初始发展时期有四万余家房地产企业，经过数十年的发展，现在尚有一万余家。从经济发展规律看，规模经济是市场发展的必然趋势。所以，市场份额高的企业由于拥有雄厚资本，能够进行大规模投资，扩大生产规模，开展新兴科学研究，比一般企业的生产效率更高，获取的利润更多。高效率带来的高利润是经济增长的驱动力量。因此，提高市场绩效、促进经济效率的提高是市场发展的规律，也是市场配资资源的必然结果。激励企业通过兼并扩大企业规模，形成规模经济，是房地产业持续健康发展的必然趋势。行业集中度的提高是企业在激烈的市场竞争中获胜而留下的有效率的标志，也是竞争达到的最佳状态。因此，尽快培育一批市场份额大、效率高的企业，通过全球性市场竞争，获取比其他企业更多的利润，从而进一步巩固其市场优势地位，实现“高效率——高盈利——占有更多市场份额”的良性循环，是房地产企业发展的方向和目标。

二、发挥政府作用有效防止行业垄断

一家公司所占有的市场份额和它的产品定价一直被认为是判断其垄断地位的直接经济依据。一家或少数几家公司占有市场的份额越高，这个市场的垄断性越高，竞争性越低；一家公司越是能高定价，越表明它是一家垄断企业。这些关系成了人们判断“谁是垄断者”的基本标准。按照日本著名产业组织专家植草益的“市场结构划分理论”，当行业前8强占据70%以上的市场份额，可视为进入“高寡占型”市场状态，而“高寡占型”市场是不是市场运营的弊端呢？对于这些观点，我们不妨作些分析。

（一）房地产业成为垄断行业是低概率事件

所谓垄断性经济，是指少数人（个人、机构、法人）可以影响、控制某些产品、某个部门的产量、价格的经济。这既包括自然垄断、技术垄断性经济，也包括政府规则、行政力量所引致的垄断性经济。从这两类垄断性经济的分类看，房地产垄断企业属于前者。房地产垄断企业即可以在一定区域内影响、控制房地产开发品种、供应产量、销售价格的企业。然而，房地产企业垄断行业是有条件的，与其在市场的支配地位有直接关系，即企业在相关市场内具有能够控制商品的价格、数量或者其他交易条件，或者能够阻碍、影响其他企业进入相关市场的能力。认定企业是否具有上述市场支配地位，可以参照《反价格垄断规定》的有关内容，即以企业在市场上占有的市场份额认定其是否为垄断企业：一个企业（经营者）在相关市场的市场份额占到二分之一，两个企业（经营者）在相关市场的市场份额达到三分之二，三个企业（经营者）在相关市场的市场份额达到四分之三。按照这个标准去推断，无论是一、二线城市，还是三、四线城市，均难以出现以上划定的垄断企业。一个全国性的房地产企业要进入一个新城市投资开发，往往面临着全新的市场局面，需要摸清市场脉络，参与市场竞争，还会在一定程度上受到地方保护主义的排挤。应付这些情况需要耗费企业巨大的精力，这也是长期以来我国房地产市场集中度比较低的原因之一。以香港为例，自九十年代以来，香港最大的开发商有长江实业、新鸿基地产、新世界、会德丰、恒隆地产、恒基兆业等十家，其后还有十余家规模略小的开发商。前十家地产商的市值巨大，但即使如此，他们也无法垄断香港市场。其原因是香港市场太大，即使这些企业规模很大，也受融资能力、开发能力、人力资源的限制，不能完全控制每一个项目。更重要的是，政府也不可能坐视这些企业垄断整个行业。

（二）依法干预企业的垄断行为

由于现行的房地产开发体制给予了房地产企业优势地位，一些大房企由此提升了市场占有率，这会使它们具有了较大的话语权。虽然这些企业不可能垄断行业，但是会凭借优势地位做出垄断行为，即在产品定价上为所欲为，或者在销售和服务上恃强凌弱等。如果出现这样的情形，发挥政府作用是有效防范垄断行为的重要措施，即政府按照《反垄断法》、《反价格垄断规定》等法律法规干预企业行为。政府干预企业行为的内容包括：干预企业定价方式，干预企业非价格竞争的程度，反对压制竞争对手的行为等。具体而言，其措施包括：一是禁止妨碍正常交易的契约与合谋；二是禁止对不同销售对象实行价格歧视；三是禁止签订排他性交易协议；四是禁止采取降价倾销的办法争夺市场，压制竞争对手；五是禁止采取不公正的竞争方法以及欺诈性行为垄断市场；六是禁止企图垄断的联合。近年来，房地产主管部门不断加强对市场的监管，不时采取执法监督的形式干预企业不正当行为，最近的一次是2017年10月30日至11月30日，国家发改委与住房和城乡建设部部署开展商品房销售价格行为联合检查，进一步规范房地产企业的销售行为。

（三）努力建设统一开放、竞争有序的市场体系

必须加快建设统一开放、竞争有序的市场体系，使市场在资源配置中起决定性作用。要全面实施市场准入负面清单制度，清理废除妨碍统一市场和公平竞争的各种规定和做法，加快要素价格市场化改革，清除市场壁垒，提高资源配置效率和公平性，实现市场准入畅通、市场开放有序、市场竞争充分、市场秩序规范，加快形成企业自主经营公平竞争、消费者自由选择自主消费、商品和要素自由流动平等交换的现代市场体系。

努力实现市场机制有效、微观主体有活力、宏观调控有度的经济体制。市场机制有效，是要始终坚持使市场在资源配置中起决定性作用。各项经济改革措施都应以充分发挥市场机制的作用为出发点，并以市场机制的作用是否得到有效发挥作为衡量改革成效的依据。通过继续深化简政放权，进一步增强经营管理自主权，大幅减少政府不必要的干预，放手让市场机制有效发挥作用。微观主体有活力，是要充分调动各类微观主体创业的积极性，激发创新活力，构建公平、公正、法治的营商环境，同时要规范优势企业的行为，引导企业在市场竞争中树立良好形象，防止企业滥用支配地位限制竞争。宏观调控有度，是要创新和完善宏观调控方式方法，统筹财政、货币、产业、区域等经济政策，加强各项政策间的协调，从而形成政策合力，防范、化解房地产金融风险，促使房地产业发展保持在经济运行的合理区间，进而为转变房地产业发展方式、优化经济结构、转换经济增长动力创造有利条件，为推动房地产业高质量发展奠定坚实基础。