房地产精装房标准化策略研究

高 卫 红

(山西建设发展有限公司，山西 太原 030002)

在市场经济的推动和客户不同喜好的影响下，房地产市场销售的房屋大部分为毛胚房，客户买到房子不具备住房条件，家家户户都要进行为期几个月的装修，方可入住。为了装修房子，有的请装修公司，有的互相借鉴，跑遍装修公司和建材市场，想尽一切办法设想属于自己空间的效果，捣墙、拆门、改水电已经屡见不鲜，给客户带来很大的麻烦。每次看到装修捣墙垃圾成山，崭新的防盗门当做废品收购，室内电线抽掉，房内折腾成一片狼藉的场景时，作为建筑从业者，不由得一阵心酸，发发牢骚，对各种社会资源的极大浪费，对建筑从业人员专业水平的否认，对房地产开发商极大的不信任。精装房得不到客户的青睐，扯皮纠纷问题太多，大部分房地产开发商只开发毛胚房也是实属无奈，有的开发商就是故意把假冒伪劣产品用在业主要拆卸的范围内，糊弄了大部分业主，社会上就出现了黑心开发商的说法，造成了一种畸形的社会现象。为了满足客户的真实需求，节约社会资源，减少不必要的浪费，发挥集中装修，集中采购，降低工程造价，发挥专业优势，精装房标准化的实行是非常有必要的。

精装房标准化的策划研究，大致需要经过五大阶段：第一阶段为图纸设计阶段，定位墙是不需要砸也是不能砸掉的；第二阶段为精装房标准化的标准制定阶段，定位精装房的标准是客户喜欢的，而且是自己可以调配的；第三阶段为精装修房实施阶段策略研究，定位精装修过程是有专业人员替客户把关和操心的；第四阶段为精装房验收，交付使用阶段，定位客户得到的产品是合格的，满意的，精装房是有专业水平含量的；第五阶段精装修房质量回访，客户满意度调查阶段，定位房地产开发商是可信任的，服务质量是有保障的。

图纸设计阶段是决定房屋功能用途是否合理最重要的阶段，也是决定房屋是否畅销的关键阶段。建筑产品是具有独特性的，不管是建筑的外观还是建筑的户型结构都是别具一格的，它需要设计从业人员根据用地规划设计条件及设计规范精心设计，认真推敲，仔细研究。户型设计，布局要求功能齐全合理，室内通风采光效果最佳，房内规矩整齐，走廊最小化、共用化，房间尺寸合理，家具家电摆放合理。每个楼盘根据定位标准，一般会设计出多种户型，但基本户型大致可分为：经济型刚需房，舒适型改善房，宽敞型奢享房。经济型刚需房参数简介，面积约80 m2～100 m2，多为两室一厅一卫一厨。客厅开间3.6 m～3.9 m，建筑面积约20 m2～30 m2，卧室3 m～3.3 m，建筑面积约18 m2～25 m2，卫生间、厨房开间最小1.8 m，建筑面积约6 m2～10 m2；舒适型改善房参数简介，面积约120 m2～140 m2，多为三室两厅两卫一厨型房屋。客厅开间3.9 m～4.5 m，建筑面积约25 m2～35 m2，卧室3.3 m～3.6 m，建筑面积约18 m2～25 m2，卫生间、厨房开间最小2.4 m，建筑面积约8 m2～12 m2；宽敞型奢享房参数简介，面积约160 m2～190 m2，多为四室两厅两卫一厨型房屋，客厅开间4.2 m～5.4 m，建筑面积约30 m2～40 m2，卧室3.3 m～4.2 m，建筑面积约18 m2～25 m2，卫生间、厨房开间最小2.4 m，建筑面积约10 m2～15 m2。在设计阶段要做到让客户在户型方面，无可挑剔，无捣墙改户型的想法。

建筑户型设计完毕后，还需根据功能区域合理设计相应的水电配套开关、插座的位置，这项设计需考虑的更加周到，比如家具家电的摆放、洁具的布置，开关、插座上下水预留等位置，设计完毕，最好采用BIM技术开会讨论每个功能区域的合理性，做到每个功能的配置是无可挑剔的，设计阶段是精装房标准化的首要阶段。

精装房标准化制定阶段是决定客户是否喜欢，是否畅销的关键阶段，也是决定精装修房能否顺利推广的关键阶段，因此要做到效果要标准化，装修材料要标准化，价格组成标准化。

首先，要根据房屋购买人群，制定相应的设计标准，包括精装修房的设计效果及风格；每个户型根据不同的装修风格设计出1套～3套不同的效果图，客厅、卧室、厨房、卫生间分别出各自的效果图，就像汽车产品一样，同一款汽车有几种配置，低配、标配、高配甚至更多的配置，来满足不同客户的需求，然后每种户型再做出一套客户满意度最高的样板间进行展示，作为此户型装修的标准配置，以供客户亲临现场体验实体效果。

其次，要根据设计效果制定相应的用材标准，根据设计效果，同一主材选用不同档次的材料，至少三个厂家，地砖、墙砖、门、乳胶漆、壁纸、橱柜、电器、洁具、灯具及插座开关等按不同的厂家确定不同的质量档次，在样板间内摆放不同厂家的材质样品，让客户明明白白做出明确的选择，再向客户展示一套标准精装修配置的材料价格表和选配材料的价格表。

最后，要根据个别客户的喜好要求，制定出完美的替换材料或者选配风格的计价管理办法，使不懂工程的销售人员和顾客也可以完成销售和选购环节。

通过效果要标准化，装修材料要标准化，价格组成标准化的策略研究，在销售阶段达到客户满意，精装修房屋畅销。在销售过程中，所有销售人员必须统一培训，销售人员讲解要一致，严禁乱承诺，乱讲解，做到的要说到，说到就要做到，避免争议和欺诈行为的发生，销售体系也需要标准化。每套精装房设定一套标配的价格，然后把可以选配的材料、设施、设备做出相应的价格增减体系，售楼部就像超市一样，客户尽情的点选自己喜欢的精装房和相应的装修配置，一切均以书面材料记录为准。客户选择完毕，不管是客户还是销售人员都可以很轻松的进行价格核算，所有的细节均可约定在合同之内，供需双方共同遵守。这样就能充分发挥资源优势，各方共赢，精装房顺利推广。针对已到装修阶段仍未销售确认的房屋，一律按样板间标准装修完毕，等待销售。精装修房标准制定阶段是精装房标准化成败的最重要的阶段。标准化效果，标准化装修材料，标准化价格配置见表1。

表1 标准化效果，标准化装修材料，标准化价格配置表

精装修房屋设计、标准制定，销售完成之后，就要进入实施阶段，是否能达到预期的效果和想法，关键要靠具体实施，只有让客户眼睛看到的和脑海中想到的与其得到的是一样的，客户才是满意的，施工实施也必须标准化。

在实施阶段，精装房一定要样板先行，不合格的材料，技术不过关的工人严禁进场，工艺要做到精益求精，工厂标准化、定制化产品达优，管理人员管理必须到位，责任心强，成品保护到位。开发商要建立健全强有力的质量保障体系，参建各方的责、权、利要明确，有标准化的管理体系。

在集中材料选材方面一定要和厂家签订战略合作协议，确保所提供的材料的质量标准与样品一致，墙砖、地砖、门窗、卫生洁具、灯具、家电等设备必须采用质量可靠的知名产品与设计阶段选配的产品一致，有标准化的材料、设备供应商。

在选择施工技术人才方面，我们应该集中社会技术力量雄厚的劳务公司，也可以选择技术力量过关的小团队，签订正规的劳务包干合同，范围明确，责任到人，各工种工人之间默契合作，建立标准化的施工队伍。通常精装房的小团队人数不宜太多，一般材料搬运工为3个，水电工2个，瓦工5个、木工3个、油漆工5个组成的小团队；区域划分不应太大，宜以单元为施工段，各工种可以一直进行专业流水施工，各区域互不干涉，互不影响，各工种互相保护成品。施工期保证在春夏秋季节，确保装修施工质量，在施工工艺方面，采用社会先进的施工工艺，如瓷砖美缝工艺，水刀瓷砖切割工艺，玻璃钻开孔工艺等，在工艺上做到先进水平，即使自行装修也达不到的工艺，使装修房达到预期的效果。

精装房施工过程检查验收是必要的手段，竣工后验收也是必不可少的，每户施工完毕，必须进行分户验收，每个设施设备均需要进行测试，所有功能均需测试合格。精装房在追求华丽的同时，室内环保工作绝对不可忽视，确保客户的健康，室内环境检测也是非常重要的，必须经有资质的第三方检测并合格。通过一系列的检验验收合格后，房地产开发商出具房屋使用说明书和房屋质量合格证，方可进行交付使用，交付要标准化，验收要标准化。

交付的标准化内容包括：房屋使用说明书；房屋的标准配置；本套精装房的建筑、结构、水、暖、电图纸；精装房效果图；装修施工图纸；水、暖、电及吊顶隐蔽验收及各部位隐蔽的影相资料；实体验收记录；电气设备及洁具功能性监测记录；室内环境检测报告；各设备的出场合格证、使用说明书及质保书；房地产公司出具的房屋质量检测合格证。

验收的标准化内容包括：地面、墙面、门窗、五金、吊顶，隐蔽验收记录，卫浴、洁具功能性试验，灯具、插座、开关功能性试验，油烟机、热风机、排烟机等电器设备功能性试验，室内环境检测，室内整洁干净、各设施设备完好无损，运行正常。

客户接收到精装房要进行入住使用，每个装修部分和家电设施都有两年的免费质保期，为了更好的推广精装房和精装房更新换代提供真实可靠的信息，检验各环节、各产品的施工质量，在质保期内，每年要进行一次精装房客户满意度回访，回访要标准化。回访标准化内容包括：实体是否与交工时提供的质量验收记录，检测报告一致；门窗、五金运行状况是否良好；卫浴、洁具运行状况是否良好；开关、插座及灯具运行状况是否良好；电气设备运行状况是否良好。

房地产精装房标准化五大阶段策划要是做到了，就基本做到了客户所想所要的房子，精装房就会非常畅销，节约社会资源，利国利民利己。因此，房地产开发商要响应国家的号召，将精装房标准化，积极推广精装房，未来精装房势在必行。