浅谈土地增值税清算鉴证中的成本分摊

郑家盼

（安徽中瑞信税务师事务所有限公司，安徽 合肥 230001）

在我国，每个地区的税务局都有着当地的特殊规定，本文根据一些地区的规定条例等进行探究，以期能对相关工作者有所帮助。

一、土地增值税的概念分析

土地增值税提出的主要目的，是通过有偿转让国有土地使用权、地上建筑物以及其他附有物产权，所得到增值性收入的各个单位以及个人所征收的一种税。纳税人达到土地增值税清算条件后，根据现行的法律法规或者是地方相关政策，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写《土地增值税纳税申报表》，向主管地税机关提交清算资料，办理清算申报，并依据清算申报结清该房地产开发项目应缴纳土地增值税税款。

土地增值税的开征是为了更好的调节和分配土地增值所得来的收益。土地增值收益是随着我国城市化的推动发展而所得到的收益，是因为土地的利用条件和类型的改变而改变的,城市的规划与管理都有着不同地段地区以及地价的差异性的收益上升而上升。除此之外，随着我国经济社会的发展，其人口集中向大中城市流入,可使用的人口面积大大的降低了,这都是因为供需的变化而导致的土地增值情况。

二、土地增值税清算政策的优势

土地增值税清算是政府调控房地产行业高利润现象与土地高溢价的新政策。它的提出能让高溢价带来更高的收益,让房地产行业的整体利润相对减少,如果去调控商品房供应的类型,那么只有减少高档商品的供应,而增加中低型与中小户型的供应,以期能达到一个合理降低税收的主要目的。那么，从微观层面上来看，土地增值税的征收可以促使企业合理调整投资结构，提高企业的整体效益，从宏观层面上看,国家根据税收杠杆的优越性，来配置资源,调整产业结构。

三、土地增值税清算鉴证中的成本分摊

（一）成本分摊的分类标准以及重要性

当前房地产开发企业土地增值税征收筹划工作涉及的内容较多，技术要求较高。根据其成本分摊得出的土地增值税额也是不尽相同的。影响这方面的因素有很多种，例如：

1.不同的土地成本分摊方法，对于土地增值税额结果影响就较大。如一个房地产项目，包含商业、住宅、车库，土地成本分摊有如下几种方法：A、土地成本按各业态的基底占地面积，公共面积部分再按各业态的建筑面积之和来分摊；B、将土地成本在各业态之间的占地面积全额分摊，公共面积的成本不单独分摊；C、将土地成本按各业态的可售面积进行分摊；笔者认为A方法更切合实际，因为现实中取得土地的成本，和地块面积大小直接关联，但同样的地块，因为容积率不同（也就是建筑面积不同），也会有不同的价格，所以，应综合考虑占地面积及建筑面积双重因素。

2.如果是在连体楼当中有商铺的售价普遍较高，如果要单独划分建筑面积计算土地增值税的话，计算所得的面积较小，分摊的土地增值税扣除项目就较小，税额比较大。如果，以车库又或者是非普通住宅合算土地增值税，则增值小，税额也少，其原因是车库等开发产品的成本正常需同普通开发产品一样分摊土地、建安成本等，所以，成本很高，往往收入比较低，所以，与商铺合并计算总体收益较低、增值额也不高。因此，在实践工作中，当前房地产开发企业都要把这些概念标准运用进去，通过对自身实际发展情况以及经营活动进行分析，并考虑住宅区与非住宅区价格问题，否则可能会出现适得其反的后果。

3.根据相关数据的计算得出,房产的层高系数越大,分摊所得开发成本就越高,反之,若是房产层高系数越小,那么分摊的开发成本则越低。运用层高系数建筑面积法计算比采用建筑面积法计算对企业是大有裨益的,其能起到节约土地增值税的作用,从而达到降低企业成本以及整体税负的作用。

（二）分摊标准的分类

现阶段房地产开发企业土地增值税分摊部分标准共有以下五个大类：第一，分为普通住宅和非普通住宅两个分法，这两种分法的字眼相差只有一个，但是意思却截然相反，这两种住宅方式都在土地增值税的相关文件中先后出现过很多次，而且在不同的语言环境中也都各自体现着不通的含义。第二，分为普通住宅、非普通住宅、其他商品房这三种分法。这在普通住宅和非普通住宅的基础上多加了其他商品房这类分摊标准。第三，将普通住宅、非普通住宅以及其他商品房（如商铺、车库、库房等）细化进行分类。该分摊方法是需要房地产开发企业根据所开发的产品类型进行划分，从而计算得出土地增值税。第四，分类为房地产开发企业会计核算的单位。对于房地产开发企业来说，会计核算是根据房地产开发企业的普通住宅和商铺而划分,其计算方式需要按照其住宅和商铺的土地增值税分别所得，另一种则是根据每栋的编号而划分的，需要根据每栋的编号去计算得出土地增值税。第五，房地产开发企业根据不区分开发产品类型，将其混合计算。另外，如果在相关文献中规定了具体分类方法,也需要补充说明或者需要按照税务部门的各种要求来确定扣除类型。

四、结束语

综上所述，随着近些年来我国社会主义市场经济的全面发展，加上税收制度改革不断深化，促进了税收法治化进程不断加快，社会对于税收策划产生了全新认识。当前房地产开发企业在实际运用土地增值税清算鉴证中的成本分摊过程中，需要根据政府的正确引导，通过合理策划税收来提升自身合法权益。