房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理

孙晓燕

摘要：近年来，我国国民经济得到了飞速的发展，在这种形势下，房地产行业也取得了迅猛的发展。房地产行业具有受国家政策影响大、市场变化大、开发周期长以及资金投入多等特点，所以，成本控制与管理在房地产开发和运营的过程中具有非常重要的作用。

关键词：成本控制；房地产；精细化管理

随着我国房地产产业的迅速扩大和发展，房地产企业风险与成本控制能力的提升对提高工程项目的经济效益起到积极的促进作用。这会在很大程度上促使房地产企业提高自身的创新能力和核心竞争力。房地产企业如果想在竞争激烈的市场中进一步提高自身的经济利益，就必须在成本风险控制的规避方面采取有效的措施，做好房地产成本的精细化管理工作，从而能够为房地产企业创造丰厚的经济利润。

一、新形势下加强房地产企业成本控制的意义

1、加强房地产成本控制是在调控背景下争取主动性降价的要求

随着国家对房地产市场的分类调控政策逐步落实，相关部门也表示房地产税正在落实中，很多的房地产企业在这轮调控受到较大的打击。未来房地产市场将更加理性，投机需求将进一步被压制，保障性住房的出台及户籍制度的改革，可能导致房地产市场需求发生根本性变化。在这种变化下，房地产将逐步由暴利走向微利的时代，同时，房地产将以量取胜，提升存货的周转率，为了取量，房地产企业将逐步降价以吸引消费者。只有控制好成本，房地产企业才能够主动降价，扩大市场占有率。

2、加强房地产成本控制是应对资金紧缩的必然措施

目前国家对房地产行业的调控包括了对贷款的限制，中国证监会也对房地产公司的再融资、上市等有一定的限制，受此影响，民间融资及信托融资对房地产项目也有顾忌，房地产商的融资额度和成本将进一步提升。在这种背景下，房地产商必须通过开源节流的方式，加强对自身管理，合理利用资金。一方面，房地产开发商要加强成本的控制，主动降价，以量取胜，逐步回笼资金，提升自身资金，另外一方面，房地产开发商通过对成本的控制可以加强对项目成本的控制，减少成本费用的支出，减少资金的浪费，降低资金的需求。另外，房地产企业在成本控制好后可以提升自身的盈利能力，市场对其认可度将提升，也拓宽了可以获得的融资渠道。

二、房地产企业在成本控制方面的突出问题

1、缺乏科学合理的投资分析

地皮溢价导致房地产企业利润获取轻而易举，也就造成大部分房地产企业不进行调研就迅速购买地皮，但是在取得地皮归属权之后往往才发现没有综合的考虑到个别项目的成本，未能深入了解市政要求的河道改造、景觀、垃圾处理、隔离带以及地下、地上障碍物处理等方面的费用。靠土地溢价获取利润的房地产企业在购买地皮时通常只进行简单的投资的可行性测算，而未就各类投资分析指标进行合理系统的搭配测算，由于只是大致测算项目的盈利指标，却未合理评估投资项目的现金流的安全性及其他各方面投资利弊情况，这样就无法保证决策的科学性。

2、施工现场管理不善

房地产项目开发施工阶段具有人员参与多、涉及面广、时间久等特点，房地产企业内部必须要对投资项目目标成本采取动态管理方式，从而保证投资项目能够在目标成本范围之内完成建设开发任务，并在预期目标成本范围内顺利的实现投资项目利润收益值。但该阶段项目成本的合理有效的控制却并非易事，基于前期决策准备工作的不到位，往往导致项目设计在施工阶段会发生大量的更改，施工单位的现场管理水平良莠不齐，施工组织规划质量不高，再加上因事前风险评估不够充分，动态管理跟进不足等问题，最终导致项目工期及目标成本偏离目标值。

3、成本控制体系不健全

现阶段，房地产企业成本管理基本是通过财务决算最终落实成本控制效果的，而因现今社会中多数房企就自身企业的经营管理并无明确的制度标准，通常还是一惯而行，财务与预算之间行为工作衔接不够系统和紧密，导致二者各行其是，成本控制本身就没有做好与设计和施工之间的前控，与财务之间的科目设置和对接更是匹配不佳，导致成本核算与财务核算对接期间，各项数据拆分与合并复杂且体量庞大，对应关系不统一等各类数据分析处理问题，基于基础数据的不合理分摊及归属，导致在财务决算进行时有些工作人员为了规避问题简化工作，甚至都不进行大数据的分析处理，也没有总结各子项目的成本细项的数据，投资项目成本后评估更是没有，而只是简单的成本数据向财务数据的转移和填空，最终形成的只是趋于财务决算数据上的乐观效果，实际上被掩饰了大量的投资浪费。

三、房地产成本精细化管理措施

1、构建全面预算管理体系

房地产企业需要构建完善的预算管理体系，从而才能更好地进行成本预算管理，对此的在应用的过程中需要坚持以收入定支出的原则，从多个方面进行控制，包括时间以及部门层级方面，也就是说在实际的工作开展中需要将年度成本目标进行细化，目前是分为了季度、月度以及周计划，然后将这些目标作为工作开展的依据，把这些目标分配下去，然后再由相关的负责人进行具体落实，分配到每一个人身上，从而能够更好地确保整体工作内容的全面性。

2、加强各个阶段的成本控制

在设计阶段不仅需要做好方案和成本的事前控制，还需要进行进一步设计优化，提前进行限额设计，从而有效地控制成本，同时还需要结合相关政策进行方案的优化选择，选择最为盈利的方案，从而能够更好地去把成本控制的有效开展。

做好供应商管理。房地产企业中链接上下游已经成为了主要的方法，其需要进一步优化外部资源，从而才能更好的提高整体的管理效率。在房地产行业中经常会听到这样一句话，供应商决定的成本结构，对此在进行采购的时候需要重点进行控制，并不断地进行创新，从而能够更好的提高企业的整体竞争水平。

在成本控制中施工阶段是非常重要的部分，在这个阶段需要严格的控制相关方面，按照相关要求进行执行，并降低存在的偏差，进行设计变更的优化，合理的控制投资，并加强进度控制，从全局进行考虑，从而提高整体的可行性。

总之，如今房地产企业竞争越来越激烈企业必须要提高自身的经济效益，对此做好成本风险控制非常重要，并不断地加强成本的精细化管理，从而才能够达到控制的目标，因此需要重点加强研究。

参考文献：

[1]赵虎.房地产项目成本管理及应用研究[D].南昌大学，2016.

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