我国酒店业轻资产运营模式绩效分析

田 露

一、我国酒店业发展现状

2013“八项规定”出台后，全国范围内星级酒店净利润连年持续亏损，虽然全年营收额守住了两千亿元的大关，但显而易见的是，这是一次整个行业的寒冬期，如何利用轻资产运营模式杀出重围、占有市场、输出品牌，成为了酒店业亟待思考的问题。

一直以来，传统模式资金占用量大、回收期长的问题困扰着酒店企业，作为典型的重资产类投资，一家300间客房规模的五星酒店，需要约为3～4亿元人民币的物业投资规模，投资回收期在7～10年，长期占用大量资金。相反，具有投入小、产出大和品牌价值高等特点的轻资产经营，以最小投入获得最大产出为目标，可以帮助企业在获得收益的基础上加速扩张。因此，众多世界知名酒店集团进行经营转型时，都开始采用轻资产盈利模式，售后回租这一运行模式更是被广泛应用。售后回租是指酒店企业将现有物业类重资产出售给其他企业，出售后再次签订租赁合同将其租回，重新掌握使用权。为了稳定经营，这类合同期间通常可以达到20～30年甚至更长。对酒店业来说，售后回租既是一种酒店轻资产经营方式，也是一种酒店的非传统融资方式，酒店既可以避免物业类重资产拖累盈利，也可以以灵活的方式获得较大规模的短期融资，收回使用权，因此，越来越多的本土酒店企业开始选择售后回租轻资产运营模式。

二、华天酒店经营概况

湖南华天大酒店股份有限公司是是一家现代化旅游服务企业，1996年实现成功上市。目前，公司托管总资产逾80亿元，是我国中西部地区最大的本土酒店品牌。酒店业是华天酒店集团的主要业务收入来源，但受大环境等方面影响，华天酒店业绩长期不景气，华天酒店也一直在进行转型的尝试，包括向养老业务的探索，这一切都需要有大量的现金流作为支撑。2013年，华天收购北京浩博基业房地产开发有限公司，总花费约6亿，仍亏损4331.59万元，建好的房子也因多种因素没有对外进行销售。

在各方面的重重压力下，华天酒店强化发展思路，率先进入“售后回租”轻资产的运营模式，引起业界广泛关注。与从前不同，此次售后回租资产运营业务的客房所有权发生了变化，售后租回业务产生的收益作递延处理，而资产运营业务收益则一次性计入当期损益，可见，这种对酒店资产本身进行买卖的轻资产运营方式，是一项全新的发展模式。

三、华天酒店售后回租运营绩效分析

(一)财务指标分析

1.经营成果分析

虽然根据年报显示，实行售后回租后的2013年，发生亏损8473.84万元是不可否认的事实，但我们同时可以注意到，华天酒店EVA值在2012年的断崖下跌后，于2013年有了显著增长，这是公司推行售后回租轻资产运营模式产生正面财务效应有力佐证。

2.比率分析

偿债能力方面，虽然华天酒店营运资本一直为负，但情况在2012年其绝对值触底后开始逐年好转。到2015年，企业流动资产与流动负债的差值进一步减小，流动负债高流动资产7亿元，在此之后，其资产负债率进一步稳定在60%左右，越来越接近50%这一理想指标。从流动比率来看，华天酒店流动比率在2012年经历了一个低谷，运用了售后回租运营模式后，2013年流动比率基本与2011年持平，并在之后财年持续攀升。虽然上升幅度不大，但考虑到2014年公司新在张家界和娄底开设两家自营高星级酒店以加快品牌输出，投入了大量资金，待一段建设期后回收资金，流动比率将会进一步上升。综上表明，在运用轻资产运营模式后，华天酒店财务稳定性保持着好转的趋势，短期偿债能力得到了提升。

营运能力方面，华天酒店应收账款的周转率虽然有波动，但一直处于较合理的波动范围内，在应用售后回租运营模式后，应收账款周转率也在向更稳定的趋势发展。

3.现金流分析

2013年采用售后回租经营模式后，经营活动产生的现金流入和流出都有了大幅度增加，虽然这一业绩并不能掩饰公司2013年酒店主业亏损的事实，但考虑到由于国家政策制约，高端政务接待业务量都受到了不小的冲击，收入普遍大幅度减少，售后回租经营模式还是在华天酒店盘活资金方面起到了相对积极的影响。

华天酒店在运用售后回租之前，大量流动资金用于建设自营酒店，在2012年轻资产转型后，投资活动产生的现金流量净额从负8.9亿激增至负2.9亿元，这主要归功于购建固定资产支出从2011年开始五年间锐减了5.6亿元，由此可见华天酒店的投资有效盘活了资产，若保持此种趋势，净额为正指日可待。

(二)非财务指标分析

1.扩大经营范围改善经营效果

华天酒店选择的售后回租模式是华天酒店在大环境下进行战略变革的体现，更是以酒店业为代表的整个重资产行业现阶段的选择。从最初的“酒店+地产”到今天的“自营+托管”，华天酒店经营理念的转变，拓宽了自身收入来源，加速了品牌价值的输出，是行业发展的集中体现。

2013年，华天酒店业供应链上下游的众多周边产业都开始了多元化转型，由于协同效应，这些周边产业与核心酒店业相辅相成、互为依托，提升了酒店的盈利能力。

2.拓宽融资渠道优化资本结构

华天酒店在应用售后回租运营模式融资之前，渠道相对单一，只能通过银行借款和股权融资来筹集资金。但股票发行成本较高，发行有诸多限制，不能及时满足公司对现金的需求；银行借款也存在机密信息泄露的问题，且银行借款手续繁杂，审批费时，使得这一融资渠道融资成本相对高昂。

选择轻资产运营售后回租的模式，使得华天酒店的融资速度大大加快，保护了其企业机密信息的安全性，华天酒店只需掌握资产的公允价值或重置成本，以此作为售后回租的交易价格，就可以寻找到合适的交易对象，提高资金的流动性和利用率。原本作为非流动资产的酒店客房变成了流动资产，流动资金的产生降低了资产负债率，使企业的资本结构更加趋于稳定，增强了企业的流动性，为企业融资渠道的选择提供了新思路。

四、轻资产售后回租运营模式存在的制约因素及对策

(一)过度依赖业主存在稳定性风险

公司酒店选择轻资产运营，一般会与固定的一个或几个业主构建合作关系，在选择销售的对象时会受到制约。签购销合同的同时，华天酒店还会与个人业主签订租赁合同，在这种与个人业主长期合作的情况下，华天酒店客房使用的稳定性很大程度上取决于个人业主对合约义务的履行情况。某种意义上来讲，此时“售后回租”业务属于不完全竞争市场，公司必然形成对一个或几个业主的依赖，同时受制于此。

因此，售后回租企业必须要谨慎、全面地了解合作者，做足前期调查工作。若为法人合作者，则重点调查其经营状况、财务状况等方面；若为个人合作者，可以调查其的信用记录、声誉等。

(二)核心业务能力遭到削弱

华天酒店以酒店服务业为核心业务，截至2013年，每年营业收入的占比都在85%以上，新增资产运营业务后，其2013年营业收入所占的比例降至71.15%，公司酒店经营业务核心地位遭削弱。此外，华天酒店多元化程度持续加大，为实现全产业链发展，开始进军旅游文艺表演的开发。多元化是一把双刃剑，对企业来说，虽然有利于提高综合竞争力，但是如果不结合企业实际和国情，很可能过犹不及，对公司长期发展造成损害。公司应注意对酒店服务业核心地位的保持，在此基础上进行轻资产运营模式的尝试，避免业务重心的偏离。

(三)存在法律与政策风险

目前关于融资租赁的法规仅仅在《合同法》中有提到，没有对案例的系统讲解，更没有专门的融资租赁法来规范市场行为。若投机者拒绝履行义务，灰色地带又缺少相关明确的法律可循，那么遭到侵权的一方很有可能无法维护自己的权益。周边配套服务的缺乏限制了“售后回租”的发展，企业必须谨慎对待，保护好自己的权益，预防侵害。

除此之外，从以往的个案来看，决定是否运用轻资产的模式时，本土企业必须充分联系企业实际情况和国情，如：是否存在长期、稳定的客户关系，是否已经形成了一定的品牌效应，是否有足够能力进行质量控制等。

五、结语

本文以华天酒店为例，对比分析了选择轻资产售后回租模式前后华天酒店的绩效变化，证明了这一模式可以在保持对新建酒店的经营控制权的基础上进行品控，使轻资产方面的优势得到有效发挥。目前，华天管理层已经大幅度调整，并继续加大了轻资产模式的运作力度，对现有资产加大处置力度，进一步盘活了存量资产。虽然华天酒店售后回租轻资产运营模式刚刚起步有很多不足，但总的来说前景乐观。公司前期已具备成功经验，只需在此基础上对“重资本、轻资产”经营模式结合实际进行创新，合理推进轻资产的运作，轻资产模式必然会为公司带来更加积极的品牌效应和财务效应。

当下对我国酒店业来说，机遇与挑战并存，我国酒店企业应在运用轻资产运营模式、转换经营思维的基础上，对轻资产运营模式结合企业实际情况进行本土化调整，平衡企业流动性与盈利性，向世界输出中国品牌，全面促进我国酒店业的可持续发展，为行业注入新的活力。