对农村集体建设用地“入市”问题的分析

朱永平 邓一琳 刘照辉

摘要：现阶段，我国的城镇化以及工业化迅速推进，工业以及城市用地愈发紧张。同时，农村的剩余劳动力转移加速，导致农村出现了大批的闲置集体建设用地。如此，就推进了农村集体建设用地的“入市”流转，其是一种实现城乡资源高效、合理配置的重要手段。文章主要研究农村集体建设用地“入市”的相关问题。

关键词：农村土地；集体建设用地；土地股份合作制

引言：

近年来，随着我国在农村集体用地流转方面的不断探索以及研究，已经积累了大量的土地资源流转方式，在土地流转的有效运营以及规范管理方面积累了大量的宝贵经验。农村集体建设土地“入市”是一种创新的土地流转方式，但是，其在运行的过程中存在一定的实际性问题，对于土地的健康流转具有限制作用。

1、我国农村集体建设用地“入市”存在的问题

农村集体建设用地的入市是在我国长时间农村土地流转探索以及实践之下形成的创新发展机制。一方面，其有利于缓解城市存在的城镇建设用地以及工业发展用地的需求，另一方面，其也有效利用了农村的闲置集体建设用地资源，有利于促进农村经济的创新发展。但是，由于我国在这一方面的实践时间相对较短，在经验方面存在一定的不足之处，因此，在土地流转的过程中依然存在一定的实际性问题。

1.1制度不健全

首先，在我国的法律体系方面进行分析，在十八届三中全会上，首次对集体建设用地这一土地资源进行了规范的规定以及限制，并明确了集团建设用地进入市场的基本准则以及前提条件[1]。但是，在我国的《物权法》以及《土管法》之中明确规定，限制农村集体建設用地进入市场。在这一制度的规定之下，所有规划在城市范围之内的农村集体土地必须要通过国土资源转化之后，才可以正常进入市场。而这些法律法规与十八届三中全会的相关要求存在一定的矛盾性以及冲突性，如此就造成了我国农村土地流转的一系列问题。

1.2产权不明确

其次，在产权方面，我国的农村集体土地存在突出的产权不明确问题，其甚至存在产权缺能、配套机制不完善、产权主体虚位、主体权责不明等问题。如此，就导致了在集体土地产权流转的过程中难以获得真正的利益。这是因为，在产权不明确的条件之下，农村集体土地资源在市场流转的过程中，根本不可能获得与国有土地资源等同的流通地位。

1.3内部运行机制不健全

再次，在我国现阶段的土地利用状况之中，并没有对农村集体建设经营用地这一类型进行明确的界定。虽然说，我国已经对土地现状的分类方式进行了要求以及强调，但是，在实际的落实过程中还是存在一定的实际性问题。一些地方甚至会将农村的居民点、住宅、商服、工矿、工业、学校等等，都算作村庄用地，并将尚未开发利用的土地划分为闲置用地。如此，就导致界限不清问题的出现。此外，在农村限制土地的决策机制、定价机制、收益分配等方面都存在着不同程度的实际问题，不利于农村集体用地在入市流转的过程中实现良好的流转效果。

2、我国农村集体建设用地的“入市”优化策略

经过上述分析，已经对我国现阶段在农村集体土地入市流转的问题进行了较为明确的分析。现阶段，我国城镇化建设的步伐不断加快，无论是城镇规划的建设需求，还是房地产行业的建设拓展等等，都需要更多的有效土地资源。同时，推进农业土地集体土地的资源流转已经成为了农村经济发展的重要举措。对此，就必须要优化农村集体建设用地的入市策略，促进农村集体土地的健康、有效流转。

2.1健全法律机制

要想保证农村集体土地的健康流转，就必须要在法律法规方面进行切实的保障[2]。必须要按照的地区的实际情况，对农村集体建设用地的含义以及入市的范围进行进行明确的界定，并依照土地调查、城乡规划、土地利用规划对农村的集体土地资源进行明确的测量以及梳理，并落实严格的集体经济组织确权。此外，针对我国农村集体土地中低效用地以及增量土地、生产经营土地等等，必须要明确的落实登记制度，并由政府进行统一的造册，颁发明确的所有权证书。此外，改革开放之后，我国在行政区的划分方面经过了多次的调整，特别是在各乡镇以及村方面进行了非常频繁的调整。针对这些调整后的土地，应该施行代理登记制度，将土地的所有权界定为镇政府，并进行所有权证书的核发。同时，需要对入市之后土地所获得利益的用途进行明确的规范以及明确。现阶段，对于农村集体土地入市的收益，主要就是用于土地原本乡镇的集体经济发展、公共设施建设以及基础设施建设。

2.2量化股权

要想保证农村集体土地良好的入市流转，并实现良好的经济收益，一方面需要完善法律法规的制度保障，另一方面，就是要对土地的股权进行明确的量化，以此使农村土地在市场之中能够拥有与国有土地资源等同的流通地位，以此使农村集体土地的产权人可以获得真正的利益。对此，就应该在土地确权的基础之上，对农村的集体经济组织以及集体建设用地等集体资产进行明确的清算，并落实明确的核资股份量化。如此，就能够形成法人地位明确、股份合作制的现代化集体经济组织。如此，就可以使农村集体土地的产权以及所有权、使用权更加的明确，进而就能够对农民的经济权利进行有机的保障。在我国的广东海南模式之中，就突出强调了土地股份这一概念，其将土地的股份进行了明确的量化分配，以此对农民的经济利益进行有效的保证。这一建设模式对我国农村土地入市具有一定的积极参考价值。

2.3健全内部运行机制

首先，必须要对土地入市的条件进行明确的规定，第一，要对土地使用权的合法性进行明确规范。第二，必须要基于综合规范的系统前提条件之下，以此保证土地在市场之中地位的一致性[3]。第三，保证权属合法，入市土地的权属关系必须要保障合法、明确。其次，应该对入市的形式进行明确的规范，现阶段，我国在国土入市方面的交易机制已经逐渐完善，在实际的操作经验方面也比较充分。对此，我国农村集体土地入市在入市形式的方面就可以广泛借鉴国土入市的优势经验，落实转让、合作、入股等多种方式的土地入市交易方式。再次，应该对入市的基本程序进行规范。具体来说，应该落实为三个基本步骤，第一，对土地入市流转的申请办法进行明确的规定。第二，应该对土地入市审批的程序进行明确。第三，明确合同签订以及税费缴纳的相关制度。

结束语：综上所述，我国现阶段的城市规划用地以及房地产开发用地日渐紧缺，农村集体建设用地的入市流转就显得尤为重要。对此，必须要针对其在“入市”之中存在的实际性问题，落实切实有效的土地入市策略，推进农村集体土地入市的健康发展。

参考文献：

[1]李明贤，周蓉.农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市的推进机制研究——以湖南省浏阳市为例[J].湖湘论坛，2018，39（02）：262-270.

[2]李冠禹.辽宁省农村集体经营性建设用地现状调查及入市建议研究[J].沈阳农业大学，2015，44（03）：692-695.

[3]邓爱珍，陈美球.农村集体经营性建设用地入市流转面临的现实问题与对策探讨——以江西省赣县为例[J].土地经济研究，2016，51（06）：410-412+416.