房产测绘中测绘面积的质量控制探讨

师思超 白冬

摘要：在具体的房产交易中，相关企业一定要严格依照房产测绘步骤实施房屋面积的测绘工作，然而我国房产测绘发展相对于其它发达国家而言比较晚，致使在具体的房屋面积测绘中，还常常出现许多问题，这些问题严重影响着我国房产测绘工作的发展，因此极应对我国房产测绘中测绘面积的质量控制实施探究，确保面积测绘的精准性与合理性。

关键词：房产测绘；测绘面积；质量控制

引言

社会经济的发展使我国房产行业得到极大进步，但受各种因素影响，房产业对测绘工作缺乏重视度，导致在进行测绘工作时存在测绘质量低、管理混乱等问题，很不利于房产测绘行业的发展，因此很有必要使测绘质量控制系统化，标准化，完善监管体系，加强质量监管制度的合理性、有效性，实现房产测绘市场的健康有顺发展。

1、房产测绘技术

1.1 手持测距仪技术

该技术是在当前发展较为迅速的数字定位技术，这主要归功于其方便、灵活，且在房产测量工作当中得到了普遍应用。在房产测绘工作当中，通过利用该方法对其进行测绘，并对图形进行定义，针对于房产面积分摊结果也能够更加准确，而且还能形成一个相对较为准确的分户分层平面图，其能够对测绘工作的准确性产生积极作用。通过利用该技术，所得到的数据结果更加准确，测绘效率也能得到较大的提升。与此同时，由于房产数据和地理信息进行了完美的融合，能够促使信息管理工作变得更加顺利。

1.2 全站仪的使用

全站仪是房产测绘中常用的数据测量设备，通过参考点的坐标设定及测量显示房屋的形状，得到房屋基础数据信息从而计算其面积。全站仪自身配置的微处理器、测距及测角装置能协助相关人员测量形状相对不规则的房屋结构。例如已经完工的房屋内存在不规则图形区域不利于标准测量工具的使用，在施工图中也无法准确找到其对应的详细数据信息，就可以利用全站仪对其进行坐标点测量，准确计算出该形状的有效面积。针对边长过长的房屋，借助全站仪验证传统测量工具分段测量边长的总和是否准确，确保数据信息无误、正确使用。

1.3 GPS 测量技术的应用

全球卫星定位测量技术简称 GPS 技术，在房产测绘中占据十分重要的位置。房产项目工程中 GPS 技术已应用于此环节，GPS 定位系统能够通过坐标对房屋进行三维定位，获得房屋建筑的图形结构信息，对特定区域准确定位从而分析复杂的图形结构协助分摊计算，有效提高测量的精度和效率。GPS 测量技术可以将相邻的点位误差控制在厘米级别，同时为建立地理信息系统数据库提供数据支持。

2、房屋建筑面积测量主要问题

2.1 伸缩缝面积的测量与计算

我国房产测绘相关规范中明确规定在对含有伸缩缝的房屋进行面积测量时，需要将伸缩缝包含进建筑面积计算中，此时要注意只有与室内相连通的伸缩缝才能算入面积计算中。而在这种情形下，房产测绘行业出现两种观点：一种认为应将所有和室内相连通的伸缩缝都放入面积计算中；而另一种则认为，即使房屋伸缩缝与室内相连通，也只能将处于房屋门口的伸缩缝算入计算中。而这种方式的应用不仅难以提高计算准确性，而且相对而言计算方式较繁琐，因此并不提倡使用。

2.2复式建筑斜屋面的计算

《房产测绘规范》规定：对于斜面结构屋顶高度在 2.2 米以上的部位，要按其外围水平的投影面积计算；如果遇到单纯是斜屋面的房屋，则应该直接切取 2.2 米的高度计算；若遇到带有三角形老虎窗的斜屋面情况就应该区别对待。在实际操作中，三角形“老虎窗”结构错综复杂，测算麻烦且最终界定也并不十分准确。

2.3承重结构柱和突出墙面的面积计算

高层建筑往往存在与建筑墙体相连和屋内独立的承重结构柱，当前的测量中普遍认为无论该承重结构柱多大，都应将其面积计入该柱平面位置所在的房屋套内建筑面积中（分零摊位除外），但因承重结构柱并非为某一住户专用而是因建筑结构的需要而设计，如此计算方法显然不符合产权人的客观实际利益。

3、提高面积测绘质量控制水平的措施

3.1提高测绘计算结果准确性

对房屋建筑进行测绘时，需要对其不计算区域、全面积以及半面积等计算区域进行确定，以保证最终计算结果不存在严重失误。要保证其测绘工作符合相关测量规范，以规定中各项条约为实际计算依据，对上述房屋面积进行计算。在商品房销售过程中，部分开发商为了提高销售额，吸引更多消费者，常常在设计图纸中备注许多不必要内容，但这种备注与相关规定并不相符，因此在测量时要注意以上问题。房屋建筑中公共面积的界定是测绘工作中的重点，当进行界定工作时，通常依据以下环节进行：a.当公共面积处于密封状态，则对其全面积进行计算；b.当公共面积为敞开状态，则要将测绘工作与实际环境情况相结合，实现面积的准确计算；c.当公共面积在房屋内部结构，则要将其视为柱走廊结构并计算其全面积；d.若存在悬挑区域，且部分面积不在房屋主体结构之中，则不能使用柱走廊计算方式，而应计算其悬挑一半的面积。房屋面积具体测绘方式需要与房屋建筑实际情况相结合，对其结构进行全面分析，从而提高测量准确性。若有特殊需求，可以要求委托方提供房屋说明书，并由设计方提供设计书，以提高对房屋结构以及各个区域功能设计的了解，为测绘的合理性提供保障。测绘人员要将测绘用语进行统一，并对建筑中面积进行精准测量，保证测量面积准确、有效。

3.2加强测绘过程中关键环节的质量控制

房屋面积测绘不仅是房产测绘机构经济收入的关键方法之一，而且也是房产测绘机构一定要承担的一种重要责任，假如在具体的测绘工作中，由于房屋面积测绘工作上的粗心，致使房价发生显著的偏差，一定会给其带来很大的经济损失，因此房产测绘机构务必严格控制好各个步骤中的测绘质量，确定好有关数据信息，对存在模糊的数据需要从新实施测量和计算。其具体房屋面积测绘的质量控制需要做到以下三点：1、保障房屋套型边长数据的准确性与精准性；2、对房屋计算面积的部位实施重复确定；3、房屋面积的计算分摊需要严格地依照规范要求实施。

3.3作为监管部门，加强完善房产测绘质量控制和监管机制

我国房产测绘的相关行业规范也是近几年才推出，相关的行业规范还不是非常完善，一些不良建筑商利用规范不完善的漏洞，做一些行业没有涉及到的不符合规范的行为，从而导致消费者经济损失，严重影响房产测绘行业健康稳定的发展，造成劣币驱逐良币的严重后果。随着我国社会主义市场经济在市场配置中起决定作用的不断深入人心，房地产行业的不断放开，市场竞争将会更加激烈，如果没有完善的行业规范和相关的法律法规，将会对房产测绘行业造成非常无法想象的后果。因此，建议立法机构完善相关的法律法规，市场的监管机构要尽快完善相关的行业规范，市场的監管人员加强对房产测绘行业的监管，逐步完善房产测绘中测绘面积的制度规范。

结语

综上所述，作为房产测绘人员肩负着重大责任，因此作为一名合格的房屋测绘人员应该在思想上重视这份工作，加强专业知识和技能的学习，为我国房产测绘行业做出更大更多贡献。

参考文献：

[1]张闻字.分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制[J].科技信息，2011（13）.

[2]徐伟.房屋建筑面积的测算范围[J].中华建设，2011（9）.