中国房地产泡沫现象分析——基于行为金融学理论

赵 辉

（河北金融学院，河北 保定 071051）

一、引言

最近几年，房地产市场的泡沫越来越严重了！在过去的一年里，受三、四线房价暴涨的影响，2018年第一季度，中国商品房买卖的平均价格为8507元。也就是说，如果房价再上涨17%，全国房价将进入到“万元时代”。尽管国家在调控房价方面重拳出击，但房价仍在大幅上涨。先是成都、杭州、西安等城市以“抢人大战”为名，房价实现快速上涨；紧随其后的是海南，在建设自由贸易港和“百万人才进海南”的政策刺激下，房价也实现了大幅上涨。就在此时，天津也开始按捺不住，开始实行“海河英才计划”，正式加入到抢人大战之中，落户几乎不设门槛。这一政策完全引爆天津房地产业，也将中国房地产业推向疯狂。

中国的房地产行业，尤其是北京、上海、广州、深圳这样的一线城市，房地产价格“永远上涨”的预期一直没有被打破。而这种“永远上涨”的预期的背后，不仅是一种金融现象，同时也是一种大众心理现象。因此，本文运用行为金融学理论来分析中国房地产行业价格居高不下的现象，往往会产生一些非常独特的观点，使我们能够认识到这种现象的本质。

二、行为金融学的应用

诺贝尔经济学奖得主哈耶克曾说过，经济学和自然科学的最大区别在于，在自然科学中我们不必考虑人类的存在，而社会科学中一个非常重要的领域刚巧就是人。行为金融学就是把心理学的知识，即人的行为和心理，整合到金融学之中。从一种创新的理论和角度分析一些经济现象，开辟了一种从个人出发的独特视角。

行为金融学研究的一个非常重要的领域是泡沫，这是一个非常有趣，非常重要，同时研究起来也非常困难的一个领域。据哈佛大学经济历史学家金德尔伯格教授所说，泡沫从基本面上看就是一种不健全的商业事业，而且往往伴随着高度的投机，价格上涨是因为投机者不断买入，并且相信价格还会继续上涨。

历史上的第一个金融泡沫是荷兰爆发的郁金香泡沫。在郁金香泡沫的最狂热的阶段，最受欢迎的一颗种子可以卖到6000荷兰盾，而阿姆斯特丹市中心的一个小别墅的平均价格只有300个荷兰盾，也就是说在当时一颗郁金香种子的价格可以购买20个CBD的别墅。

一颗花种怎么能卖这么高的价钱？或者像茅台这样的股票怎么能得到如此大的市场支持呢？我国一、二线城市的房地产如何会有如此高的估值水平？这是在泡沫或行为金融学里面十分有趣的一个研究领域。

目前，行为金融学在房地产投资中得到了广泛的应用，了解行为金融学对房地产市场的影响，可以帮助投资者更好地克服人的一些心理弱点。

三、从行为金融学角度分析房地产泡沫的原因

为什么房地产行业存在这样的泡沫，为什么这种泡沫不断发生，这是我们行为金融学关注的一个领域，而以往对房地产泡沫的原因分析大多是从宏观角度进行的。那么，我们从行为金融学理论中的情绪偏差和羊群效应的角度，也就是投资者的心理和行为方面分析出，导致房地产泡沫的原因主要有以下几点：

（一）情绪偏差

很多人认为市场泡沫的产生是由于投资者自身的情绪偏差造成的。人们常常感觉到他们知道很多的东西，或者他们的能力是非常优秀的，因为他们认为他们有更多更好的信息，或者他们比其他人更善于解读信息，这就是所谓的过度自信偏见。心理学研究发现，当人们说他们对某事有90%的把握时，成功的概率只有70%左右。

过度自信有两种表现形式：一种是知识错觉，即人们往往高估自己的知识水平、能力和信息获取能力。另一种是自我归因偏差，这是指人们通常把成功归因于自己，把失败的责任推给别人。前者称为自我提高偏差，后者称为自我保护偏差。

过度自信导致投资者缺乏分散风险的投资组合，低估了投资组合潜在的不利因素，又过高估计了有利因素，从而导致交易过多，导致交易成本较高，业绩不佳。为了克服过度自信的影响，投资者应该对交易进行详细记录，跟踪投资业绩表现，分析投资成功与失败的原因，以及确定哪些投资结果是由他们自己的投资策略产生的，哪些是运气造成的。

投资者往往会受到自身情绪和心理偏差的影响，投资者之间的行为往往高度相关，而这种高相关性将推高资产价格，远离资产价格的基本水平，直到远离基础的价格太高，才会做出一些重大调整。

要理解房地产投机性泡沫，无论它是积极的还是消极的，我们都必须认识到，投资者的过度自信起到了基础性的作用。

（二）羊群效应

行为金融学的研究很大程度上都是与人们期望和期望的调整有关。个人理性，而集体是非理性的，或者反过来讲，这表明理性和非理性只能分别描述个人或集体。社会与经济之间存在着一定的协调机制，这同样是行为金融学研究的领域之一。

羊群效应，也被称为“简单复制”的原理，是一种从众心理。羊是没有组织的，但是一旦群体行动起来，每只羊都会朝着一个方向跑。“羊群效应”在资本市场中频频发生。例如，在2005到2007年的牛市上，最初的股票指数从1000点上升到3000点，但大部分的股东都在熊市的束缚下抱团观望，从而错失良机，相反的在后面的狂热期中，又出现了全民炒股的现象，高位套牢者不计其数。

房地产市场就像股市一样，当公众倾向于买涨不买跌，价格稳步上涨时，每个人都争先恐后地抢购，出现羊群效应。上世纪80年代，在日元升值的狂潮中，日本几乎要“买下全世界”。但到90年代以后，随着信贷紧缩和地价下跌，日本泡沫经济破灭了，最典型的是日本以最高的价格买下洛克菲勒全球中心，后来却遭受了超过6亿美元的损失，不得不以半价转移给原来房产的所有者。从那时起，日本经济在房地产泡沫破裂后崩溃，日本时代结束了。

四、从行为金融学角度为投资者提出的建议

我认为，中国的房地产市场有趣的地方是投机者的比例很高，但是投机者的金融素养一般都很差。同时，在这个浮躁的环境中，每个人都不愿意在短期内创造大量财富的过程中研究大量的信息和特定的内容。

首先，我认为行为金融学理论在中国的房地产市场有很多不同的应用方式。最重要的是，在日常生活或投资行为中，投资者应该定期审视自己的行为，审视自己有没有对自身能力和自我控制能力的高估，避免过度自信，只有这样，投资才会更理性，更合理。

其次，无论投资者是看涨还是看跌，在这个复杂的市场中，都不能因为一时的“天上掉馅饼”的心态，盲目跟风，失去理性的判断。

再次，从社会层面，我希望帮助我们广大的散户投资者，不要成为整天被大灰狼吃掉的小肥羊，希望投资者通过学习必要的金融知识，增强自身的风险意识，明确其投资目标，提高投资者的金融素养。

最后，如果投资者不想改变他们的错误做法，我们就要通过交易行为，让他们不得不承担损失，并使其意识到他们并不是一个非常成功的投资者。